摘要：由于目前国内尚无可参考的住房保障租赁补贴指标编制指南出台，如何科学分配财政资金实现分类合理保障，还处于积极的研究探索阶段。以镇江市为例，基于部颁标准的住房保障体系租赁补贴测算研究，以实证方式验证了这一标准测算的有效性。

关键词：住房保障;租赁补贴;测算

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）01-0025-06 收稿日期：2021-11-18

作者简介：王海，镇江市住房保障中心主任、书记，研究员级高工。

分类科学确定各项住房保障租赁相关指标标准，合理利用财政补贴资金，增强城镇不同收入层次、不同成员数量的住房困难家庭承租住房的能力，维护社会住房保障租赁补贴分配的公平性，是我国民生保障工程的重要组成部分。由于目前国内尚无可参考的住房保障租赁补贴指标编制指南出台，如何科学分配财政资金实现分类合理保障，还处于积极的研究探索阶段。

住建部《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）要求，应分类合理确定准入门槛，针对不同困难群体，采取适当的保障方式和保障标准，在继续做好公租房实物保障工作的同时，积极发展公租房租赁补贴，满足困难群众多样化的居住需求。镇江市住房保障部门积极探索租赁补贴标准的科学测算方法，在深入研究、充分论证的基础上得到了财政等相关部门的支持，市政府于2021年7月中旬正式出台文件，调整住房困难家庭租赁补贴标准，建立信用管理、加强准入审核、完善退出机制。

新租赁补贴指标标准的设计确立了执行国家有关方针、政策和法规，考虑区域状况如本地区经济发展状况、市场平均租金水平并遵循资金使用规定的基本原则，笔者将此原则具体分解为以下几点进行综合研究考虑：

（1）理论基础使用面积计算应符合住建部《住宅设计规范》GB 50096-2011的要求;（2）理论基础建筑面积计算应结合本地区实际建设的保障性住房建筑面积与使用面积的占比情况予以考虑;（3）租赁补贴基础金额计算应符合住建部《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》（建保〔2016〕281号）“根据经济发展水平、房地产市场状况、政府财政承受能力、住房保障对象需求等因素”等要求;（4）户均补贴系数计算宜采取科学测算与本地区实际保障家庭人口构成相综合进行权衡考虑的方式，预防因政策原因造成户籍人口较多的保障家庭产生人为分户强烈主观意愿等有悖公序良俗的行为;（5）其他保障家庭租赁补贴相对系数计算宜结合本地区当前实际相对系数状况和周边类似区域实际状况进行综合测算，并考虑本地区财政的接受程度，宜适当增加本地区此项数值的权重。

虽然各地区规定的住房保障基础建筑面积各有差异，但采取租赁补贴形式的住房困难家庭普遍能在房地产租赁市场租到符合部颁《住宅设计规范》建成的房屋，超出保障面积的部分通常采用差额补贴方式予以处理，由各地区视情因地制宜解决。

1 计算保障家庭住房理论基础使用面积

（1）一人户（即同一保障家庭中符合保障条件人数为1，依此类推）的理论基础使用面积应根据《住宅设计规范》“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型，其使用面积不应小于22平方米”，并按下式计算：

S1=Q1*P1

式中：S1—— 一人户理论基础使用面积;

Q1—— 一人户规范基础使用面积，取恒定值22平方米，也即按部颁标准最小住宅使用面积取值;

P1—— 一人户基础使用面积的地区系数，此系数根据本地区住房综合状况选取，通常取恒定值1。

（2）二人户的理论基础使用面积应根据《住宅设计规范》“由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米”，并按下式计算：

S2=Q2*P2

式中：S2——二人户理论基础使用面积;

Q2——二人户规范基础使用面积，取恒定值30平方米，也即按部颁标準最小一室一厅住宅使用面积取值;

P2——二人户基础使用面积的地区系数，此系数根据本地区住房综合状况选取，通常取恒定值1。

说明：在实际保障性住房配租过程中，通常还会综合考虑二人户的实际组成情况，如二人为夫妻关系，则按常规二人户予以配租，套型为一室一厅;如二人为非夫妻的异性关系（如母子、父女、祖父与孙女等），按常规三人户予以配租。在租赁补贴指标计算中，因为不涉及实际居住中存在的伦理道德，故原则上暂不考虑此类因素，Q2宜取恒定值以方便计算。同理，如果P2不选取1，则应考虑与P1之间的差异，也即保障家庭人口增加时，相应的厨卫等需求也会有所增加，P2宜大于等于P1。

（3）三人户的理论基础使用面积应根据《住宅设计规范》“卧室的使用面积应符合下列规定：①双人卧室不应小于9平方米;②单人卧室不应小于5平方米”，并按下式计算：

S3=S2+（（R1+R2）/3）*P3*M

式中：S3——三人户理论基础使用面积;

S2——二人户理论基础使用面积;

R1——单人卧室规范基础使用面积，取恒定值5平方米;

R2——双人卧室规范基础使用面积，取恒定值9平方米;

P3——增加单人基础使用面积的地区系数，此系数根据本地区住房综合状况选取，通常取恒定值1;

M——增加单人基础使用面积的厨卫附属扩大系数，此系数根据本地区住房综合状况选取，通常取值1.0至1.15之间。

说明：三人户的实际配租过程中存在两种不同组合：三人均同性或两人同性一人异性，故以配租一室半一厅房屋为主，也即双人卧室加单人卧室的组合形式。在理论使用面积测算过程中，兼顾双人卧室与单人卧室的使用面积规范，可以从这两种实际使用面积的最小值以算术平均法推导得出单人卧室的理论使用面积，在租凭补贴计算中更具公平性。

（4）四人及以上户的理论基础使用面积可以有三种计算取值方法。

方法一：以四人户为例，继续根据《住宅设计规范》“卧室的使用面积应符合下列规定：①双人卧室不应小于9平方米;②单人卧室不应小于5平方米”，并按下式计算：

S4=S3+（（R1+R2）/3）*P4*M

式中：S4——四人户理论基础使用面积;

S3——三人户理论基础使用面积;

R1——单人卧室规范基础使用面积，取恒定值5平方米;

R2——双人卧室规范基础使用面积，取恒定值9平方米;

P4——增加到四人户时单人基础使用面积的地区系数，此系数根据本地区住房综合状况选取，可取恒定值1;

M——增加单人基础使用面积的厨卫附属扩大系数，此系数根据本地区住房综合状况选取，通常取值1.0至1.15之间。

四人及以上户的情况，运用递推关系按下式计算：

Sn=Sn-1+（（R1+R2）/3）*Pn*Mn>=4

式中：Sn—— n人户理论基础使用面积;

Sn-1—— n-1人户理论基础使用面积;

R1——单人卧室规范基础使用面积，取恒定值5平方米;

R2——双人卧室规范基础使用面积，取恒定值9平方米;

Pn——增加到n人户时单人基础使用面积的地区系数，此系数根据本地区住房综合状况选取，Pn<Pn-1，可取恒定值1或更低数值;

M——增加单人基础使用面积的厨卫附属扩大系数，此系数根据本地区住房综合状况选取，通常取值1.0至1.15之间。

说明：四人户的实际配租过程中存在三种不同组合：四人均同性或三人同性一人异性或两人同性两人异性，故以配租两室一廳或两室半一厅房屋为主。四人以上户的实际配租过程中类似，在理论使用面积测算过程中，可以简化计算规则，从R1与R2实际使用面积的最小值以算术平均法推导得出单人卧室的理论使用面积，在租赁补贴计算中更具公平性。此计算方法相对合理，但在实际应用情况下，由于城镇住房保障租赁补贴的现行测算方法在不少城市存在着简单地按人头累计的方法，户均保障人口越多，实际受益增幅越明显，如果直接采取前述计算方法，会形成四人及以上户的租赁补贴金额反而比原先更低的现象，虽然具备合理性，但会形成当事人违背原本家庭和睦意愿以离婚、析产等方式拆分成多个一人户、二人户、三人户的组合，反而有悖公序良俗。

方法二：以一人户、二人户、三人户的使用面积理论计算傎为基础，通过泰勒级数的多项式展开近似表述该面积函数，从而得出四人户、五人户或更多人户的理论基础使用面积。考虑到此方法虽然具备一定的科学性，但计算程序复杂，精度控制难度较大，并且常规情况下四人以上的多人在同一户籍均为住房困难家庭的实际案例较少，故不建议采用此方式计算。

方法三：通过以二人户理论基础使用面积为基准，计算一人户、三人户对应面积的比例系数，简化模型，以三人户的比例系数作为四人及以上户的参照比例系数。

镇江市考虑到此前一直执行的租赁补贴按保障人数简单累加比例计算的规则，尽量避免四人及以上户出现新标准执行后实际补贴额可能有所降低的问题，同时为简化模型，采用了方法三，实际测算得到的结果基本符合预期。

2 推算保障家庭住房理论基础建筑面积

2.1 保障性住房使用面积与建筑面积之间的理论比例计算（即得房率）

方法一：统计本地区实际配租各套保障性住房的累计使用面积与累计建筑面积之间的比例值。

D=（Sa1+Sa2+……+San）/（Ja1+Ja2+……+Jan）

式中：D——保障性住房使用面积与建筑面积之间的理论比例;

Sa1，Sa2，……，San—— n套保障性住房实际使用面积;

Ja1，Ja2，……，Jan—— n套保障性住房实际建筑面积。

说明：此方法相对较为符合本地区实际情况，但计算量大，原始数据需要详实。此方法实际已将本地区实际配租保障性住房的所有套型的相应得房率均考虑在内，计算结果不需要再作按套型权重分类调节修正。

方法二：统计本地区实际保障性住房主要套型的使用面积与建筑面积之间的算术平均比例值。

D=（Sa1+Sa2+……+Sam）/（Ja1+Ja2+ ……+Jam）

式中：D——保障性住房使用面积与建筑面积之间的理论比例;

Sa1，Sa2，……，Sam——m套主要套型保障性住房实际使用面积;

Ja1，Ja2，……，Jam——m套主要套型保障性住房实际建筑面积。

说明：此方法简单易行，适合在本地区实际配租保障性住房得房率差异较小时采用。此方法在直接使用时由于未考虑不同套型之间的得房率差异，故在实际运用过程中宜采取先将实际配租保障性住房按套型分类从而分别计算出各套型得房率，最后再采取算术平均或根据各套型所占比例加权平均的方法进行调节修正。

镇江市采取的规则是综合了方法一和方法二，采用实际重点配租保障性住房以权重比例值，非重点配租保障性住房以算术平均比例值计算，两个比例值之间再进行权重比例值计算，从而得出理论比例计算值。此方法工作量介于方法一与方法二之间，比较适合在本地区实际配租保障性住房区域性集中特点明显且非集中区域保障性住房分布比较零星松散时采用。镇江市实物配租房型大多为高楼层电梯房，相对得房率较早期多层建筑物为低，不同城市的公租房得房率受建设规划、套型设计、公共部位占比等影响略有差异，但总体趋势相似。

2.2 保障性住房理论基础建筑面积

Jn=Sn/D

式中：Jn——n人户理论基础建筑面积;

Sn——n人户理论基础使用面积;

D——保障性住房使用面积与建筑面积之间的理论比例。

说明：此计算公式将理论基础使用面积换算为理论基础建筑面积，以方便按市场化规律测算租凭补贴金额。

3 计算最低保障家庭租赁补贴基础金额

3.1 保障性住房所在区域市场化租金基础单价

方法一：根据房地产评估公司、房产中介公司等机构经验积累的对应区域同等档次房屋市场化租金单价为参考依据，不同机构之间的同区域单价进行算术平均，以不同区域实际配租保障性住房的累计建筑面积或套数作为权重值进行加权计算得到综合单价。

X=（Xa1+Xa2+ …… +Xan）/n

式中：X——保障性住房所在区域市场化租金基础单价;

Xa1，Xa2，……，Xan——n个保障性住房区域由相关机构给出的市场化租金基础单价。

说明：此方法相对更符合本地区实际情况，但数据采集难度相对较大，不同机构之时的同区域单价如果不采用算术平均法，则在选取不同机构之间的权重系数时涉及到机构数据的权威性评价，实践上不便于操作。实际配租过程中不同区域所建保障性住房数量以建筑面积或套数指标来衡量时一般并不相等，实际应用中宜采用套数作为权重指标以简化计算量，也可以将这两个指标分别作为权重值计算出两个对应结果，再进行算术平均得到最终综合单价。

方法二：根据本地区房产交易管理部门所发布的对应区域房屋租赁指导价格的下限为参考依据，结合保障性住房基本装修等因素予以计算综合单价。

X=（（Xb1+ Xb2+ …… +Xbn）/n）*L

式中：X——保障性住房所在区域市场化租金基础单价;

Xb1，Xb2，……，Xbn——n个保障性住房区域由相关管理部门给出的市场化指导租金下限单价;

L——保障性住房所在区域装修等因素调节系数。

说明：此方法可简化数据采集难度并实现计算模型优化，具备一定的客观公正性，对相应数据发布的管理部门依赖性较强，在指导数据能够有效获得时宜优先采用此方法。根据住建部《廉租住房保障办法》（建设部令〔2007〕第162号）“廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能”的要求，不能采用毛坯房形式配租，而指导数据的区域租金下限通常是指毛坯房出租价格，故应予考虑基本装修成本在租金组成中的占比。装修等因素调节系数L可根据本地区保障性住房的装修标准与投入费用进行选取，也可根据本地区装饰装修行业协会等机构的评测数据作为依据，一般取值在1.1至1.2之间。

相对而言，方法二更加简洁实用，也易于获得社会公信力。

3.2 最低保障家庭租赁补贴基础金额

Yn=Jn*X

式中：Yn——n人户最低保障家庭租凭补巾基础金额;

Jn——n人户保障性住房理论基础建筑面积;

X——保障性住房所在区域市场化租金基础单价。

说明：此公式适用于计算低保及特困家庭住房保障的补贴基础金额，根据《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》（建保

〔2016〕281号）“根据住房保障家庭的住房困难程度和支付能力，各地可分类别、分层次对在市场租房居住的住房保障家庭予以差别化的租赁补贴，保障其基本居住需求”的要求，给最低保障家庭予以与市场化租金基本匹配的补贴金额。

最后，结合前面的计算结果分别得出最低保障家庭户均补贴系数，形成低保特困家庭不同人口数量的租赁补贴保障基数。以此为基础，再根据省内各地区的平均分档系数或参考此前当地的分档系数，计算得到其他保障家庭租赁补贴相对系数，即低收入家庭及中等偏下收入家庭各自与低保特困家庭相同人数所得补贴的递减比例值。为方便制订具有针对性的补贴标准，还应对三类保障家庭租赁补贴进行标准换算，形成科学严谨的计算公式，避免单纯列举各类保障家庭每项补贴金额的大量记忆对照工作，具体计算公式及过程不再赘述。

镇江市采取的是江苏省内各设区市平均样本系数与本地原分类系统权重相等的方式，综合计算得到补贴相对系数。需要提醒的是，这其中需要考虑各地区基础保障面积准入线的不同因素，酌情予以差额调整，这也是对标准设计方案的优化与完善。

2021年7月，经市场监管局聘请专家评审论证，这一研究项目正式列入市地方标准立项计划，即将形成首例具有一定指导意义的住房保障租赁标准测算规范指南。为进一步拓展这一测算方案的应用场景，使之能为住房保障工作中实物配租户在不符合保障条件且不愿退房时的退保工作提供数据支撑，镇江市住房保障部门还联合市发改委价格认证部门开展了公租房的市场化租金基数评测工作，由不同的房地产评估公司根據实际租赁市场状态彼此独立地调查出基础评估数据作为参考，综合评测结果与通过上述科学计算得到的租赁补贴指标标准契合度很高，从而以实证方式验证了这一标准测算的有效性。