文/李维邦（中国人民银行兰州中心支行）

房地产行业作为市场经济的重要组成部分，它的快速发展有效提升了我国城镇化整体水平，同时也带动了相关产业链的迅速发展。但是，房地产行业有着投资周期长、资金垫付大、收益回报慢的特点，这就导致房地产企业需要不断融资来维持日常的生产经营活动，所以房地产企业大多采取负债经营模式。随着房地产行业由粗放式向精细化发展转变，房地产行业进入调整深水期，部分房地产企业高负债现象逐步暴露，引发了众多潜在的风险。因此，有必要对高负债房地产企业风险进行有效控制，以确保房地产企业实现健康可持续发展。

一、高负债房地产企业现状

房地产作为资金密集型行业，需要庞大的资金流来维持企业的生产经营，而仅靠自有资金很难满足企业资金需求。因此，房地产企业往往需要依托外部融资来满足资金需求，而相比股权融资，债务融资成本更低、速度更快、弹性更大，所以大多数房地产企业选择通过向银行借款、发行债券等方式来获取所需资金，这就导致企业的负债水平不断攀升。由于房地产行业拥有自身独特的属性，其资产负债率相比其他行业较高。一般而言，房地产企业资产负债率控制在60%至70%即可产生较好的财务杠杆效应，而资产负债率过高则会增大企业的财务风险。如表1所示，部分房地产企业资产负债率一直高于合理范围，其中建业地产资产负债率更达到90%以上。由此可以看出，部分房地产企业负债规模庞大，高负债现象较为严重。

表1 房地产企业资产负债率

二、存在的风险

（一）偿债压力加大

对于高负债房地产企业而言，其面临较大规模的到期债务。

如果企业盈利能力不能满足有效的偿债需要，就可能会导致债务不能按期偿还，从而加大债务逾期的风险。同时，企业为了偿还巨额到期债务，很有可能通过举新债还旧债或者变卖资产的方式来进行偿付，从而会对企业正常的生产经营活动产生影响。

（二）再融资压力加大

房地产企业资产负债率越高，意味着面临更大的偿债风险，企业再次融资的难度就会相应加大、成本就会相应增加。倘若出现债务逾期，企业的信用评级就会受到影响，一方面将很难得到低成本的银行贷款，另一方面也会使上下游关联企业和购房者对企业的信用状况产生怀疑，从而产生一定的信任危机，影响企业的市场形象和正常经营。

（三）盈利能力恶化

在会计核算中，银行借款利息可以税前扣除，从而能够起到抵税的作用。对于房地产企业来说，保持一个合理的负债水平能够充分发挥财务杠杆作用，减轻企业税费负担。但是，负债过多也会产生更多的财务费用，在一定程度上会冲减企业的盈利状况，从而出现营运资金不足的情况。

三、风险原因分析

（一）业务结构不合理

目前，我国部分房地产企业主要以房地产开发建设为主，业务结构比较单一，这就导致其严重依赖销售回款和举债来维持企业的日常运转。当企业内部资金供应不足时，该部分房地产企业只能加大债务融资，这就使企业债务水平出现较大提升。与此同时，我国部分房地产企业也积极寻求多元化经营，以求通过多元化实现分散风险的目的。比如中国恒大投资新能源汽车、中南置地投资教育行业、融创中国投资文旅板块，但是作为行业新加入者，企业在经营管理、前景预测、风险防控等方面仍缺乏相应的实践经验，这就使得多元化业务不一定能创造足够的资金流入，甚至有些多元化业务出现巨额亏损，反而加剧了房地产企业的债务负担。

（二）资本结构不科学

传统折衷理论认为，企业保持一个合理的资本结构一方面可以发挥好财务杠杆的作用，另一方面也会增加股东的每股收益，使股票市价上涨，企业价值得到提升。但是在现实生活中，房地产企业过度依赖于债务融资，部分房地产企业负债水平已远超合理区间。一方面，这与房地产企业自身经营管理有关，相比权益性融资，债务性融资成本更低、弹性更大、获取更快，所以房地产企业更偏爱债务性融资；另一方面，由于我国资本市场正处于发展阶段，融资性金融工具相对来说比较匮乏，房地产企业可选择的融资方式也相对有限。

（三）行业经营模式具有特殊性

房地产行业是负债经营的典型，从拍中土地到开发建设再到对外销售，每一个环节都需要雄厚的资金支持。与此同时，我国房地产企业大多采用预售制度，即开发商可以预先得到购房者的定金，之后再将这部分资金用于项目开发建设。但是，房地产开发项目从预售到结算竣工往往跨越多个会计年度，在此期间购房者交付的定金在进行会计账务处理时往往计入负债要素下的预收账款科目，这就导致预售的房屋数量越多资产负债表中呈现的负债就越多，从而拉高了企业的资产负债水平。

（四）行业粗放式发展

随着住房制度改革的不断深化和城镇化进程的有序推进，房地产行业迎来前所未有的发展机遇，众多企业纷纷投身房地产开发大潮，力求在房地产市场分得一杯羹。但是，房地产行业的快速发展也带来一系列问题，房企恶意争夺高价地块、盲目上马地产项目、大兴造城运动等乱象频频发生，这就导致房地产企业持续加大融资力度，使得企业资产负债率不断提升。同时，土地作为房地产开发的重要基础，部分房地产企业通过举债大量囤积土地，这也在一定程度上增加了企业的负债规模。

（五）政策调控影响企业获利

随着房地产经济的快速发展，房地产泡沫化问题也逐渐显现，住房空置率偏高、房地产投资现象严重、房价远超居民正常购买力。为此，国家高度重视房地产市场出现的种种乱象，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，采取更为严格的调控措施确保房地产市场良性健康发展。比如有些城市推出限购令、限贷令、上调首付比例等措施，防止购房者进行多套房产投资。这些调控政策有效遏制了房地产投机现象，但同时也对房地产销售产生了影响，进而摊薄了房地产企业的整体盈利，使企业负债水平一直处于高位。

四、对策建议

（一）控制投资规模，防范多元化经营风险

对于高负债房地产企业来说，其在发展过程中要紧密结合自身发展实际，合理控制投资规模，科学研判项目投资风险，准确预估项目所需资金，避免盲目上马地产项目。同时，房地产企业也应开展适当的多元化经营，从而达到扩大规模、降低风险的效果。在实施多元化战略时，部分房地产企业背离主营主业，盲目追求新兴领域、热点领域，只看到短期的高额回报而忽视长期发展前景，对于行业的发展状况缺乏科学有效的论证，这就给房地产企业带来了许多潜在的风险。因此，房地产企业应紧扣主营主业，明确自身优势，研判行业环境，选择有效方式开展多元化经营，避免因盲目过分多元化而陷入困境。

（二）拓宽融资渠道，构建最优资本结构

高负债房地产企业应严格控制自身负债规模，立足自身发展实际，构建多渠道融资体系，不断优化企业资本结构。一方面，高负债房地产企业应积极探索符合自身条件的融资模式，平衡好权益性融资和债务性融资、短期融资和长期融资之间的关系，深化银企合作规模和范围，构建更加稳定的融资渠道；另一方面，充分运用自身优势，与上下游产业链开展紧密合作，加大经营杠杆和产业链融资力度，从而获得更多无息资金。同时，由于目前我们资本市场发展还不够成熟，房地产企业融资渠道还比较单一，因此，还需加大资本市场开放力度，创新金融性融资工具，构建多层级融资平台，促使高负债房地产企业不断优化资本结构，实现资源的有效配置。

（三）加强内部管理，提高企业经营管理水平

科学高效的管理对于企业的发展起着至关重要的作用。对于高负债房地产企业，其高负债带来了一系列风险，这与其内部管理缺失有着一定的关系。为进一步降低风险，高负债房地产企业可从以下方面着手：一是完善内控制度，建立更为有效的决策制衡机制，在项目投资之前进行科学论证，严格控制拿地规模和速度，避免因盲目上马地产项目、过分拿地而造成巨额负债；二是加快房产销售，通过传统媒体和新媒体相结合的方式开展精准化营销，不断提高房产销售速度，及时回笼垫付资金，从而有效改善企业负债率和现金流状况；三是严格控制费用规模，坚持过紧日子的理念，减少非必要费用支出，坚决遏制铺张浪费。制定科学合理的薪资管理制度，有效控制房地产行业高薪现象，不断提高企业精细化管理水平和能力。

（四）增强风险意识，建立风险预警机制

行业的发展往往伴随着风险的发生，有效的风险防控措施有助于降低风险、化解风险。对于高负债房地产企业，一方面要加强风险意识。当前，有些企业风险意识淡薄、规章制度僵化、专业风险管理人员欠缺，这就导致企业在日常经营管理过程中存在很大的风险漏洞。因此，企业应进一步完善规章制度，加强专业人员配置，积极营造风险防范氛围，努力做到人人防风险、事事防风险。另一方面，建立科学有效的风险预警机制。结合自身实际、行业发展、政策变化、技术力量等多方因素建立有效的风险预警机制，运用定量和定性相结合的方式全面评估企业面临的风险，针对出现的风险及时采取措施进行防范化解，致力于将风险控制在最低水平。

（五）寻求政策支持，有效化解房地产风险

随着房地产发展过程中暴露出种种问题，国家相关部门积极采取措施，发动各方力量，稳妥有序开展房地产行业风险化解工作。2021年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励支持优质企业加大房地产项目兼并收购力度，要求金融机构做好金融服务保障工作。对于高负债房地产企业来说，要主动寻求国家政策支持，与相关优质企业积极开展沟通合作，加大房地产项目兼并整合力度，从而达到减少库存、回笼资金的目的。同时，高负债企业也可以引入优质的战略投资者。一般来说，战略投资者往往是行业的佼佼者，资金实力雄厚，具有先进的管理经验和各种优势资源，通过引入战略投资者可以有效缓解企业资金压力，此外还可借用战略投资者的相关资源盘活沉淀资产，从而进一步提高市场竞争力，降低企业面临的风险。

五、结论

近些年来，房地产市场发展成效显著，人民生活环境和居住环境极大改善，相关配套产业链进一步完善，房地产经济成为重要经济支柱。但是，在房地产行业高速发展的背后也出现了一些问题，房地产企业负债水平整体偏高，部分企业负债规模庞大，导致其偿债压力、再融资压力持续加大，并在一定程度上影响了企业获利，加剧了企业资金流断裂的风险。高负债的出现，一方面与企业自身经营范围、资本结构、内部管理有关，另一方面也与行业预售制度、粗放式的发展以及国家房地产调控政策息息相关。这些因素致使高负债房地产企业面临众多风险挑战，企业正常生产经营受到严重影响。为进一步防范风险，高负债房地产企业可通过多元化经营、拓宽融资渠道、加强内部管理、增强风险意识、利用国家政策支持等方式来控制风险，从而进一步降低风险水平，实现企业的健康可持续发展。