常 颖

（广东卓凡（惠东）律师事务所，广东 惠州 516003）

飞速发展的市场经济，使房屋租赁行业拥有了源源不断的前进动力，以房屋租赁纠纷为主的案件数量逐年上升，其特点也明显与以往不同。对多方因素加以考虑可知，在处理租赁合同纠纷及相关案件时，有关人员应做到区别对待，以认定合同效力为前提，对房屋交付进行认定，只有这样才能使案件达到理想的处理效果，避免带来不必要问题，本文所研究课题的现实意义不言而喻。

一、关于合同效力的认定

房屋租赁指的是房屋所有者作为出租人向承租人出租房屋，房屋供承租人使用，并由承租人将租金支付给出租人的行为。房屋租赁作为民事行为的一种，其所适用的法律依据为《民法总则》，而《民法总则》中无效民事行为相关的规定，主要有：其一，实施人是无行为能力人；其二，实施人是限制行为能力人；其三，一方通过胁迫或欺诈等手段，使另一方做出违背自身意愿的决定；其四，通过恶意串通等方式，致使国家、集体利益受到损害；其五，不符合公共利益及法律；其六，利用合法形式掩盖非法目的。

在开展合同效力认定工作时，有关人员应当注意一点，对当事人而言，房屋租赁属于民事行为，通常会给日常生活及生产带来直接影响，因此，尽量避免将合同认定为无效合同极为重要。在法律要件基本具备的前提下，若仅有细节与法律规定不符，司法机构应将责令当事人将合同补正作为首选，而非将合同认定为无效。

对现有司法案例进行查阅可知，由于没有前往管理部门登记并备案，导致租赁合同被认定无效的情况并不少见，该判决既不利于合同的履行，同时还会给法律关系所表现出的稳定性带来负面影响。甚至有部分当事人，选择利用相关规定以逃避自身应当承担的责任，通过主张合同无效的方式，最大程度保障自身利益。以甲起诉乙拖欠房屋租金的案件为例，乙从甲处租赁房屋，在花费一定资金装修后用于经营饭店，在饭店经营期间，乙共拖欠甲三个月的租金。随后，甲向法院起诉要求乙交付三个月租金。法院经审理认为，双方所签订的租赁合同并未送至相关部门进行登记备案，因此，属于无效合同的范畴，遂判决乙向甲返还所承租房屋。该判决不仅会影响合同的履行，还会给双方带来巨大的经济损失，要想避免上述问题出现，法院可酌情调整所做出判决，例如，要求双方对租赁登记手续进行办理[1]。

综上所述，虽然现行法律均将租赁合同视为典型的要式合同，在对租赁合同进行签订时，当事人需要前往有关部门进行登记与备案，这并不代表没有登记并备案的租赁合同，就应当被认定为无效合同，如果租赁合同具备实质要件，且无违法行为存在，仅仅欠缺应有的形式要件，有关人员可以选择要求当事人对手续进行补办，使租赁合同效力得到确认。事实证明，这样做所带来的积极影响主要体现在两个方面，即增强社会稳定性以及使案件执行过程更加顺利。

二、租赁房屋交付认定分析

（一）租赁合同约定不明

如果租赁合同认定无效，如何处理房屋交付，便成为民事审判的重点。对经营性用房而言，该问题还涉及装修等方面，承租人考虑到自己的经营需求，通常会投入大量资金对所租赁房屋进行装修，例如上文所提及案例，如果租赁合同无效，承租人需将房屋交还到出租人的手中，如何处理所花费的装修资金等也成为亟待解决的问题。

《合同法》明确规定，租赁合同指的是出租人向承租人交付租赁物，供承租人使用并获取收益，而承租人向出租人交付租金的合同。由此可见，对出租人而言，将租赁物交给承租人，供其使用并获得收益，属于自己需要履行的主合同义务，同时，还是确保合同得到落实的前提与基础。因租赁合同引发的纠纷可知，此类案件形式主要是出租人要求承租人对租金或其他费用进行支付，而承租人以房屋尚未交付作为理由，对该要求进行抗辩[2]。此外，部分承租人会要求法庭对出租人没有根据约定对房屋进行交付的责任进行追究，由此可见，对房屋是否交付进行认定，对案件能够顺利审理有决定作用。

在租赁合同约定不明的前提下，有关人员可以参考《合同法》的规定，完成交付规则的处理工作。以商事租赁为代表的实际案件，通常会以合同为载体，对交付房屋需要遵守的规则加以明确，如果合同存在约定不明等情况，可供参考的法律规定主要是《合同法》的第六十一条和第六十二条。除此之外，对房屋进行交付的内容，不仅有房屋本身，同样包括钥匙，如果承租人对房屋进行了实地考察，确定房屋满足交付条件，那么，房屋是否完成交付的依据，将由房屋本身改为钥匙。有关人员应当明确一点，对钥匙进行交付是出租人的义务，在没有获得承租人认可的前提下，出租人不具备单方对交付方式与条件加以设定的权利，尤其是所设定交付方式与条件致使承租人负担加重。某地就曾发生过如下案例，出租人选择将钥匙放置在特定位置，并通知承租人前往该地领取，由于承租人对该方式不认可，因此，法院判定为无效交付。

（二）租赁合同约定明确

首先应当明确的是，如果租赁合同有关于房屋交付的明确约定，在约定符合意思表示的前提下，相关人员就应确定交付规则。一般来说，出租人没有按照约定对交付义务进行履行，其行为便构成违约，此时，承租人可以追究出租人的违约责任。在出租人违约的情况下，要想将房屋认定为有效交付，通常要满足以下条件：

其一，房屋被承租人占用并使用。综合考虑交付含义及效果，承租人将房屋占有，为认定交付所参考的主要依据。调查可知，在对房屋进行交付前，承租人就已将出租人的房屋占有，该情况较为常见，例如，房屋处于租赁状态下，出租人将其出售给其他人，再由购买者与原承租人对租赁合同进行重新签订，在此过程中，房屋便已经被承租人占有并使用。此时，购买者无需对房屋进行再次交付，便产生了交付的效果。

其二，在合同已经履行的前提下，承租人并未针对房屋交付而提出相关异议。当承租人占用并使用房屋后，若承租人以约定为依据对租金进行缴纳，出租人在收取租金的基础上对自身义务进行履行，这表明合同已经处于履行阶段，即便合同没有明确约定，通常也可将其视为交付任务已经顺利完成。这是因为对合同进行履行的方式往往和约定有一定出入，如果有特殊情况或要求存在，当事人通常会选择变更合同，而变更合同所采用的方式，不仅有口头约定、补充协议，还有默认变更，上述方式均以当事人达成合意为核心。从《合同法》的角度来看，上述理念同样适用。以《合同法》第三十六条为例，当事人以现行法律与行政法规为依据，通过书面的形式对合同进行订立，若当事人尚未完成合同的订立便有一方对自身义务进行履行，在对方接受的前提下，所订立合同具备法律效力。另外，合同法还明确规定，当租赁期届满后，由承租人对租赁物进行继续使用，如果出租人没有就此提出异议，则表明原有租赁合同有效，租赁期将改为“不定期”。

其三，出租人没有以约定方式为依据对房屋进行交付，致使承租人蒙受不必要的经济损失。从本质上说，默认变更是以行为表象为基础的推定行为，若法律缺少相关规定，只有做到严格认定，才能避免带来不必要的麻烦。要想使推定与高度盖然性标准相符，前提是不给承租人权益带来损坏，杜绝强制推定情况的出现。与此同时，有关人员还应避免损害认定过于严苛，真正做到以实际损失、过错程度为依据做出最终判定。若从法律规定、合同内容的角度考虑，出租人所做出交付行为有明显瑕疵存在，致使承租人权益受到损害，即便承租人选择接受房屋，对相应租金进行缴纳，仍不可由此判定合同或协议发生变更，此时，承租人仍然享有对出租人违约行为与责任进行追究的权利。

三、结论

通过对上文所述内容加以分析不难看出，在处理与房屋租赁相关的纠纷时，有关人员应以合同约定为依据，对房屋交付进行认定，如果合同存在约定不明或缺少相关约定的情况，则应参考合同法内容加以确定，在此基础上，综合考虑当事人意思、房屋使用及合同履行情况，从公平的角度出发，对案件进行综合认定，方可确保当事人合法权益能够获得应有的保护。