郭忠美

（辽宁广播电视大学，辽宁 沈阳 110161）

伴随着我国房地产市场在近些年的蓬勃发展，从城市到农村很多地方都曾出现过房地产热等情景。诚然，房地产的大力发展，改善了我国众多居民的居住条件，而且也兴起了物业管理这一门新型服务行业。虽然我国城市居民的住宅水平从整体上有了大幅度提高，但在实际调查中发现我国物业管理水平却停滞不前。当前，不断涌出诸多物业管理问题，既制约了居民整体居住水平又加深了业主与物业之间的矛盾。因此，我们要更加重视物业管理工作。

一、物业管理概念

具体而言，房地产中“物业”一词的出现，主要指在建成某一个建筑物或一栋住宅单元楼之后，相关管理人员对整个住宅楼、商业大厦以及厂房等的管理服务［1］。物业大小并没有实际区分，一般大厦可以作为一项物业，而一个单元楼有时也可以做一项物业。物业管理，即依据事先签署的合同，物业管理企业与业主方要定期对房屋设施进行必要的养护，同时还要对所规定的区域环境进行维护，从而确保整个小区的活动规范且有秩序性。就整个社会发展情况来说，物业服务产业化管理模式、业主委员会自营模式等是主要的物业管理模式。

二、物业管理中存在的法律问题

（一）立法滞后

宪法的相关条款、国务院等颁布的有关物业管理法律、各省市自治区颁布的相关地方性法规等，是我国现有物业的管理法律与法规。虽然很多问题在相关的物权法中作出了明确规定，但是在具体执行过程中，物业管理人员依然与业主容易产生纠纷，对相关物业服务用房与公用设施混淆不清，车库管理方面不够完善等。总的说来，我国当前物业管理法律存在立法滞后等问题。

（二）职责界定不清

我国物业管理行业是近些年才逐步兴起的，因此开发商与物业管理公司通常都存在着一定关系。大多数业主都知道，物业管理公司大部分都是开发商下面的直属公司。在这种情形下，物业管理公司所代表的利益就是开发商的利益，在处理实际问题中往往不能站到业主方面充分考虑，物业管理公司通常会对开发商进行必要的维护。

（三）难以实施业主自治

近些年，很多地方的小区不断呼吁业主自治。业主自治，需要在物业管理区域内的全体业主依据相关法律，建立起自治组织并确立自治规范，这种模式是一种基层治理模式。但是，在实际管理过程中，业主自治会遭遇很多意想不到的问题，实施起来非常困难。

（四）缺乏经营规范与必要监督

由于物业管理在我国兴起的时间并不长，因此并没有制定比较完善的管理制度与有效的法律法规对其进行约束。在具体管理中，物业管理公司与业主之间并没有形成明确的权责关系，在对某些事情处理中，物业管理公司还会反客为主，频繁与业主产生种类多样的矛盾。很多业主反映，物业公司没有认识到自己的基本管理职责，不明白如何为业主提供必要的管理服务，将自己当成小区的主人，将小区内的一些公用设施出租给社会上的某些商户并收取一定费用，从来不征求居民意见就对小区内的设施进行随意变动。上述问题，让业主不厌其烦，主要是缺乏经营规范与必要监督造成的。

三、完善我国物业管理法律制度的具体对策

（一）制定比较健全的物业管理法

具体说来，想要逐步完善物业管理法律，所要做的具体事情非常多，但是首先要制定出一部非常合适的《物业管理法》。

例如，在制定有关物业管理的法律法规时，相关部门要明白物业管理要充分考虑广大业主的利益，是对国民生计产生重要影响的一项伟大事业。因此，相关物业管理法要由全国人大进行制定；物业管理不仅涉及了物权关系还涉及了债权关系，不仅包括物业管理企业与业主方面的利益，还包括了开发商以及政府等诸多方面的监督管理。因此需要制定出一部比较完善且非常全面的法律，逐步对其中的法律关系进行明确界定，同时还要定出每个主体的具体权利与义务；在立法目的方面，所制定的物业管理法同时兼顾物业企业、开发商以及业主三方面的具体利益，这样才能对整个物业管理市场进行必要维护。在设计相关制度时，立法单位要最大限度地将三方主体之间的权利义务关系进行有效平衡，从而能够有效化解矛盾纠纷；物业管理法中的内容不仅要全面合理也要有所侧重点，不仅要逐步明确业主自治团体在整个物业管理中的实际法律地位，还要逐步明确物业管理监管主体之间的具体职权划分，如果管理人员与业主之间出现纠纷或矛盾，要明确到责任人；要不断对业主违约的监管力度进行强化，逐步明确业主违约的法律责任承担方式。在整个物业管理市场中，要明确开发商的实际法律地位并明确物业监管主体对开发商的监管力度，不断加强对整个物业维修基金的监管。

（二）逐步完善地方性物业管理的法规体系

就时间而言，我国当前地方性物业管理相关立法尚不成熟，与国家立法存在很大的冲突。因此，要逐步完善地方性物业管理的法规体系。

例如，相关单位要遵循物业管理条例的规定，对物业管理的地方性法规进行适当修改。假如在实际规章中，出现了一些与上位法产生冲突的条款，就要通过讨论交流进行合理修改，逐步使得地方之间立法可能产生的冲突一并消除；在逐步完善的过程中，要充分调查本地区物业管理市场发展的实际状况，在此基础上合理制定出与该区域物业管理市场监督比较符合的地方性法律规章，而且要确保制定好的规章制度不会与国家的上位法律产生一定冲突，从而确保在物业管理监督立法上地方与国家的统一协调；地方区域还要依据实际情况不断对物业管理的招投标计划、市场准入原则以及相关管理行为规范等进行完善，在处理实际纠纷时要充分依据这些制度［2］。同时，还要进一步完善地方性的物业管理法律体系，让业主、物业公司以及开发商三者都明晰自己在整个物业管理中所要担负的具体职责，以及所能享受的主要权利义务，从而使得物业管理市场能够在良好管理中得到健康稳定的发展。

（三）不断加强政府行政监管的力度

政府是执行物业管理行业监管的主要责任部门，在具体管理过程中还需要物业管理协会提供大力协助。因此，要不断加强政府行政监管的力度。

例如，政府部门要在前期对物业管理行为进行有效规范，从而将监管部分与建设单位遗留下来的问题进行有效解决。住宅小区可以通过招投标的方式选举比较合适的物业管理企业，如果不是这种方式那么相关房地产行政主管部门就可以不为物业管理办理商品房预售许可证，同时还要要求建设单位限期改正并给予较大力度的罚款；在办理前期物业管理招标备案时，建设单位的行政主管部门要详细登记物业管理用房，假如规划图纸标注的面积与规定标准不相符合，就不能进行备案登记；将招投标制度引入在前期物业管理过程中，使得物业项目管理工作能够被物业管理企业更早接触到，同时还要对建设单位整体施工情况进行行之有效的监督，一旦发现存在部分施工质量问题，就要及时找出问题存在的原因并责令建设单位在最短时间内改正，确保对业主进行负责就可以将以后可能出现的一定负担大大减少；政府部门还要对房地产开发市场进行逐步规范，严格要求建设单位工程质量验收时的必要程序，严禁任何一个验收不合格的建设项目浑水摸鱼，促使物业管理企业资质审批制度更加完善。要不断健全对物业管理企业的年检工作，可以以年为一个固定周期对物业管理工作进行严格检查，在检查过程中如果发现相关从业人员根本不符合物业管理基本构成要求，就要坚决清理。如果发现物业管理人员服务质量比较低下，且不能在实际工作中严格遵循之所制定的管理规范，就要给予严格处罚。对于投诉较多而解决较少的物业管理企业，要督促去检查自身存在的问题，从根源上不断提升整个物业管理企业的整体管理水平，不断加强对企业退出行为的监督。