李万清

【摘要】在进行诸多房地产项目的评估时，使用不同的方法来模拟房地产价格的形成，但是总会受到市场、政策、估价路径等多种因素的影响，造成评估结果的不够精确。本篇文章重点研究分析在房地产评估中，几种比较常见的评估方法，并重点分析影响评估的因素，最后详细地分析工程造价在房地产评估中的方法运用。

【关键词】房地产评估；工程造价；评估方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.209

在房地产评估时，会受到国家地产行业的政策、评估方法、技术等多种因素的影响。如果选择的调查方式、评估方法不合理，那么就会影响到评估的结果，从而影响到地产公司项目开发建设；如果能完整收集市场造价信息、合理选用定额标准并进行准确测算，使用造价评估方法定能大幅提高其评估的精准度。

1、房地产评估常见方法

1.1比较法

这种方法首先要进行大量的市场信息收集，也就是要在相似案例之间进行直接对比，这就要求相关的案例具有可比性，并且搜集到足够丰富的案例。运用各种方法进行通知，因房地产评估师，要特别注意区分实物、区位、权益、交易等相关情况的分析和辨别，还要兼顾区域位置、容积率、使用年限、交易日期等具体的影响因素。要通过全面考量所有影响因素和指标，将这些参照物、技术参数进行全面的整理和汇总。这种方法的本质上就是直接对比，在市场环境中评估相应的资产，同时要兼顾单项资产的特殊情况，既可以有较强的参考价值，也可以较为真实、准确地反映出该项资产的实际的市场交易价格。

应用比较法主要是适用于项目交易量较大，房价比较稳定的状况，在使用该方法时，项目开发商会根据房地产市场的发展变化，来正确评估房地产项目的交易价格。例如，外部房产市场比较稳定，这时地产公司在定价时，就会在原来的价格基础上，再增加一定的金额。如果外部地产市场不稳定，价格波动较大，那么在评估时，就不能够使用市场比较法。如果在整个地产市场中泡沫比较高，那么使用比较方法得出来的评价结果就会远远的高于房价，这种情况就会使地产行业泡沫速度进一步加快。由此可以看出，比较法适用于交易量比较大的建筑评估，如办公楼建筑和住宅建筑。

1.2收益法

收益法主要就是通过评估资产收益来进行估值的方法，对于投资性房地产来说，主要就是通过评估租金收入进行评估，租金收入与实际支付费用的差额进行计算分析出该房地产的收益期限和净收益，在此基础上，进一步结合财务分析的折现率对该项资产的价值进行折现，这样就可以将资产全部依据统一的标准进行评估。在收益法评估过程中，要注重折现率的选择，既要结合基准日的折现率，也要兼顾本地区的同类资产的平均资产回报水平进行分析。

1.3成本法

成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。房地产项目开发建设公司在评估房地产项目时，要对所有项目建设环节进行评估，包含了扣除房产的折旧费用，并科学地预估项目价格和项目价值，这种方法比较简单。将房价做利润点，测算公司正常的净利润税收和净成本总额。一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。

2、影响房地产评估结果的主要因素

2.1评估方法

评估方法会影响到项目评估的结果，如果评估人员不按照房地产项目的特征和外部地产市场发展环境，随机地选用不恰当的评估方法，就会使评估结果不够精准，而且收益评估方法更适合应用于经济价值较高房地产项目，如办公型建筑和住宅建筑。如果对房产本身收益不太关注，在外界地产市场发育不成熟，没有选取合适的成本评估方法，那么就不需要考虑该市场的竞争影响。大多数的房地产项目评估都可以选择市场比较法，可以对不同项目进行横向对比，了解实际项目发展状况，这样才能够提高评估精准性和科学性[1]。

2.2材料价格

房地产项目建设材料会受到外界建材市场价格波动带来的影响，而且建材价格也有时效性的特征。随着外界地产市场价格波动，在评估房地产项目时，就会有忽略建材价格的信息，认为建材价格固定不变，导致收集来的建材价格数据信息有很多的滞后性。使用成本控制的方法，来在固定时间点去对建筑项目进行合理的评估。房地产项目建设成本对于房地产项目综合评估依赖性较强，包含了材料价格，因此就要充分分析当前材料价格的波动趋势，材料价格自身也有很强的可得性。对于特殊型房地产项目，可以采取分项的工料测量方式，尽管数据收集量很大，时间比较长，但是材料价格市场信息可得性较好，可以提高房地产项目评估精准度[2]。

3、房地產评估中的工程造价应用

3.1成本法评估

地产公司使用比例方法来评估项目建设的成本，项目价格的指数等评估数据信息，可以由第三方的评估机构和工程造价部门来提供，经过专业的评估人员的细致分析数据，整理和数据测算，才能够得出正确的评估结果。在数据整理时，要根据数据采集来的时间顺序和数据结构进行合理地分类和评估，要对钢结构型建筑框架厂房的结构进行合理分类。在评估成本时，还要参考建筑主体结构，以这些项目实际数据作为基础，使用恰当评估方法。常见的评估方法包含了指数的调整法、单位比较法，这些方法在实际的操作应用中，比较简单，评估人员要结合实际测量分析方法，并根据精准的结构数据功能图纸来进行合理的评估，这样就可以进一步提高评估精确性。但是成本评估需要多个部门来参与，容易出现一些人为失误。在评估开发成本时，会受到采集技术数据的限制，如果评估的建筑物与标准建筑物一致，那么这样才能够使评估条件更加标准。如果评估的建筑物与标准物不太一致，那么得出来的数据结果就会产生许多的差距进一步影响数据的精确性。如评估工业厂房，使用统一安装的成本评估，但非标准的厂房安装并不符合实际合理的标准成本，那么就很难获得非标准厂房的安装成本信息数据[3]。

3.2工程造价法评估

在房地产项目的评估时，造价法和成本法的评估流程内容比较类似，但是这两种方法也存在着极大的差异。通常情况下，房地产项目评估所应用成本法要以标准成本作为基础，使用造价法只是针对特定项目工程，这样才能够按照标准成本来进行测算。在应用造价的方法计算，要根据外部件的市场波动状况，来对材料价格做出灵活地调整，要使项目的造价与实际建设情况相匹配。在评估中，要考虑到项目工程的类型不同，以及合同价格受到约束条件也不相同，同条件下，也会对造价起到一定的约束控制作用，会最终影响到项目评估的结果。当前我国大力推动公共造价清单模式的应用，要求每个项目税金和其他的运营费用都需要标准，在计价清单之上，项目清单定额都要由政府来发放，结合不同地区计价定额方式不同，进而促使不同市场条件的衔接。

结语：

在房地产项目评估中，使用的造价方法，会进一步提升房地产项目评估的精确性，但受到一些房地产市场影响因素。根据房地产项目市场调节实际状况，来灵活地选择评估方法和计算方式，以此才能够保证评估结果精准度更高。

参考文献：

[1]叶其双，钟木寿.工程造价在房地产评估中的运用[J].商讯，2020.

[2]杨晓东.房地产评估中工程造价的运用[J].中国房地产业，2019，000（012）：249.

[3]谭志荣.工程造价在房地产评估中的运用[J].中国房地产业，2019，000（010）：222.