◇四川职业技术学院 周 蓉 何泓位

本文通过分析目前物业管理行业的总体特点和需求，结合当前信息化时代发展，分析智慧物业管理系统的主要功能，从智慧物业管理系统整体架构设计、各个模块功能设计、主要界面设计等几方面，具体地阐述了智慧物业管理系统的设计与实现。通过实践测试，智慧物业管理系统能够满足小区物业管理工作的需要，实现物业管理流程自动化，提高小区物业管理的工作效率，同时为进一步优化系统设计奠定了基础。

1 物业管理系统分析

目前，物业管理已成为与社会经济协调发展、与广大人民生活和工作息息相关的新兴行业。物业管理可以充分发挥物业的最大使用功能，为物业所有人和使用人提供整洁、文明、安全、舒适的生活环境，实现社会、经济、环境效益的同步增长。

1.1 现代物业管理系统特点

随着现代房地产业的发展，物业管理已进入社会化、专业化、企业化的发展时代，在当前信息化技术的推动下，物业管理更加趋向规范化、流程化和智能化。

1.2 物业管理系统的基本任务

物业管理系统主要是围绕小区物业小区的各项事务、各部门的工作，使小区的物业管理工作系统化、流程化、规范化，管理更加方便、快捷，从而提高工作效率。物业管理系统能够支持各种物业形态的日常管理，以业主管理、客户服务、收费管理、设备设施管理为核心，有效处理业主与物业管理人员之间的关系，提高物业管理服务水平。

2 智慧物业管理系统设计分析

智慧物业管理是基于互联网+的新一代物业管理系统，能实现物业管理服务与互联网和移动互联网的无缝对接，并能借助互联网和云计算平台的优势，为物业管理企业提供信息化解决方案与平台，其功能覆盖物业管理的财务管理、客户服务、工程管理、安全管理、环境管理、行政人事管理等几大领域，推动物业管理行业由传统行业向现代化服务业转型和提升。

2.1 智慧物业管理系统的设计要满足企业各职能部门的工作需求

根据物业管理企业行业特点和服务内容，主要通过以下几个部门进行管理工作：①服部：负责收费管理、装修管理、服务派工和车位租赁。②财务部：负责财务监管、统计报表、支出管理等。③行政部：负责行政管理、人事管理及协同办公。④工程部：负责物料管理、设备管理。⑤环境部：负责绿化管理、保洁管理。⑥安保部：负责安全保卫、消防管理、巡更管理。⑦招商部：负责资产经营、合同管理、潜在客户管理。⑧IT信息部：负责信息系统管理与维护。

2.2 智慧物业管理系统要按照物业管理工作流程进行设计

通过对物业管理企业调查研究分析，物业管理典型工作流程如图1所示。

图1 物业管理典型工作流程

3 智慧物业管理系统设计

3.1 智慧物业管理系统整体架构设计

智慧物业管理系统整体架构图。通过对物业管理企业各部门职能和工作流程分析，实现智慧物业管理系统设计分十个主要管理功能模块，如图2所示。

图2 智慧物业管理系统整体架构图

3.2 智慧物业管理系统各功能模块功能设计

（1）资源管理模块的设计。主要实现房产资源、车位资源、客户资源和特殊资源的管理，具体内容如下。①房产资源管理：实现管理各种用途的房产资源，建立各类房产资源的档案信息，提供状态管理、变更管理、快速查询、关联搜索等功能，方便查找和管理房产资料信息。②车位资源管理：实现管理各类车位资源，建立车库车位相关信息，进行租售控制、状态统计、用于已售、出租、待售、待租等各类车位的管理。③客户管理：建立客户档案、管理各类客户，包括住户、家庭成员、租户、外来客户、合作单位、承包商、供应商等的档案信息以及新盘的交房、接房、入住流程和管理。④特殊资源管理：主要管理各种用途的特殊资源，包括广告位、库房、摆展区、水泵等，可以构建虚拟房间，用于特殊资源的租赁、水电费计费收费等管理。

（2）收支管理模块的设计。主要实现收费管理、收支管理、三表管理和财务监督的管理，内容如下。①收费管理：实现常规收费、预收款、经营收费、欠费催缴、补打票据、收费日报统计、收费设计查询、应收台账管理、欠费管理、退款管理等。②收支管理：实现收支项目、出入账目管理以及生成统计报表。③三表管理：实现设置水电气等各类仪表的基本参数、计费方式；录入抄表数据，自动计算用量并计费，支持一户多表、阶梯计费等。④财务监督：实现管理各小区的收费员的票据领用和使用情况；审核收费数据；各种汇总及明细报表的分析。

（3）客户服务模块的设计。主要实现装修管理、报事报修、车位租赁和投诉建议管理，具体如下：①装修管理：实现装修流程管理，办理装修申请，收装修费、打印装修证和装修完成验收的管理。②报事报修：实现报修及服务的流程化管理，包括报修申请、派工管理、完工确认、满意度回访、服务费及材料费的结算、报表统计。③车位租赁：实现车位租赁办卡流程管理，包括可租车位查询、车位状态管理，办理车库车位、地面车位、干道临停车位的长期短期出租手续，车位租赁到期提醒、续租、租期变更、可租车位查询。④投诉建议：实现管理投诉建议，帮助改进管理工作，提升满意度，可记录客户投诉内容，对投诉进行处理，并记录处理结果、客户满意度的反馈信息等。

（4）其它各子模块的功能。根据招商租赁、办公管理、工程管理、安全管理、环境管理的要求分别完成各模块功能设计。系统管理完成系统初始化、历史数据导入、打印模板设置、数据备份以及账号及权限管理。

4 智慧管理物业系统实践测试分析

通过实践测试，智慧物业管理系统实现的数据资源共享、移动办公方便快捷、管理高效率和特点，利用智慧物业管理系统能够满足小区物业管理工作的需要，实现物业管理流程自动化，降低了物业管理工作的成本，提高小区物业管理的工作效率。同时，在进行系统设计时要考虑企业多层级组织架构管理，为企业提供组织架构、岗位、职员资料等的管理，支持总公司、分公司、管理区、部门等多层级管理和综合智慧管理物业系统，从而使系统更智能化，系统化。