褚倩倩 赵亮 徐世杰

摘 要：信息不对称为房地产交易带来了高昂的交易成本，传统的契约制度对房地产交易中行为人的约束力有限。区块链技术颠覆了传统制度下的信任范式，用数学算法重构了信任机制，将负责安全管理的控制转移到基础架构层面，使整个系统变得安全可靠。区块链技术也降低了交易成本，实现了信息低成本的流动。通过构建委托代理模型，比较传统契约制度和使用区块链技术两种模式下的房地产交易，证明区块链技术的使用提高了房地产交易中的社会整体效用降低了交易成本。

关键词：信息不对称 交易成本 区块链 信任范式

信息不对称出现在房地产交易的各个环节中，为了规避信息不对称带来的风险，房地产交易双方承担了很多成本，比如信息搜寻成本、签约成本和监督成本等。目前，区块链逐步从理论研究阶段迈向实际应用，许多行业和研究机构都在利用区块链优点，在很多领域进行积极地尝试，比如物联网、金融、供应链等。目前区块链的这些研讨和尝试证明其在降低信任风险、提高交易效率、实现信息共享等方面有一定的优势。目前，不论是技术研发还是应用场景的探索和实践，学者们都在积极建造区块链生态体系，试图将其优势最大化以更好的服务于实体产业与经济。

那么区块链技术的显著优势特点是否能缓解房地产交易中的信息不對称呢？为将其优势充分利用，该以什么方式进行？本文从产权理论和交易成本理论出发，探讨区块链技术在信息不对称问题的作用，并运用委托代理模型探讨区块链技术的应用。

一、房地产交易中的信息不对称问题

在房地产交易过程中，一般认为交易双方为有限理性人，谈判、签约一系列过程就是双方掌握信息的反复博弈，而信息的掌握程度要受到双方的诚信度、双方意思表达准确程度、信息共享程度等各种因素的影响，即便是签约之后，在执行过程中也会受到双方主体的履约能力、对意思表示的理解程度、违约成本的考量等问题的困扰。因此，才会产生传统的契约制度以约束双方当事人的行为，而就算是存在这样的契约制度也会有不可避免的操作风险和道德违约风险。而这些皆源于信息的不对称。当市场处于极度信息不对称时，会出现信息传递扭曲，影响交易的进行[1]，而且在信息不对称下，房屋供给方很难在信息披露上做到让消费者满意[2]。

为更清晰了解房地产交易中由于信息不对称的存在导致的后果，将整个交易过程分解来看，可分为信息搜寻、谈判、签约和履约四个阶段。这些阶段中涉及房屋需求者、中介和房屋供给者三方。首先，在信息搜寻阶段，房屋需求者可通过两个途径获取所需信息。途径①：自己通过网站、广告等，直接获得房屋供给者发布的信息，这一途径供给者具有明显的信息优势，熟知房屋具体真实信息以及自身的信誉状况等，这些信息是房屋需求者不具备的，因此为了更好地了解信息，房屋需求者通常会需要借助第三方——房产中介来确保信息的质量，也就是途径②。房产中介在增加信息质量的同时也带来了新风险，也就是房屋需求者与房产中介之间的信息不对称问题，房屋需求者事前并不能准确知道房产中介的真实服务质量，只能通过一些资质证书或案例等自行判断，在互联网日益发达的现代，房产中介提供的信息要比房屋需求者自己获得信息更接近真实，因此本文在涉及信息搜寻阶段，更多的讨论的是存在房产中介的情况。谈判过程实质上是双方信息比较的过程，双方掌握的信息不断丰富，进而不断调整各自策略，反复博弈以达到双方最满意的效果。签约过程，由于房地产交易的不确定因素的存在，比如双方意愿表达理解问题、诚信问题等，交易双方都承担了一定程度的风险。签约之后，房屋需求者具有信息优势，房屋供给者是信息劣势方。供给者无法判断房屋需求者提供自身信息的真实性。另外，特别是对于房租租赁，房屋需求者在使用房屋期间具备自身情况的完备信息，而房屋供给者对需求者是否爱护房屋、有无破坏房屋及设施等情况是无发完全掌握的。这些信息不对称会带来房屋需求者的道德风险问题。

在整个房地产交易过程中，房屋需求者和房屋供给者承担了由于信息不对称带来的各种交易成本。从房屋需求者角度看，达成合约之前，要承担调查房屋和房屋提供者等信息而产生的信息搜寻成本，接着在签约过程中，必须承担签约成本，签约之后要付出一定的租金、押金等财务成本。对房屋供给者来说，签约过程中，也承担了自身的签约成本，在签约后，特别是房租租赁，为了避免房屋需求者在房屋租住期间的道德风险，需要承担必要的监督成本。而且对于房屋中介的存在，交易双方都要对中介的信誉和服务质量提前做调研，付出一定成本。因此交易的各个阶段，参与者都承担了高昂的交易成本。在科技进步和互联网发达的今天，信息不对称的问题虽有一定改善，但依旧是制约交易的重要因素。由于信息不对称性的存在，房地产交易效率也大打折扣[3]。

区块链技术的出现为交易中信息不对称问题提供了一个新的解题思路，接下来本文从理论和数学推演上详细分析区块链技术改善信息不对称问题的机理。

二、区块链技术与信息不对称——信任范式的颠覆

正如前文所述，从经济学的角度看，信息不对称为房地产交易带来了高昂的交易成本，为降低这些成本，产生了契约制度。契约制度降低交易成本的逻辑思路是：对于制度范围内的行为认可，而且会受到一定的激励，对违反制度的行为要进行惩罚，当事人的行为被规范在契约制度范围内，在契约制度内双方根据合约或通过第三方担保等形式形成互信，这就是传统契约制度下的信任方式[4]。当然，契约制度也要与时俱进，根据社会经济的发展不断进行调整。即便如此，契约制度在现实生活中对当事人的约束力并没有那么大，在房地产交易中，房屋需求者与供给者之间通过合约约束双方行为，但在房价波动较大时，违约现在屡见不鲜，房产中介为了自身利益违约违规操作常有发生。而区块链技术的出现，完全颠覆了传统契约制度下的这种信任和行为方式，区块链技术下的信任方式何以能解决以上问题？

1.颠覆信任范式。区块链在解决信息不对称问题上最大优势在于完全颠覆了原有的信任方式。

首先，区别于传统契约制度，区块链是用数学的算法重构了信用机制[5]，通过非对称加密算法——两个密钥对来创造信用，一个公钥对信息加密，且仅有另一个私钥才能解开加密信息;即使将公钥公开，也不能据此测算出私钥。这样，参与房地产交易的双方主体之间不需要费力去查验对方的基本信息，也不需要第三方机构的担保，通过区块链就可以进行交易信息甚至是价值的交换。区块链的依靠点对点传输、基于共识机制和加密算法等技术可以保障整个系统对信息的记录、存储，信息与价值的交换和传递都是可信的。这完全颠覆了传统契约制度下需要依靠契约或第三方中心化的机构来建立互信的模式。

那么，这种信任机制是否安全？区块链技术不是一个单一的技术，是多种技术的整合[6]，这些技术形成了新的数据记录和存储体系，将通过负责安全管理的控制从监管层面或者第三方组织机构转移到基础架构层面[7]，这样的系统形成具有一定的优势使得整个系统安全可靠。这些优势在于：第一，透明性与不可篡改[8]。新的数据被写入，会向系统所有节点广播，接受节点通过共识机制对区块进行检验，通过共识算法后被纳入区块链中存储，在区块链中，每个节点都是完全相同分布式账本，任何数据的记录和更改都会被同步到各个节点上。这个过程是单向不可逆的，任何信息都是可以被追溯的，篡改信息的成本巨大。这样的透明和不可篡改保证了信息记录的完整和可靠。第二，高容错性。区块链中的数据和信息被记录在各个节点中，任何一个节点故障不会影响整个区块链的效率。这样就保证了信息和价值交换环境的安全性。第三，匿名隐私性。区块链使用密钥对建立互信，节点与节点之间不需信任，也不需要公开身份，用户可以通过地址匿名登录，在信息查看和传递中可以自行设定权限。这样保证了信息的传递的安全性。

综上，从信任范式上看，区块链整合运用多种技术优势，通过数学算法重构了信任机制，其技术的透明和不可篡改、高容错性以及匿名性保证了信息与机制交换过程的安全问题，最终实现了“无需信任的信任”。

2.降低交易成本。传统的房地产交易活动，特别是存在价值交换中，通常需要一个具有公信力的第三方（政府、银行信用背书）来实现陌生人之间的互信。正如前文所述，区块链完全颠覆了传统契约制度下的信用创造方式，实现无须借助第三方信用中介开展经济活动，绕开繁琐的机构服务体系的限制，降低了房地产交易中的交易成本。

首先，信息共享程度提高，降低搜寻成本。在区块链系统的分布式账本上，用户可以低成本的搜寻信息，交易记录可以重复使用并不可篡改，数据库可以实时更新、分发并高度可信，这些特性为价值属性和相关交易数据等在互联网上进行安全转移、记录并存储创造了基本条件。

其次，无须中介机构的存在，区块链通过点对点网络的分布式账本直接把交易各方联系在一起[9]，通过网络分发处理，提高交易效率、减少交易摩擦，打破了许多传统业务流程建立起来的基础规则和惯例。尤其是对传统价值交换中心，如银行、支付公司等，点对点网络的发展把其依附于中介功能拿走的利润返还给房屋需求者，使许多房屋需求者获益的同时，也迫使企业思考如何可以更高效、低成本的方式创造服务价值。区块链基于数学算法和共识机制的信任体系，省去了因第三方机构存在而导致的交易摩擦和交易成本。如银行间的清算登记系统。这些系统需要创建中心化的机构来保障交易清算的职责、确保交易双方的真实意愿，同时需要承受高昂的验证费用、较长的交易时间以及事后大量的审计费用。区块链从技术上允许各交易主体直接进行价值交易，而无需依赖政策、制度以及第三方组织以确保交易的真实性和安全性，极大简化了业务流程，节省了交易成本。

利用区块链，房地产交易降低了协调各方利益的成本。区块链的分布式记录和存储保证了信息的完整真实，区块链的共识机制是建立在各个节点都认可通过之上的。这样方式可以减少需要维护多方接口的数量，简化服务提供方的切换，减少人工重复劳动，减低多方沟通、对账成本;并且还可以打破中心化数据管理引致的利益保护，整个社会的运行成本都有望大幅降低，效率也将大幅提升。

3.区块链与房地产信息共享的实现——信息低成本的安全流动。综上，既然区块链技术理论上可以实现信息的对称，降低交易成本，那么如何应用到房地产交易？

由于现有制度对代币的监管较为严厉，区块链代币化、虚拟化钱包等相关概念很难进入现有平台类似的用户体验阶段。数字货币难以展开使用，很難做到同时实现货币的交易与实物的直接交换。但区块链的安全透明、去中心化、不可篡改的优势对房地产交易过程的优化有不可忽视的作用和很强的吸引力，当前阶段的应用，应该更注重的是房地产信息共享的实现以缓解房地产市场由于信息不对称的存在导致的乱象。

而且，当前房地产市场中介大规模存在，从区块链初始应用阶段做到完全去中介化是比较困难，也是不符合现有的实际的。因此，我们认为可以分阶段进行。初始阶段对中介机构来讲，也是转型阶段。该阶段，在房地产交易中，弱化交易双方对中介的依赖程度，中介提供的服务转向咨询类，中介对房产信息进行归类，根据交易客户的需求来提供咨询类服务。区块链利用成熟阶段，可完全去中介阶段，此阶段房地产交易双方从信息搜寻到合约的签订，完全不需要中介的参与，这对房地产信息链提出更高的要求。

本文的研究立足当前的实际，探索区块链技术应用到房地产。在初级阶段，我们考虑存在房产中介的情况，房产中介在过程中更多承担的事咨询类服务。

要实现信息共享，需要基于区块链技术构建一个房地产信息公链，做到房地产信息上链，从土地规划开始，到施工营建、合规销售直至物业交付，将房屋的基础信息全部记录上链。目前，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现了全国联网，依托当前的平台，房地产信息上链是可以较为快速实现的。根据现有的房地产信息，可分为结构化数据和非结构化数据，结构化数据也就是一般的数值和文字性数据，可以直接添加到区块中分布式存储在节点的各个数据库服务器中。非结构化数据比如图片、音频等，数据量大，不适合在共识过程中的传输，可以将这些数据的哈希值上链，如图1所示，同时根据房屋所处的地区，在省市的房管部门进行备份，防止数据的丢失。房产信息链实质上是一个分布式存储的数据库，通过采用一个通过的格式，将大量的、冗杂的数据集合到一套体系中来，利用区块链的不可篡改、安全透明特征，减少信息的不对称性，更加高效和低成本的实现信息低成本且安全的流动。

由于房地产交易涉及的价值较大，而且为方便国家能够管控当前的房地产市场，房地产信息链需要国家的相关部门依法开放信息使用权限。

房地产管理部门是整个房地产信息链运行的监管部门，管理权限最高，其中国家级管理部门拥有最高的管理权限，可以赋予省级管理部门权限，省级管理部门可以在自己的权限范围内赋予市级管理部门权限，具体如图2。当国家其他行政机关比如税务部门、工商部门、公安部门和法院等，需要介入到系统中或者需要系统中的信息时，需要通过房地产管理部门授权。房产中介提供房地产咨询服务，工作人员可以在房地产供需者授权的时间和查看信息范围查看房地产信息。房地产供需者可以对自己的个人信息和房地产信息进行查询、更改、删除和隐藏。一旦权限信息存储在区块链中，极难被篡改。另外可以采用智能合约的方式，执行查看操作。

对于房地产供需者来讲，区块链系统可以设定用户的账号、密钥和权限，在链上实现房地产供需者的身份认证和访问功能。为了保证区块链系统的机密性、完整性与有效性，采用了非对称加密、数字签名、公钥认证体系等密码学技术。所有参与到系统中的个人、机构均需向开发者申请属于自己的密钥，在申请时，根据申请者的类别，需要提交相关的资质信息，如个人身份证件、房产中介从业资质证书等等。

三、区块链与信息不对称：以房地产交易为例的模型分析

在上述基础上，我们构建信息不对称条件下的委托代理模型，通过比较传统形式下的交易和使用区块链技术后的交易，以数学推演的方式来看两者的区别。

使用了区块链技术后与传统形式的最重要的区别在于：第一：信息共享权限方面。之前在构建委托代理模型时，信息拥有者可以优先了解信息的状况，交易对方只能了解自己的情况。使用区块链之后，所有用户可以访问所有数据。第二，在激励机制的设计上。传统的委托代理模型是根据之前行为人的激励是在交易双方得到相关的业绩之后才得到的，而区块链要求在行为的当时就要付出激励，比如开发者和矿工的费用，他们拥有充分的管理和控制权，从委托代理的角度考虑，在没有相关机制的制约下，开发者和矿工等出于自己的私利，也可能改变共识机制，从而损害其他人的利益。根据我们设计的房地产信息链，是在国家公信力控制下的，具有国家机关的强约束力，因此，在模型设计中，我们认为开发者和矿工是无私的。

根据研究需要，做出以下假设：

假设一：代理人为房产中介，风险偏好为风险规避型，其风险成本为 ρβ2σ2 2 ，其中ρ是风险规避度。委托人房屋需求者，风险偏好为风险中性。

假设二：两者的目标均为自身的效用最大化。房产需求者的效用最大化收到房产中介提供的服务质量的影响，提供的服务质量越高，房屋需求者的效用越大。而房屋需求者设计激励合同，使得房产中介可以付出需求者所希望的努力程度。

假设三：房产中介的产出函数为产出函数y=ka+θ，这里k是系数 ，θ是随机变量，表示的是外部的不确定性，并且θ～（0，σ2）。房产中介的保留效用为ω[TX-]，这部分的效用来自机会成本。房屋需求者的收益就是所有者的产出函数y=ka+θ。

假设四：房产中介的收益取决于房屋需求者的激励，房屋需求者的激励体现在激励合同，假设激励为线性，表示为：S（y）=α+βπ，其中α表示固定资金收益，β表示房屋需求者对房产中介的收益分成比例，从风险的角度理解，β也是房产中介的风险，取值范围在[0，1]，当为0时表示房产中介不承担任何风险，当为1时表明房产中介承担所有风险。

假设五：成本的设定。房产中介的成本主要包括固定成本、努力成本与其他成本三部分。固定成本包括诸如日常运营的费用等，用m表示;努力成本是中介为房产交易服务而努力产生的成本，用 ca2 2 表示，其中c是成本系数;其他成本包括签约成本、监督成本等，用T1表示。房产中介的总成本为：C1（a）=m+ ca2 2 +T1。房屋需求者的成本包括激励成本和其他成本。激励成本主要是对房产中介的支付，也就是S（y）;其他成本包括对信息的搜寻成本和签约成本等等，用T2表示。房屋需求者的总成本为：C2=S（y）+T2。

在上述基础上，我们构建模型。

1.传统契约形式下的模型

可以得到房屋需求者的期望效用函数：

根据结果可得：

（1）房产中介的固定收益包括了自身的固定成本、其他成本、保留效用和风险成本。因为β= k2 k2+cρσ2 ，可知α也受分成比例β的影响。

（2）根据结果，0<β= k2 k2+cρσ2 <1，這说明房产中介作为代理人承担了风险，风险的大小受ρ的影响，ρ越大，β越小，而根据S（y）=α+βπ，房产中介得到的收益越小。

（3）根据最优努力水平可得到： a c >0， a β >0。这表明当c越小，β越大，房产中介的努力程度a就越高，这个结论符合实际。

（4）根据房屋需求者的效用函数，其既承担了自身的成本，比如信息搜寻成本和签约成本，也承担了房产中介的成本，包括固定成本、风险成本以及签约成本等，而这些成本也是固定资金收益中的一部分。

（5）房产中介的效用函数，其效用主要包括保留效用和风险成本两部分，其他的成本转移给了房产需求者。

2.使用区块链技术后的模型

利用区块链技术建立房地产信息链，链上信息真实可靠透明，信息不对称问题得到很大改善，房屋需求者的信息搜寻成本大大降低，对房产中介的依赖也会降低，与传统模式相比，信息透明度提高。可以认为，房屋需求者和房产中介之间的信息不存在不对称，房产需求者可以了解到房产中介的信誉、服务质量等方面的信息，如此，激励相容约束无效。模型表示为：

根据结果，在利用区块链技术后，

（1）固定收益α′包括房产中介的固定成本、其他成本、保留效用和努力成本。

（2）分成比例β′=0，房产中介不承担任何的风险。

（3）a′= k c ，可得k=ca′，也就是房产中介努力水平为最优状态，因为努力的边际利润等于边际成本。

（4）根据效用函数，房产中介的效用为其保留效用，其他的成本也转移到房屋需求者身上。

四、结果分析

比较上述两种情况下的模型，我们可发现两种形式下各个变量的变化。

首先，固定收益的变化：α=m+T1+ω[TX-]+ 1 2  ρσ2- k2 c    k2 k2+cρσ2  2、α′=m+T1+ω[TX-]+ k2 2c 。两个参数都包含了房产中介的固定成本、其他成本和保留效用，传统契约制度下多了一个风险成本 1 2 ρσ2  k2 k2+cρσ2  2，也就是 1 2 ρσ2β2。

其次，参数分成比例β：β= k2 k2+cρσ2 、β′=0。在区块链技术下，房产中介不承担风险，这是由于信息相对对称决定的。但在传统契约制度下，由于信息不对称的存在，产生风险，其风险程度由信息不对称的程度决定。因此，参数β也反映了信息不对称的程度。

第三，房产中介的努力水平参数a：a= k3 ck2+ρc2σ2 、a′= k c 。根据上文传统形式下，，0<β= k2 k2+cρσ2 <1，所以a′>a。為什么会产生这样的结果？利用区块链信息系统，房屋需求者能够快速准确的获取中介的信誉、服务质量等信息，因此，为了获得更多的认可度和客户，房产中介只能不断提高自己的服务水平，这也是符合实际情况的。

第四，房屋需求者的效用变化： k2 c β- 1 2  ρσ2+ k2 c  β2-ω[TX-]-m-T1-T2、 k2 2c -ω[TX-]-m-T1-T2。根据U1-U′1= -（1-β）2k2 2c - 1 2 ρσ2β2<0，所以U1

第五，房产中介的效用：ω[TX-]+ 1 2 ρσ2β2、ω[TX-]。房产中介的效用减少了。这主要在于利用区块链技术后，房产中介的相关信息和努力程度都可以被房屋需求者方便的了解到，信息不对称带来的风险成本不存在。这样模式下，房产需求者也不需要承担中介转移过来的成本，对房产中介的依赖性在降低。

第六，总效用。通过比较U1+U2和U′1+U′2，可得双方总体的效用增加了。这说明区块链技术的利用使得房地产交易的效率提高了。

最后，双方的成本。房产中介的成本降低了。一方面，利用区块链信息系统，交易双方的可以根据需要随时随地登录系统查看信息，减少了信息搜寻成本和必须面对面进行的签约成本;另一方面，房产中介的监督成本也减少了。对房屋需求者来说成本也降低了。主要是信息搜寻成本和签约之后的监督成本。

五、启示

通过以上分析，我们可以得到以下几点启示：

第一，传统契约制度下的房地产交易由于信息不对称的存在，产生了高昂的交易成本。交易双方既承担了自身的信息搜寻成本和信息不对称带来的风险成本，也承担了第三方中介转移过来的成本。

第二，利用区块链技术，可以有效解决信息不对称带来的成本和风险问题：一方面，在区块链技术下，信息不对称的问题得到改善，房产中介的服务水平在提高，增加了房屋需求者的效用，也增加了交易的总效用，房地产交易的效率得到提升。另一方面，交易成本在降低。

第三，本文研究的是区块链技术在房地产交易中的初步应用，在该阶段的设计中，配合实际情况，我们保留了房产中介的存在，这样，房屋需求者仍然承担了中介的部分成本。需要注意的是，房地产区块链信息系统的开发和建立，也存在开发中和矿工，在利用区块链技术，要严格筛选系统管理维护人员，对系统管理人员进行权限划分与监督，通过这些方面保证系统能够安全稳定地运行，降低恶意行为或其他故障的发生频率。

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〔本文系山东省软科学计划项目“山东省军民融合科技协同创新能力研究”（项目编号：2019RKB01450）阶段性成果〕

〔褚倩倩，青岛农业大学经济学院。赵亮、徐世杰，青岛大学青岛财富管理研究院〕