王东寰

1 、 传统商业街区面临的困境及问题

商业街区，也称为街区式商业。传统街区定义为在城市发展经历中，通过长期的历史积累和商业周而复始的发展演变，由传统建筑、街巷及公共空间构成的生活性聚居区，不仅是一座城市的底蕴，也是一座城市的人文符号和精神象征。商业街区同传统商业最显著的区别在于：一是开放式生活消费模式，一是封闭式商业生态模式。

传统商业街区曾作为城市当中最具核心价值的生活中心，也一度是城市经济发展的支柱。虽然城市更新的扩张迅速，但大部分仍旧位于老城区市中心，地理区位相当优越，由于商业发展滞后、历史和人文环境风貌破落等原因，整体已经与现代城市更新的发展显得格格不入。更加由于自身商业功能老化、新兴商业模式的崛起、消费者消费水平的普遍升级等诸多因素的多重叠加影响，正面临发展停滞甚至衰败的困境。

⑴、系统性规划与经营成本的不平衡

按商业变革的自然规律而言，传统商业街区的变革也免不了具有周期循环特性。早期，新的商业街区门店往往以新品牌，以低廉的价格吸引消费者，扩大销售额，逐渐扩张到街区，以规模辐射效应优势占据市场。

随着我国租赁市场的发展，到中期，传统商业街区的门店租赁价格逐年增加，而又处于黄金地段，租金的上涨使得品牌商户的经营成本逐年上升，利润逐年下降，直接导致商户处于生存临界点。

直至后期，租赁行为较为随意，缺乏有组织的整体规划，存在内部经营品类相互矛盾、商业业态不能满足居民的需求和品质要求、与周边街区商业无法形成闭环等现象。商户基本难以盈利，商户的稳定性出现松动，更换业态频繁，进入恶性循环过程。

⑵、商业模式的局限性

传统商业街区依然局限在传统的商业模式，“批、零、售”等贸易行为以先下为主，沿街商店及专卖店等为主要业态，依靠沿街客流的转化成销售额，赚取商品渠道价格的差价利润，充分挖掘商品价值、实现规模效应。

但随着居民消费模式的改变，新商业模式兴起及互联网技术的快速发展，使得传统商业街区的沿街客流的转化出现了下滑，越来越难以实现新的利润增长。

⑶、业态模型的凌乱

全国品牌连锁加盟模式对中国商业发展影响深远，按照“盈利即复制”的口号，造成了传统商业街区大面积同质化，已经分不清哪个是市中心哪个是副中心。商业无序化扩张逐渐导致无差异化，容易造成消费者在购物过程中的“审美疲劳”。

线上线下价格的不一致，更是招致更多消费者愿意“线下体验，线上购物”的方式，导致商业街区商户顾客资源流失、店铺形象及品牌利益受损。无序化的价格差，招致商品流通出现阻塞，加大了经营风险。

⑷、空间肌理功能的丧失

传统街区空间肌理与现代商业街区的需求存在着巨大的审美冲突。现代商业街区有很强的指向性，能有效匹配城市结构肌理，传统商业街区的空间肌理片区是缺乏核心的。而现代商业街区是作为城市标志性核心，因此，传统商业街区缺乏可视化的象征性与体验式的场所感。

⑸、商业功能的模糊

统街区商业不仅是居民交往空间的重要载体，还要维持着街区居民生活配套的服务功能。一些历史原因，传统老店衰弱倒闭，基本的商业特色已经变得索然无味，功能定位开始模糊，消费客流难以实现正向增长，外来客流也难以吸引过来，商业氛围逐渐消失。因此，街区居民希望配套商业的定向功能强化，清晰商业的定位来解决负面影响。

2 、 传统商业街区的优化治理

商业街是一个单线程的概念，孤立的存在，而商业街区是一个区域整体概念，需要链接各个商业街节点与开发式空间。传统商业街区需要注入新的活力，文化人文、艺术延展，强化街区功能特色，使其重新复兴。城市更新中，通过建筑肌理的独特形成，商业模式多样的平衡组合，服务配套优化从单一的商业，向购物综合体、服务、文化、休闲等多样性的高级市场功能转变，全面提升消费能级，树立系统性业态模型，形成商业街区的精神核心，实现从“旧街”到“新街”的转变。

（1） 租金与业态模型

商业街区的主要收入来源无疑是租金，租金上涨是一个永恒的话题，但不能一味的不涨租金或一味的增长租金，需要综合分析，细化业态与区位，分清主次商户的功能，客观判断。

前期分析需要通过网络查询、实地勘察、区位位置、中介咨询、计算商户实际销售额、经验判断等获取信息，而后同传统商业街区未来资产的投入产出比做比较，合理规划投资收益，精准控制每年的租金收益计划。其次，通过前后入驻及主次入驻，分配相应的租金补贴政策，以更好的完成整体规划。最后，按业态划分承租水平。例如：餐饮类承租水平较高，一般为营业额的8%~12%；电器卖场的承租能力就偏弱，一般控制在销售额5%~6%等等。

同时，通过不同的商务条件组合，使销售额同租金有效动态匹配，客观评价商户的价值，以此保留优秀商业，淘汰落后商业，形成商业业态模型的良性循环。

（2） 系统性业态规划

任何规划都离不开客流，合理导向客流流向，控制客流流速，实现较好客流的均衡度。而传统商业街区往往在城市更新中的案例中失败较多，地理位置得天独厚，却因为不专业的升级而最终以失败告终。

现代化的商业街应该具备购物、生活、娱乐、服务、休闲、金融、交通、餐饮等等15项基本业态，细分60到70个商业品类。传统商业街规划中应侧重1~2项基本业态，重点突出2-3个商业品类，其余小部分业态作为相应的服务配套规划，强化商业街定位，扩大专业度。折射到商业街区，要把这些品类巧妙结合，注重分工明确，通过商业街各节点有效串联，强化个性消费，提供高度的专业化。以大路为主路，明确业态，以支路为辅路，扩充商业基本配套。

（3）扩充商业业态机能

传统商业街区应以政府为引导、市场为主导、以人为本、创新驱动、多元发展、激活存量、提升复购率。

商业街区应该作为一个共建平台，不仅强化核心业态，也需有效充实配套商业，引入“一点多用，一店多能”概念。例如：便利店适度搭载书报经营、打印复印、代扣代缴、代收代发、商品回收等服务。使技能深度挖掘。探索商业创新模式，拓展服务模式、深化购物消费体验、推动智能优化治理。

（4）设计肌理功能强化

商业街区的设计是传统商业城市更新中的重中之重。在当今的商业街区设计上，设计者大多从历史文化角度出发，挖掘商业街历史价值，形成一套自身所独有的历史风貌和人文气象。避免千篇一律的出现，那么设计上就要融合当地传统文化。遵循“以文建街、以史造街、以情养街”的设计原则。

要以人性消费习惯的需求为出发点，完善功能配置。设计上要突出本地的历史文化，同时融合商业业态，树立起鲜明的特色。空间场所进深的设计不但是设计简化的方式，同时涵盖两层功能，一是商业休闲的空间场所。二是展示地域历史文化的窗口。不仅提供可持续发展的商业价值，同时带动区域文化的传播，吸引外在客流的导入。

（5） 商业功能的强化

大规模的商业街区城市更新背后都有招商运营团队，大量的品牌库作为支撑，运营以及配套已经相当成熟。需要周边做详尽的商业分析，选择最适合的功能业态，强化商业细分定位，同时做好备选方案，能做到平稳过渡。即便在前期出现偏差，也能主动做好战略调整。利用地理位置的优势、环境特色，利用城市更新的建筑品质，使传统商业街区具有显著的标志性和特点鲜明的城市名片。

3 、总结

未来10年，商业街区将占全社会商业支出总额的1/3，所以传统商业街区城市更新将开拓未来的市场核心。商业街区永远围绕人做文章，必须明确商业功能定位及合理的业态规划。传统商业街区有着悠久的历史和优良的地理位置，挖掘商业的潜力，实现更大经济价值，人文精神传播的双丰收。透过城市更新的开展，重现现代感的历史风貌，统筹租金收益，系统有效的明确主次分工，带动新兴消费观。使传统变得新颖，使商业变得与时俱进，使消费更具指向性。