陈朝春

摘 要：近些年，随着我国房地产行业的快速发展，房地产行业给我国经济的增长带来很大的助力。然而房地产企业在税务风险管理的过程中仍然存在着很多的不足和问题，在各个环节和流程中都有可能面对税务风险问题，给房地产企业带来了非常严重的影响。土地增值税作为房地产企业重要的税种之一，受其制度设计的影响，房地产企业面临一些税务风险。例如，企业对涉税业务处理和现行的相关税务规定和政策脱节，纳税不及时时需要多付滞纳金或是罚款等问题，在加上房地产企业对我国的相关政策的理解不够精准，没有科学合理的利用税收优惠政策，缴纳过多的税款，致使企业经营成本增加，这些都严重的影响到房地产企业的经营发展。另外，房地产开发过的周期很长，在施工的过程中所涉及的业务和内容也非常多，同时受征缴清算工作比较复杂等因素的影响，在进行土地增值税清算过程中，房地产企业势必会遇到税务风险问题。基于此，本文以房地产企业土地增值税清算和税收风险为主题进行了分析和讨论，希望可以对促进房地产企业的发展提供一些参考和建议，从而实现我国房地产行业健康、可持续发展。

关键词：房地产;企业;土地增值税;清算;税收风险

近些年，随着房地产行业的快速发展，房地产企业的税收收入占据了我国税收收入的重要比重，也可以说房地产企业成为了我国经济支柱型产业。而对于房地产企业来说，土地增值税成为了控制房地产市场的重要方式之一，并且土地增税也成为了房地产企业税负中重要的一部分。由于房地产项目开发中包括非常多的业务，周期比较长，所以在进行土地增值税清算的过程中会遇到很多税务风险问题。所以，对房地产企业的土地增值税清算和税务风险分析和研究对房地产企业减少土地增值税清算过程中的风险，完善我国土地增值税的管理制度有着非常重要的作用和价值，对完善我国房地产行业的健康发展也有着非常重要的指导意义。

一、相关概念

（一）房地产企业税务风险

房地产企业税务风险，是房地产企业为了保障企业自身经营运转，在这个过程因为多种因素的影响，对企业的税收情况产生了一些关联性的影响，导致企业税负出现比较大的波动，导致房地产企业经济利益受损的情况。房地产在经营和发展的过程中，为了更好的让利益达到最大化，会采用一些不正规的方式来进行经营，这样势必会给企业带来很大的不良影响，严重的还会让企业陷入到一些违法的纠纷中，因此，房地产企业在日常经营过程中会遇到各种税务风险。而因为造成税务风险的原因比较多，一般情况下，可以把其分为主观性原因和客观环境原因，因此，在对方资产企业税务风险进行分析的时候，需要从税收违法风险和税务负担风险两个方面来进行分析。

（二）土地增值税概述

土地增值税主是对那些国有土地使用权，地上建筑物和相关的附着物等一同纳入到收入的单位和个人，对转让过程中所取得了一些增值额征收的一种税收业务。在我国，土地增值税的征收是可以纳入到政府的财政收入中的，此外，对于房地产行业来说，还可以进行市场的规范。在我国，土地增值税执行方式是以四级超率累进税率，这种方式最为突出的优势就是随着土地增值税的不断增大，相关的税率也就越高，这样企业需要交纳的税款额度也会比较高，通过这种方式来对增值收益的分配进行调节。而在进行土地增值税計算的时候，要先去除收入除去扣除的数额，然后把结果差额除以所扣除的数额，之后，按照相关的比率要求来确定相关的税率，再进行常规性的测算。通常情况下，具体的土地增值税四级超率累进税率计算可以按照下表来进行计算。

（三）土地增值税清算流程

土地增值税的清算是纳税人按照相关的清算制度和标准，纳税人先自己对房地产开发项目的土地增值税税收额度进行交纳，在对土地增值税清算办理的过程中，要对房地产项目需要交纳的土地增值税税款进行结清。而现阶段，我国对土地增值税的征收主要是先进行预征最后进行清算的模式。

第一，房地产企业需要对所开发的项目情况进行整理和分析，确定其是否符合相关的清算标准，如果符合清算标准，就需要开展相关的清算前准备工作。而此时，也需要对其中所包含的各种费用进行整理和计算，例如相关的项目票据、成本费用所需要的发票和合同、付款凭证等进行整理和归类，并保障这些合同、票据、付款凭证等的有效性和完整性，另外对于那些滚动开发，如分期、分区开发的项目，需要对各个期段、各期区的成本费用进行梳理和归集、分摊。

第二，对清算项目的收入及扣除金额进行确认。土地增值税的计税收入有房屋价款和其他方面的收益。而为了提高房地产企业收入的精准性，相关的部门需要对房地产企业会计核算工作和开发过程中包含的所有合同的执行情况进行审核和明确，此外，还需要对会计准则、土地增值税条例对收入认定中的差别进行从新调整。扣除费用的确认是土地增值税清算时中的一部分，是对房地产开发过程中的成本费用和一系列的税金抵扣进行分析，对其中不能计算为发生的费用是不允许作为抵扣成本费用的。

第三，对房地产项目的增值额度进行明确，同时还要计算出所需要缴纳的土地增税税额，并和预交的税额进行对比，实施多退少补。

二、房地产企业土地增值税清算工作的注意要点

在对房地产企业土地增值税进行清算的时候，工作人员需要对开发费用和开发间接费用两种税种进行区分和注意，避免出现清算错误的情况，此外，工作人员还需要对房地产开发项目各个阶段的成本费用进行明确，而针对分期开发的房地产项目，在开发前，房地产企业要根据具体的情况进行规划，而房地产企业内部的财务管理人员还要和工程项目部门进行及时的沟通和协调，保障房地产开发期间各种成本数据的准确性。另外在对土地增值税进行核算的时候，房地产企业的开发人员比较容易把开发费用和开发间接费用混淆，所以在进行清算的时候需要重视这一点问题。而开发费用和开发间接费用相混淆的主要原因包括了三点，第一是税务管理人员的专业素养不足，在这一方面的经验不足;第二是一些有经验的税务人员故意为之，因此需要注意开发费用和开发间接费用混淆的问题;第三是还需要注意成本的分摊原则和公共配套设施的移交等问题。

三、房地产企业土地增值税税务风险

（一）财务人员对政策理解不全面

在我国营改增政策实施的过程中，我国也对此制定和实施了一些关于税收法律条文，由于营业税的取消，房地产企业在土地增值税计算和缴纳的过程中也会面临一些新的困难，但是如果财务人员对营改增后的土地增值税政策理解不够详细和深入的时候，在进行相关计算的时候就会出现一些问题，税务风险也就会出现。比如，土地增值税预缴的计征标准和增值税两者之间有着很大的区别;另外，从房地产企业的角度来说，在进行房产预售的时候，需要先教授一部分的土地增值税，在项目彻底结束，进行清算之后，需要进行土地增值税的彻底性清算工作，和前期交纳的税费实施多退少补的方式。但是因为土地增值税和增值税两者之间又所不同，两者税款的计征标准是不一样的，在执行的时候，财务工作人员很容易把两者混为一谈，造成预缴税额的错误，出现一些税务风险。目前，所实施的土地增值税预征的计算标准是预缴增值税税款。预交增值税的计算是预收款除以1+适用税率或者是征收率，之后再除以3%，可以应用于一般计税方法计税的项目的税率是11%;而可以进行简单计税方法计税项目所使用的税率是5%。在这种计算方法中就可以发现房地产企业在预售的过程中所预缴税务的计算标准是不一样的，如果财务人员没有把这两种计算标准进行区分，就会出现税款多缴或者是少缴的问题，出现税务风险。

（二）房地产企业对销售收入认定不明确

房地产企业在交纳税务的时候，房地产企业如果对销售收入认定不清楚，在进行交纳土地增值税计算的时候就会出现问题。现阶段，房地产销售的收入主要是指纳税人转让房地产所得后获取的一些收入，在我国相关的条例中也对其进行了明确的规定，如果要进行房地产项目转让，就需要对所获取的价款和相关的经济利益计算到收入的内容中。即便如此，在实际执行的过程中仍然有很多房地产企业没有严格的按照相关的规定要求自己的行为，这样就会增加税务风险。比如，在房地产企业销售精装房屋的时候，房地产企业会和消费者之间签订相关的合同，通过这种方式，房地产企业可以把收入纳入到装修的内容中，从而减少房地产企业所要交纳的相关税务，而且把装修费用计算到增值税中也是按照装修行业相关税率进行计算的，这样税率就从9%降低到了3%，房地产企业交纳的税务也就会减少很多。此外，在执行的过程中，装修服务并没有计算到房地产企业所提供的相关服务中，这样以来，采用装修的方式来取得相关的收入就可以计算成是转让房地产项目相关的收益，需要计算到销售收入中。

（三）未按照规定进行项目扣除

房地产企业土地增值税税务风险中扣除项目的处理也非常容易引发一些税务风险，项目能否扣除，以及通过怎样的方式进行扣除等都会对企业的税务造成风险。一般情况下，房地产企业的以下这几种行为都会引发税务风险。第一，虚增开发成本，一些企业为了提高建设的支出，会把一些原本不能进行扣除的费用纳入到开发成本中，这样就会增加房地产企业的开发建设费用，这样就可以实现增加扣除成本的目的。其次，房地产企业在进行项目销售的时候，会把20%左右的费用纳入到扣除技术中，提高需要扣除部分的费用。此外，房地产开发企业还会把车库纳入到公共配套设施的相关费用中来作为抵扣费用，但是在进行项目扣除的过程中忽略了相关的规定，采用了一些不符合规定和标准的行为，导致土地增值税的少缴，增加了税务风险。

（四）票据使用不规范

相关票据的使用不规范也会引发房地产企业土地增值税清算过程中的税务风险问题。一般情况下会因为票据不规范无法进行抵扣，这样就造成了税负的提升。例如，没有好好保管没有使用过的票据原件出现丢失的情况。出现一些因为没有发票来用其他票据进行代替的情况，这些行为都不是正规的进行费用扣除的正规行为，而在进行清算的时候，这些票据中的费用是不能进行抵扣的。这样就在无形中增加了房地产企业所需要承担的税额。其次，发票摘要不相符，也会造成无法对相关的费用进行划分和抵扣的问题，而这些费用也只能算作是公共费用来进行处理。在这几种情况下，势必要增加房地产企业的税务风险问题。此外，在票据不规范方面，还会出现票据抬头、内容、营改增后建安类发票需要备注项目名称及地址等、付款凭证不齐、合同方与发票开具方或付款方不一致等三流不合一且无证明等情况，这些在无形中都会增加房地产企业土地增值税税务风险。

四、房地产企业土地增值税税务风险应对措施

（一）提高企業财务人员专业素养

房地产企业需要加强企业财务人员的专业素养，提高会计核算工作效率，这样在进行土地增值税清算的过程中，才可以顺利的进行下去。房地产企业要定期对财务人员进行相关的培训工作，并对土地增值税相关的政策条例加强学习，尤其是土地增值税清算方面的内容。另外，在土地增值税清算过程中，扣除项目中并不包括预提费用，只能对开发过程中的成本费用进行实施抵扣，因此，房地产企业在处理相关的公共配套设施建设中财务人员需要对已经预提但是还没有支付的费用进行扣除。而对于所产生的建造成本是否纳入到开发费用也需要进行明确。因为房地产的营销部门是对房屋进行售卖的，并不是项目的开发建造，因此这些费用成本在清算的过程中需要剔除出去等等，而这些知识都需要房地产企业的财务人员进行熟知和掌握，因此需要提高企业财务人员的专业素养，提高财务人员对相关政策，以及房地产企业应对相关政策和条例的专业能力，从而减少土地增值税清算过程中发生的税务风险问题。

（二）加强对土地增值税的税收筹划

房地产企业在其项目开发的过程中需要大量的资金作为支持，所以很多房地产企业为了保障企业运行的资金需求，会向银行或者是金融机构进行贷款或筹资，而这个过程需要房地产企业支付大量的利息成本，这部分利息成本是可以纳入到土地增值税清算中用作抵扣成本费用的，但是费用扣除的方式不同，可以进行抵扣的数额也是不同的。因此，房地产惬意需要对这些利息成本进行科学有效的筹划，从而减少企业的税负问题。另外，在对开发过程中产生的一些间接费用和组织管理费等，这些费用不属于间接开发费用，也不属于期间费用，在两者之间，房地产企业需要根据相关的政策来对这些费用进行筹划，通过合理地方式让其转为开发间接费用，并把这些费用转化成开发成本，从而用作20%的抵扣费用，而房地产企业就可以获得比较多的税前扣除费用，减少税费负担。

（三）规范对扣除项目的认定

房地产企业项目扣除的认定可以帮助房地产企业顺利的完成土地增值税的清算工作。但是因为房地产行业的扣除项目种类非常多，并且不同的项目扣除类型也有不同的标准，所以，地方政府部门需要针对相关的扣除项目种类制定出针对性的政策和文件，对实际中遇到的扣除项目问题进行明确。现阶段，房地产行业作为我国国民经济发展中的支柱型产业，为更好的保障土地增值税清算工作的顺利进行，我国的税务机关部门可以对扣除项目的认定标准进行统一，比如在房地产企业项目成本项目扣除方面，可以根据成本比例来进行扣除，这样的话不仅可以规范土地增值税清算工作，同时还可以减少房地产企业一些不合规的操作行为，减少房地产企业为了减少纳税而造成的一些税务风险。

（四）规范票据使用和合同管理

税务总局要求房地产企业的土地增值税清算中用于扣除金额的相关票据，是科学和真实的，这就对房地产企业发票的取得和审核提出了更为严格的要求。因为土地增值税清算工作是非常复杂、繁琐的，所需要的相关凭证和资料也非常多，为了减少一些房地产企业重复性使用相关票据，采用一些不法的手段偷税漏税，在进行成本费用扣除的过程中，要求房地产企业必须要提供真实的票据资料，同时相关的部门只认定票据的原件，对于那些复印件和其他类型的发票不予承认，所以，房地产企业需要对企业所有的票据真实性进行保证，同时还要在建造合同中放入审计确认书，通过这种方式才可以更好的保障企业所列的成本费用在土地增值税清算项目中，在进行土地增值税清算的过程中可以全部扣除掉，减少房地产企业土地增值税清算税务中的风险。

五、结束语

一直以来房地产企业都是我国税收专项重点检查的对象，随着稽查力度的不断增加，土地增值税即将立法的趋势，房地产企业对税务风险管理越来越重视，对税务风险的管理能力越来越强。但是在其税务风险管理的过程中仍然存在着很多的不足和问题，在各个环节和流程中都有可能面对税务风险问题，给房地产企業带来了非常严重的影响。基于此本文主要针对房地产企业土地增值税清算税务风险情况进行分析和讨论，在介绍了房地产企业土地增值税相关理论知识的基础上，对房地产企业土地增值税清算过程中常见的税务风险进行了分析，并在此基础上提出了控制房地产企业土地增值税清算中税务风险的相关建议，希望可以为减少房地产企业土地增值税清算工作的税务风险提供一些参考建议。

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