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贝壳上调佣金标准

2021-04-22敖瑾

南都周刊 2021年3期
关键词:中介费链家服务费

敖瑾

钱攒得不够房价增速快?现在中介费怕是也要涨了。

近日,贝壳在多地上调中介费的消息引发了购房者的热议。

有消息称,自2月18日起,重庆贝壳服务平台、重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%,买方2%,而此前为卖方0%,买方2%。

此外,在2020年12月底,郑州贝壳系所有门店也宣布,于2021年1月起上调郑州地区中介收费标准至3%。

贝壳目前是国内最大的房产在线交易平台,其在上海、广州、深圳、成都等地的佣金一直为3%。也就是说,以机构统计的深圳二手房均价55766元/平米计算,在深圳交易一套80平米的二手房,中介费可能达到13万元。

“旗下各中介品牌有自主调整权限”

针对重庆贝壳上调佣金的消息,南都周刊记者致电了重庆贝壳,相关负责人回应称,“重庆贝壳这次的费率调整,是把贷款服务费那部分的比例取消了,然后更加明确了二手房交易买卖双方的服务费出资比例。”

按照该负责人的说法,重庆房地产中介行业目前普遍的交易费用情况是,收取交易总价2%的佣金,以及1.5%的贷款服务费。而这次调整提出取消贷款服务费,是因为存在一些收费乱象。“在重庆本地出现了一些案例,比如有一些购房者在贷款过程中,还被中介要求缴纳评估费,收500-2000元的都有,银行贷款过程中还衍生出了一些催款的、催审批等的服务费用。”据其表示,此次调整后,重庆贝壳系中介的贷款服务费将固定为2000元。

该负责人还表示,重庆贝壳这次提出的“对业主佣金不高于总房款1%,对客户佣金不高于2%”是对旗下各个中介品牌的价格“指导标准”,“每个品牌是有自主调整权限的。”

讲到这里就要介绍一下贝壳的业务模式了。

贝壳找房本身不是一个房产中介品牌,而是一个中介平台,平台上集纳了各个加盟入驻的房屋中介品牌。贝壳找房南部战区区首兼深圳城市总经理张海明曾表示,贝壳找房虽然是平台,但商业模式跟一般的平台有所差异,营收并不是来自于端口费,而是佣金。“贝壳是按结果收费,有成交了,贝壳按成交多少收百分比。而根据城市不同,贝壳在每个城市收费也不一样。”

贝壳找房招股书显示,截至2020年6月30日,贝壳找房平台共入驻超过260个房地产经纪品牌,入驻贝壳平台的品牌大概可以分三类,一类是自有或收购的品牌,例如链家、德佑;第二类,是与贝壳达成战略合作或结盟的全国性品牌,例如中环地产、21世纪不动产;第三类,希望从贝壳身上寻求解决方案的中小品牌,例如西安百年行、长春优铭家等。

事实上,贝壳找房在刚上线时,曾遭到业内中介品牌的“孤立”。

2018年,当时国内最大的房地产流量平台58集团召集了我爱我家、中原地产、21世纪不动产等国内比较大型的房地产经纪公司,发起一场没有链家的全行业“真房源誓约仪式”。而贝壳找房正是由链家在当时推出的新平台。

而在一年后的2019年4月,21世纪不动产宣布入驻贝壳找房。据中国经营报报道,目前贝壳占据着近10%的市场份额。在2019年已经凭借2.1万亿元总交易额,成为国内最大的房产在线交易平台。

目前,有重庆链家、重庆德佑及重庆21世纪不动产的经纪人向媒体确认,公司已经执行新的费率标准。而郑州当地的贝壳旗下门店则暂未开始执行新标准。

目前,贝壳在上海、广州、深圳、成都等地的佣金也为3%。

深圳贝壳相关工作人员对南都周刊记者表示,“贝壳深圳倡导的佣金费率一直维持在3%以内。”佣金一直是由购房者支付。去年11月,深圳贝壳提出了佣金双向收取的机制,即业主佣金不高于总房款1%,客户佣金不高于2%。但实际执行情况似乎变化不大。

涨价部分仍由买家负担?

从贝壳系近段时间以来的佣金标准变动可以看到,中介佣金变化趋势主要有两方面,一方面是总体佣金费率呈上涨趋势,另一方面则是佣金有逐渐转向双向收取的趋势。

但對于购房者来说,二手房业主需要承担的费用,大概率还是会转嫁到自己身上,表现为房屋成交价可能上涨,加重了购房者的买房负担。

多名房屋中介机构的经纪人向南都周刊记者表示,目前在实际交易过程中,佣金大多数情况下都是由购房者承担。“一般都是客户给佣金的,只有小部分业主会给一点,给的也不多。”一位深圳链家的经纪人称。

重庆贝壳相关负责人则表示,买家和卖家双方的议价权还是取决于二手房市场的总体形势,就重庆当地而言,买家目前有较大的议价空间。

“重庆目前二手存量房还是比较多的,整个市场存量房有20多万套,库存压力比较大,二手房成交周期已经超过90天。在这种情况下,业主在定价上相对来说就不会过于强势。如果将佣金这部分转到买方,价格比市场价抬高了个一两万,成交周期很可能就会拉长一两个月,真想卖房的业主是很在意这个成交时间的。”

而取消贷款服务费、上调交易佣金,更大的积极意义或许还作用于贝壳系内部。贝壳模式下,贝壳盈利方式是,它作为平台按照房屋成交额收取一定比例的费用,而加盟的中介品牌及其经纪人的盈利方式则是,根据他们在整个二手房交易中各环节的贡献率进行分佣。

据重庆贝壳相关负责人透露,在过去执行收取2%佣金以及1.5%贷款服务费时,按照贝壳系内部的服务费分成规则,贷款服务费这部分,分成全部归客源端(负责房源、业主关系维护)的经纪人,而佣金部分,则是客源端和房源端(负责客源、客户关系维护)的经纪人都可以获取一定比例的分成。取消贷款服务费、上调交易佣金,房源端的经纪人就可以在更大的佣金基数上获取分成。“这样一方面,我们内部可以明确房源业主真实希望获得的成交价,减少交易过程中经纪人对内部上报的水分,另一方面,也是鼓励经纪人更注重对业主关系的维护,稳固房源,而不只是关注到客源方面。”

服务跟上了吗?

2015年前后,房屋中介行业出现了带着互联网标签的搅局者。以爱屋吉屋为首的一批“互联网房产中介”,带着丰厚资本闯进房地产中介行业,以互联网企业惯用的“低价”打法——压低佣金,试图以此在短期内迅速提高市占率,在获取市场规模后再上涨佣金获利。

当时,爱屋吉屋、搜房网等多个互联网中介一度打出了二手房佣金1%甚至0.5%的超低价,积极抢占市场。这逼着传统中介也纷纷降低佣金以抵御新入局者的猛烈冲击。房屋中介领域的头部玩家链家推出丁丁租房,降低租房方面的中介费;我爱我家则推出“120平方米以上房源佣金1.5%”的价格策略。我爱我家公司总裁胡景晖当时表示,并非有意打价格战,而是想借机考察改善型购房者对价格的敏感性。“在无法通过技术手段真正实现成本降低和效率提高的情形之下,贸然降价并不是长久之计。”

胡景晖一语成谶,那些当年采取低价策略的互联网中介,还没来得及将佣金涨回到市场价前,就已经纷纷倒下。曾经名噪一时的爱屋吉屋,于2019年1月底停止对外正常业务,进入善后清算程序。

业内人士曾经分析,互联网房屋中介的纷纷倒下表明,过分压缩佣金不具备经营上的可持续性,此外,对购房者而言,低价策略只能短期博得关注,但在房产这类大宗交易上,購房者更注重的还是中介服务品质。而对于购房者来说,最直接的中介服务评判标准就是,中介是否可以帮自己获得更大的议价空间。

但现实情况是,目前购房者不但最后要承担不断上调的佣金,还很难在买房时争取到更多的议价权。一个重要的原因就是,目前国内房地产中介的代理模式仍然是双边代理。双边代理意味着,房产经纪要同时服务买家和卖家,兼顾双方的利益,但卖家和买家的利益相悖,卖家希望价格越高越好,而买家则希望价格越低越好。

中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬采访时曾表示,为了达成交易、拿到佣金,经纪人可能要损失其中一方的利益。“经纪人为了达成交易,可能会帮助强势的一方,打压弱势一方。在过去20多年,中国的房地产市场多数时候是卖方市场,买方处于弱势地位,这就造成了买方既出了中介费,还对服务不满意。”

据人民网报道,由房通网联合腾讯网在2015年发起的调查显示,超过八成的购房者认为,房地产中介行业通行的中介费标准太高。

现在,携“低佣金”的中介行业搅局者已经黯然落败,存留下来的中介机构要么在维持原有的佣金标准,要么在悄悄上调佣金,未来佣金下调的可能性微乎其微,购房者还能期待的就只剩下房产中介的服务能跟上了。

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