杨胤才

（上海东方投资监理有限公司，上海 200000）

0 引言

近几年来，经济转型，社会需求更替的速度加快，大多数建（构）筑物原本的使用功能或者标准已经无法满足新的需求，业主方出于避免重复建设、集约利用土地、部件回收利用等考虑，要求对旧有建筑物进行改造以满足新需求的情况越来越多。改造项目和新建项目不同，是在已有建筑物的基础上，利用大部分的构建，仅通过结构加固、更换装修标准等方式，达到变更使用功能和效果的作用，这种做法更加具有经济性。既然改造项目追求经济性，就要更加避免造价失控的现象。

造价控制贯穿了改造项目的全过程，从设计阶段到招投标阶段，再到施工阶段，每个阶段都需要有针对性地从严把控。

1 设计阶段

1.1 充分考虑结构加固的费用

改造项目的设计方案既要满足安全改造的基本要求，又要在造价方面考虑优化配置。改造项目往往原设计文件不完善，甚至缺失，因此需要特别注重前期资料的充分研究和现场实地的仔细勘察，掌握旧有房屋建筑结构及布局、所使用的建筑材料材质及其性能、构件的截面尺寸及节点的连接等情况，记录详细的实测实量数据。最关键的一点，须对建筑的结构安全性进行全面详细的勘探和检测。

改造项目是在旧有建筑的主体承重结构基础上加以改造，因此，结构设计是否满足要求是安全改造的前提。应该根据结构安全检测的结果和现场实地勘查记录的结果，评估旧有建筑的老化或受损情况，对于相关构件，按评估、计算结果分类，确定合理的结构加固方案，避免考虑不足而带来的后续变更改造的方式和工作量，导致造价失控投资增加。例如，在上海南丹路1号改造项目中，5#楼在设计阶段考虑的结构加固方案为：楼板、承重梁采用粘钢，柱子采用种植剪切销钉或增设剪力键等措施。后续现场施工中，破除部分墙体及构件粉刷、装饰层之后，发现旧有房屋建筑中主梁、柱体的实际钢筋含量远低于提供的图纸资料中显示的含量，因此变更了结构加固方案，增加受力柱和植筋等以满足结构安全性的要求，由此额外增加费用约100万元。

结构加固方案的选择除了对结构工程的造价有较大影响外，其他各专业也要全面考虑，如装饰工程中装饰面节点做法，可能由于旧有房屋建筑的层高和布局，以及结构加固等问题，不能像新建建筑那样在墙柱面固定的基层上常规操作，可能需要增加结构转换层，这部分费用常常由于类似项目经验不足而被遗漏。例如，在上海南丹路1号项目中，由于原柱面经过粘钢加固，表面无法直接固定细木工板，面层的金属板更无法固定，原有设计方案中用木纹金属板作为木纹金属板的方式无法实现，需要变更设计，在柱面粘钢处焊接龙骨，再于龙骨上固定细木工板，由此产生了额外的造价成本。再例如，在浦东某实验楼改造项目中，原大楼1~3层高超过5.5m，而设计方案中的吊顶完成面层高仅为3.5m，使顶部留有较大空间。因此根据规范要求需增加整层的钢结构转换层，所有机电管线、装饰吊顶均受力于钢结构转换层。由此增加的钢结构转换层的造价成本达到了290元/m2。这些都是未充分考虑结构加固改造对装饰工程产生的影响导致的造价失控的案例，是在设计阶段需要引起重点并充分考虑的造价控制要点。

1.2 综合考虑经济性，避免过度设计

准确的前期勘查工作除了能帮助也能够避免为满足安全性要求而不考虑实际情况进行过度设计，出现“超筋、肥梁、胖柱、厚板、深基础”等问题，增加造价成本，损害改造项目的经济性。

1.3 系统性综合考虑

不能仅根据某个因素就简单做出判断，在全盘考虑经济性的时候需要系统考虑工程内部各专业各子项之间的关联性。

例如，在机电安装工程中，由于新敷设的机电管线、穿墙套管均无法预留预埋，暗敷管道需要施工单位全部开槽敷设并修补，或者做明敷管道。如果仅从材料单价来考虑，按照《上海市安装工程预算定额2016》，套用2021年3月份最新信息价，暗敷形式采用的DN20钢管安装单价（不含主材）为13.7元/m，明敷形式采用的DN20钢管安装单价（不含主材）为21.12元/m。明敷的定额价格比暗敷高54%；但是考虑到施工工艺，开槽敷设并修补会额外增加费用。应当权衡材料价格和施工工艺，选择更加经济适用的方案。

1.4 因地制宜，切忌生搬硬套

改造项目与新建项目不同，需要根据旧有房屋建筑自身的特点因地制宜地设计和测算，无论是设计方案还是造价控制都不能循规蹈矩硬套模板。

改造项目使用的施工工艺往往并不常见，更有益于新建项目中常规的施工工艺，因此套用定额的时候首先要注意不能直接套用新建项目，其次不能总是按照常规建筑工程的子目来套，若生搬硬套会导致和实际情况存在巨大差别，往往导致在改造项目中，人工费和措施费实际发生超出预计，造成造价失控。应该对施工工艺做详细的了解，慎重考虑与其相似的合适的定额，有时候可以套用其他专业定额总相似的子目，如修缮定额等。

2 招投标阶段

招投标阶段的造价控制的要点，在于充分各种可能情况下可能发生的一切费用，以及施工的现场条件不同带来的临时设施费和各项措施费用的增加情况。为此，需要结合设计图纸，深入踏勘现场，对场地条件、周边环境、市政配套情况、周边交通情况等做详细的调查，还要结合环境影响分析，了解当地水文、地质、气候、地震灾害等情况，此外，要考虑到场地内是否由地下障碍物需要清除，以及管线需要搬迁等情况，尤其是管线搬迁可能会产生巨额的费用。现场施工条件会对施工组织产生较大的影响，如由于场地条件限制需要采取二次搬运，垂直运输、临时生活管理用房等设施，建筑垃圾的处置，场地内外的施工道路等，根据不同改造项目的场地条件不同，临时设施费和各项措施费也不尽相同，要在充分调研的基础上考虑，避免漏项或者高估。

除了充分考虑施工阶段可能涵盖的各种费用，还要根据施工工艺、所选材料的不同，对造价实现精细化控制。如在装饰工程中，对旧有建筑物的结构墙体的表面处理采取重新抹灰还是石膏找平的方式，产生的费用不同；幕墙采用石材、铝板或玻璃，不同的材质对应不同的造价，幕墙内墙面若考虑重新处理则增加相应的成本；地面垫层的厚度根据业主方的需求选择，若想要效果的统一性和美观性，则需要对垫层拆除后重新打造以实现标高一致；若考虑经济性，各种材质的地面垫层标高可能会不一致；两种做法的造价情况不尽相同。

特别需要强调的是，在编制工程量清单时应重视项目特征描述的完整性和准确性，尤其需要考虑到设备的型号。在改造项目中，部分机电设备主机由于受现场机房尺寸及通道运输的限制，常常会选用特定型号的设备或者在原有主机设备基础上进行改造升级。特定的型号若为非标产品，价格高于同类的设备价格，在询价和报价过程中需引起重视。

3 施工阶段

施工阶段的造价控制重点主要为材料采购和变更签证管理。

3.1 材料采购

材料采购在改造项目的总造价成本中比重很高，应该引起足够的重视。材料的种类繁多、范围广泛、专业技术性强，采购过程不易把控，往往会产生在较大的造价偏差。对材料采购方面的造价控制需要关注以下两个要点：

（1）参数完整。熟悉设计文件，理清有关设备、材料的规格、品种、数量和技术要求。

（2）价格可靠。在掌握准确完整的材料设备参数的基础上，通过积极的市场调研和询价，搜集可靠的建筑材料市场信息，准确了解建材市场的动态，掌握不同产地、型号、规格的材料价格。

3.2 变更签证管理

虽然经过前期的实地勘察和详细调研，但是改造项目毕竟是在就有建筑物的基础上进行的，随着施工的深入，那些前期未被发现的旧有房屋建筑自身存在的问题逐渐暴露，因此改造项目的不可预见性较大，设计变更、现场签证的数量较多，这些签证的处理对工程造价和进度的影响较大，是造价控制的难点之一，应该慎重处理，对签证制度进行从严控制。涉及变更时，施工方、监理方、设计方等多方应以书面形式共同确认，并及时签证，尤其是隐蔽工程的现场签证，每一项都要严格控制并确定，同时做好验收记录。

4 结语

改造项目是未来城市发展中建筑工程项目的一种趋势，利用旧有建筑物加以改造，改变其原有功能以满足现状的使用需求，可以起到避免资源浪费，有效节约资金的目的。但是若未能实现良好的造价控制，有时候反而会使改造的经济性远不如新建，起到适得其反的效果。因此，本文就改造项目中各阶段如何实现有效的造价控制进行探讨。

在设计阶段，要加强前期调研，做好必要的勘察和检测工作，根据实际情况和项目自身的特殊性因地制宜地制定方案，提高方案的深度，在以下方面重点考虑并进行有效控制：①保证结构的绝对安全性，服从结构安全优先的原则，结构需要采取加固措施的要充分考虑结构加固的费用；②设计方案要遵循，“功能适用”“标准适度”的原则，避免增加无谓的造价；③系统性地考虑各专业之间的设计方案和造价成本的联系，衡量综合效果，避免顾此失彼，遗漏费用；④根据施工工艺选择最符合实际情况的测算方式，切忌生搬硬套。在招投标阶段，要对现有施工条件进行充分调研，重视项目各种特征描述的完整性和准确性。在施工阶段，不可预见性带来的大量变更需要严格管理签证制度。

通过以上方面的重点把握，能够帮忙业主方或造价从业人员更加细致全面地对改造项目额进行全过程造价控制。