杨闰然

2020年的末尾， 广州永庆坊二期正式亮相，在温暖的冬日开启了“朝叹晚蒲”的永庆社交新方式，成为广州夜经济的一大亮点。永庆坊二期全新引入了米其林餐厅、滨水酒吧、精品咖啡、老字號集合店等，为其今年以来的持续“上新”，再掀一波高潮。

永庆坊，紧依广州市荔湾区“最美骑楼街”恩宁路，是广州近年旧城改造中最著名的一个项目。一些人喜欢永庆坊，是被旧空间的艺术更新魅力所打动。不仅是因为它将一个颓败的旧城区做成了一个新的创意多元空间，更是因为它代表了不同于大拆大建的、新陈代谢式的城市更新。

更多的人喜欢永庆坊，是因为这个旧里复兴的作品承载着广州的名人掌故、商贾繁华和桨声灯影，可以安顿人们对恩宁路、对西关文化的怀旧心，同时现代的跨界与融合又让它不失潮流。

不断完善城市功能，提高城市公共服务能力和空间品质是城市更新的发展方向。新与旧、文化与商业在永庆坊的街巷中获得了重构，同时向全世界输出了广州老城的活力新声。

从细节延续城市记忆

未识广州，先闻西关。广州有民谚说，“东山少爷，西关小姐”。东山向来是广州权势人士的世居地，西关则是老广州城最富庶最繁荣的商业集中地。花园式洋房与西关大屋，权力与财富，各分东西，是支撑着百年之前广州商业社会的两大缩影。

晚清开埠之时，位于西关的恩宁路老街已经是南中国的核心经济区，保存了老广州的风华片段。然而时序更替，解放后的恩宁路遭受了时间的磨砺，逐渐破败，荣光不再。它的周边是广州市危旧房集中的辖区之一，房屋年久失修，生活环境亟待改善。

于老西关而言，一头是乡愁，另一头则是迫切需要的变迁。2007年年底，恩宁路被广州市政府纳入旧城改造计划，成为旧城改造的试点。2015年12月，荔湾区对永庆片区内43栋征而未拆的房屋进行了房屋安全鉴定，结果有30栋为“严重损坏房”，有的甚至濒临倒塌。最终，这个项目由万科中标进行改造修缮，一期的修缮位于永庆片区，名为“永庆坊”。

旧城改造项目与传统的房地产项目不同，涉及的利益相关群体太多，需要非常深度的考量。万科要做的，就是在保留“永庆坊”原有的特色的同时还要激活它。但老城区情况复杂，建筑良莠不齐。有价值甚高的风貌古建筑，近年新建的简易楼房也不少，还有私搭乱建的构筑物，长期空置破败的房屋，不能以“保留”或“修复”一刀切处理。不顾现状地想回到假想中的明清民国，很容易就会失去城市区域自我更新的宝贵机会。

于是在改造中，万科与城市更新局和建筑设计师经过反复讨论，最终决定采用一种“有机更新”的方法。它将城市片区看作一个有机生长、新陈代谢的生命体，采用适应性、渐进性的改造方法，让整个街区尽量保持最初规划建造时的智慧。

“微改造”后的永庆坊建筑还保留着原有的模样，但外立面和内部已经被整饬清洗过了。在原有街坊里弄的城市肌理上，万科修复了西关骑楼、西关名人建筑、金声电影院等城市乡愁记忆符号，同时营建了以“坊、巷、里、约”为格局的开放式、低密度的新体验场所。

很多旅游区会请原住民做演员，但永庆坊的原住民就是“本色出演”。此次的项目开发，有一大半的原住民选择留在老的社区。从恩宁路主街走到去永庆坊的路上，两侧是老广州特色骑楼，铜器铺子开门迎客，还有坐在街边的老街坊用粤语闲聊。

青砖屋、黑瓦顶、麻石道、满洲窗、趟栊门，这些西关元素被赋予创意，融进新街区，永庆坊因此成为广州的街拍胜地。从年久失修、岌岌可危的状态，再到摸索出合适的路径与现代城市重新连接，这其中，不仅包含了对西关历史的怀念，还有开发者万科对人和城关系的重新认识。

永庆坊的微改造不仅仅在于改善环境和功能，更在于让其“活化”，为它注入生命力，并且与当地文化有机结合。

2018年，习近平总书记在永庆坊考察时指出，“城市规划和建设要高度重视历史文化保护”，“让城市留下记忆，让人们记住乡愁”。

空间价值如何开发？

纵观国内成功的旧城改造项目，可以发现很多地方只有街道没有生活，沦为“布景一条街”。这类改造终非良策，当地文化无法传播出去。能够真正吸引人流不断到来的，必然是这个地方有他们需要的场所，可能是文化元素，也可能是创意产业，二者相辅相成，才能使得改造后的旧城达到一个良好的自循环的状态。

在永庆坊的项目中，广州市荔湾区政府坚持“政府主导，企业承办，居民受益”，采用“BOT”经营形式。具体来说，就是万科负责改造、建设和运营，引入复合业态，运营期满后交回政府，以期实现政府、民众和企业的“三方共赢”。

荔湾区城市更新局局长吴智华曾在一个“历史文化名城的更新与改造”论坛上，分享了旧城“微改造”经验，大赞万科在永庆片区的微改造模式。

他说，这个试点实现了两个制度性的创新，“一个是创新型采用政府主导、企业承办、居民参与的BOT新模式，实施维护修缮工作，发挥市场的力量，活化旧城的历史街区；第二个是制定了永庆片区微改造的建设导则和微改造社区业态控制导则，来确保整个项目完成以后进行的新业态导入”。

永庆坊的微改造不仅仅在于改善环境和功能，更在于让其“活化”，为它注入生命力，并且与当地文化有机结合。万科给永庆坊的一期定位为广州文创休闲新地标，以产业重构的方式导入新锐文创产业，破解老城区空心化困局。还有更多人文艺术活动在这里交汇，比如2020广东国际青年音乐周、十二届中国国际青年艺术周等等。

2020年，永庆坊被正式授牌国家4A级景区，同时开启了广州首个非遗街区，广彩、广绣、珐琅、骨雕、榄雕等十位非遗大师进驻了永庆坊。通过非遗传承人的持续性运营，能一步步盘活老建筑、老商铺、老居民、老故事等“存量资源”。

在整个恩宁路微改造当中，约为7000平方米的永庆坊一期只是其中的一块“试验区”。接下来，整个恩宁片区的微改造还在持续进行。2018年年底，永庆坊二期改造工程也正式动工。二期的改造面积是一期的十倍—更大的空间承载了更多的使命。万科致力于引入更多高品质品牌，做强夜经济，在这里塑造广州历史文化及现代生活交融的独特氛围。

经过一年多的升级改造，目前，永庆坊二期已逐步开放。2020年8月，永庆坊西区广州首个非遗街区开街，非遗粤韵聚落，以个性体验、文化创意为主，强调文化传承及特色文化体验。紧接着10月国庆黄金周，西关风情体验区、滨水休闲餐饮区、复合型文化展览中心等已经逐步开放。同时，钟书阁、喜茶、OliverBrown、LA FEE高端法式花艺品牌等“网红”文化、餐饮商家的入驻，让永庆坊形成了新、旧业态相辅相成的独特风景。

而12月末新开放的滨河段，意味着永庆坊二期的全面开业。滨河段以湾畔粤味水畔为主题，结合滨水景致，以连锁餐饮和精品酒店为主要内容，甄选广州本土知名匠人餐饮，搜罗世界各地优质餐厅、西式餐吧、清吧等。

作为永庆坊二期改造项目的一部分，钟书阁的入驻引起了许多人的关注。这是一家源自上海的网红书店，被称为“中国最美书店”。作为华南地区第一家钟书阁，它没有选址都市商圈，而是与老西关文化“迎面相遇”。钟书阁店长此前在接受媒体采访时表示，永庆坊作为老广州西关文化的地标，钟书阁选址于此最为合适，与当地传统历史文化相契合。

钟书阁所在之处，此前是一栋上百年历史的旧楼房，破败不堪。如今它如同脱胎换骨一般，外立面采用红砖墙面，搭配印有不同国家的文字与建筑图案的落地窗、黑底金字的木质门头。书店内的设计则带有明显的岭南文化元素，菱形拼花从地板延伸到天花板。其二层的阅读区还辟出一个小型区域，专门推出《广州故事》等广州历史人文主题书籍。

类似的融合改造进到商业区能够提升整个片区的营商环境。永庆坊细腻的场景和生活化的情趣，以及现代化的硬件条件，吸引着一些创业公司的落地，因为它能够给予冰冷的工作以外静谧亲切的氛围。

下一个风口，城市更新

城市的發展将不是圈地拓地的模式，以“微改造”为主的城市更新将成为下一阶段在中国大城市里进行开发建设、经营、管理、服务的重要模式。

中国指数研究院报告显示，2016年到2020年间，中国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，国内城市更新的潜在需求量十分庞大。尤其近年，广州、深圳等城市相继将旧城改造、产业运营等城市更新作为重点发展方向。

城市更新也考验着房企的综合运营实力，在强调存量焕新的新形势下，万科利用微改造的“绣花功夫”，将永庆坊打造成为了中国新时期城市有机更新的样本。

清华大学建筑学院教授尹稚曾提出，城市更新不该只由政府唱“独角戏”，可以研究如何在城市更新当中平衡政府引导性资本与社会资本之间的关系，调动社会资本进入的积极性。

如今已有越来越多的房企加入一线城市的“旧城改造”。早在2012年，万科董事会主席郁亮就曾公开表示，旧城改造可为万科带来新的发展机遇。2016年，广州万科设立城市更新部，专门负责“三旧改造”，后来永庆坊成为其首个城市微改造项目。

城市更新也考验着房企的综合运营实力，在强调存量焕新的新形势下，万科利用微改造的“绣花功夫”，将永庆坊打造成为了中国新时期城市有机更新的样本。在不远的深圳，万科也在采用修缮和整治的手段，为拥有近1700年历史的南头古城植入新的业态和内容，提升片区的城市活力。

城市更新的需求越来越大，这个过程本身就暗示着城市对冰冷生活空间的厌倦。某种程度上讲，这是在召唤细腻的、场景化的生活情趣和社会氛围的回归。具有人文色彩的改造项目在这种心理诉求下出现，这种内在的诉求，要通过人与城市的互动来实现。

历史文化街区不同于新城建设的城市名片，是构成城市文化底蕴、魅力与活力的重要部分。永庆坊这类项目之所以能获得市民的青睐，恰恰是因为它们踏准了社会发展的节拍，抓住了城市人的心理需求。

永庆坊凭借小尺度的街巷空间极大地提升了片区的吸引力，营造了独具魅力的老城文化氛围、无可比拟的营商环境。从更大的层面来看，历史街区的改造项目早已融入日趋激烈的城市区域、城市软硬势力的竞争当中。

尤其是在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，城市在综合功能、市文化综合实力、现代服务业，以及现代化国际化营商环境等方面，都有着迫切的发展需求。为城市提供更好的生活和生产的空间品质，这样的更新才是完善的。

因此，万科参与到旧城改造当中，已经超越了普通地产开发商的角色和意义。利用新的经济业态来替代或补充历史街区内那些衰落甚至已经消失的功能，是城市更新的过程，也是城市成长的新阶段。