邵敏

摘 要：现阶段，随着材料、人工等物价的上涨，房地产开发项目成本随之提高，“降成本”成为当务之急。在双重压力下，必须加强全过程成本控制，促使財务创新升级，才能确保房地产开发企业健康发展。基于此，本文笔者根据多年工作经验对房地产开发项目的全过程成本控制进行简要阐述。仅供业内同行参考。

关键词：房地产开发;全过程;成本控制;

一、房地产开发项目在全过程成本控制中存在的问题

就目前情况看，大部分房地产企业在房产项目全过程成本控制方面存在以下一些问题： 第一，项目前期调研工作不到位，对市场的把握不够准确，无法为后期工作奠定良好的基础。第二，项目招标环节不够合理。在实施工作中，经常会出现串标或非公开招标的现象，而由于招标工作规范性有所欠缺，导致部分房地产企业难以选择较为优质的单位，低价中标现象更是时有发生，建设材料的质量难以得到保证，为后续工作埋下了安全隐患。第三，由于部分房地产企业在开展成本控制工作时，忽略了对设计阶段成本的控制，导致项目施工阶段浪费现象较为严重。

二、房地产开发项目全过程成本控制的优化措施

（一） 前期调查研究阶段的成本控制

1.加强市场调研

第一，房地产企业要对市场发展需求和未来的发展方向有一个较为清晰明确的认识。

第二，房地产企业要对房产销售情况进行较为科学的预测，对房产在市场中的竞争力有所判断，以提高对房产预测价格的准确性，准确把握市场发展前景。

第三，房地产事业要对项目方案中的市场、环境、技术等内容进行分析，以提高项目在实际中的技术及经济可行性，保证项目在后期的顺利实施。

2.确立科学的建设标准

在房地产项目中，建设标准主要与目标市场整体的经济水平和客户的实际接受程度有关。在此过程中，房地产企业需要对因地域不同、阶级不同和消费水平群体不同而存在的区别进行分析，以便更加科学的确定所用建材的标准、价格及质量条件，努力提高建设标准的科学性。

3.提高建设投资预估支出的准确性

对于房地产企业而言，科学的建设投资预估支出可以为项目投资、工程招标、资金筹措和工程限额设计等方面的工作提供较为可靠的支持。在编制建设投资预估支出时，房地产企业要脚踏实地，既不能估高，也不能估少。估高有可能会导致挥霍资金的现象，估少有可能会因为追加投资而对投资计划产生一定的破坏作用。在此种情况下，房地产企业可以创建工程建设信息数据库，以积累投资估算经验。同时，相关工作人员还应该及时收集预估开销指标信息。另外，工作人员要根据开发项目的实际情况，不断对相关指标进行修改和完善，并以相关信息为基础，科学确定项目定位，以便为相关工作提供参考。

4.加强设计阶段的成本控制

设计作为项目开展的基础，不仅会影响施工投资，还会影响项目竣工后的经济效益。因此，房地产企业必须要加强开发项目在设计阶段的成本控制工作。第一，房地产企业可以采用限额设计实现对成本的控制。第二，房地产企业可以将设计投标和工程造价结合起来对成本进行控制。第三，房地产企业可以加强对设计图纸的审核工作，不断对外进行优化，借此减少资金浪费现象，实现对成本的控制。比如香江国际发展有限公司所开发的南新仓国际大厦项目，其通过对地下停车场的优化设计，在同等面积上增加了约 15%的停车位，大大减少了停车位的单位工程成本。

（二） 项目招标阶段的成本控制

1.采用智能化招标系统

招标环节是房地产开发项目成本控制重点，其对成本控制工作具有极其重要的影响。房地产企业可以采用智能化招标系统，以便最大限度地降低招标环节的成本。利用该系统，工作人员可以将传统的静态计价模式转变为动态计价模式，其可以在费用定价内对成本的各种影响因素进行考虑和分析，以实现风险分担的目的。

2.对现行的评标体系进行完善

第一，房地产企业要提高评分比例的科学性，这部分工作由评标委员会负责，按照相关程序实施。一般情况下，投标单位的资格业绩占 40%，技术标占 30% ～40%，商务标占 50%～60%。第二，在商务标的评标环节，房地产企业要遵守成本最低原则，同时还要对标底复核机制进行完善，以减少人为因素的影响，避免因标底存在偏差而出现造价提高现象。第三，房地产企业要对评标和定标流程进行改进和完善。技术标主要由工程部门、财务部门和审计部门共同评定，商务标主要由招标委员会评定。

（三） 施工阶段的成本控制

1.选择规范的工程承包企业和监理单位

第一，在进行工程承包商企业的选择时，房地产企业要尽量选择工期短、资质好、报价合理的企业，在允许的情况下尽量缩减开发商工期，这在一定程度上可以节省工程造价。第二，开发商企业要以公开招标形式为基础，选择业绩优秀、资质较好、价格合适的监理单位，为工程项目的顺利实施奠定基础，这不仅有利于开发商经济效益的提高，还可以实现对工程成本的控制。

2.对项目承包合同的内容进行确定

在签订项目承包合同时，房地产企业要时刻注意市场情况的变化。在合同中，要对施工过程中各自拥有的权责范围进行明确，并合理利用法律确定影响造价和工作延迟的因素，确保合同双方切实履行好各自的职责。同时，企业要提前制定可行性较高的应对方案，以避免索赔现象的出现。

3.明确材料设备价格

一般情况下，材料设备价格最高可占据建安工程费用的 50%以上，这是建安成本控制的重要内容。在此过程中，房地产企业要对各材料设备在市场中的价格进行了解，并随时关注市场价格的波动情况。另外，房地产企业还要做好各材料设备的采购工作，在保证质量的前提下选择价格低廉的产品。

4.控制变更签证

在施工阶段成本控制工作中，开发商需要加强签证变更及审核工作。在实际施工过程中，相关人员需要对施工图纸进行全面的审核，以便及时找出设计中可能存在的不足与变更，尽量减少日后返工的次数。

（四） 提高成本核算水平，强化资金执行监控

第一，对设计变更建立严密的管理体系，明确设计变更类型，完善现场签证流程，设立责任人权限，制定责任追究制度，避免结算时的经济纠纷;第二，对诸如电梯等价格高昂且直接影响建筑质量的材料，房地产开发企业应当集中自行采购，发挥规模效应优化边际成本;通用地材可以由承包单位采购，因其更熟悉市场，但必须限定品质、价格;仔细检查材料样板，委派专家进场验收，多措施解除安全隐患，做好入库和领用登记，严禁乱用材料增加成本;第三，结合资金计划与成本动态控制，科学判定施工进度，工程款的支付应与之相协调，当实际发生额超过计划进度时，成本控制人员需及时分析原因，严重时要发出成本预警。

（五） 项目竣工阶段的成本控制

在工程造价管理工作中，工程造价的确定是其重要内容。在确定工程造价时，房地产企业要以现行的工程造价管理规章制度为中心，根据甲乙双方所签署的合同，切实遵循实事求是原则，对各项变更环节展开仔细的核对。在项目工程结算审核时，工作人员要对所有的结算材料进行仔细的检查，保证其完整性，这些资料主要包括项目招标文件、工程联系单、原合同、合同补充协议、施工竣工图等。另外，房地产企业还要将项目竣工图纸与项目的实际情况进行对比，以确保其一致性和工程量计算的准确性。

三、结束语

本文以房地产开发项目的全过程成本控制为中心，首先讲述了房地产开发项目在全过程成本控制中存在的问题，然后提出了房地产开发项目全过程成本控制的优化措施，希望对房地产开发项目的全过程成本控制有所帮助。

参考文献：

[1] 刘兰芳 .2020. 房地产开发项目全过程成本控制探讨[J].财会学习 ， 第 5 期 .177-179.

[2] 苗学凤 .2018. 试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].全国流通经济，第24期 .61-62.