张永谦 陆延房地产集团有限公司

1 房地产工程管理概述

房地产工程管理是对房地产工程建设全过程的综合管理，涉及的内容比较广泛，管理的主要流程也比较复杂，对一线管理人员综合素质和综合能力要求比较高。一线管理人员想高质量完成自己的本职工作，可以从设计、施工、质检、验收等方面着手。房地产工程管理的最终目标是要争取房地产工程的成功，要想争取房地产工程开发与施工的成功，管理人员必须了解房地产工程管理特性。房地产工程管理特性如下:复杂性，工程管理工作包含诸多方面;明确性，明确不同参与方所承担的工作任务、行使的权利;可行性，深入、全面地分析房地产工程制定可行的目标;协调性，需要协调各参与方、各部门之间的关系，形成一个密不可分的整体。另外，管理人员需要明确房地产工程管理的重难点。房地产工程管理工作都是重难点包括变化的控制、消息传递速率的控制、人性化的管理、规范的计划管理、工程进度、施工技术、协调、风险隐患等。只有明确房地产工程管理的重难点，才可以有效控制成本、设计、质量、安全的变化，才能追究相关人员的责任，提高房地产工程管理的成效。

2 房地产开发项目特点

2.1 工期紧张

很多房地产开发项目自从土地出让完成后便高节奏进行，从规划审批、项目报建、图纸报审到项目建造，极限压缩各环节时间，尽量减少资金回流周期。

2.2 受干预度大

房地产单位属于开发建设单位，其最大的潜在目标是“利润和成本”，所以从规划审批、项目报建到图纸报审以及后期施工中的进度安排和设计变更，建设单位进行了大量倾向性干预。

2.3 安全风险大

由于建设单位“利润和成本至上”的理念和“资本回流的压力”，以及各种工期的极限压缩，导致了工程中实体性安全事故较多；另外不合理的施工安排和大体量、多工种、多交叉的作业现场，在源头上增加了安全的风险[1]。

2.4 涉及民生，受关注高

由于房地产开发项目的终端小业主都是普通群众，涉及国计民生，受关注程度高。

3 房地产工程管理中存在的主要问题

3.1 开发前置工作不到位

因为房地产工程管理工作涉及的内容比较多，所以房地产开发企业要想确保房地产工程的成功，需要高度重视房地产开发前置工作。现阶段，部分房地产开发企业并没有高度重视开发前置工作，在没有深入研究房地产工程是否具备开发价值的情况下就盲目地开发，给房地产开发及建设造成很大的负面影响，根本无法顺利开展建设及管理任务。房地产开发前置工作直接关系图纸设计、成本控制、质量管理等方面的成效。当房地产开发企业没有做好前置工作就盲目开工，会出现成本超支、质量不达标等问题，无法满足购房一族的实际需求，导致商品销售数量低，房地产工程开发失败，房地产开发企业面临破产、倒闭。

3.2 违反房地产工程开发与建设相关规定

当前，部分房地产开发企业为了抢占行业内部资源，提高核心竞争力，在选择合作伙伴动用了一些“小心机”，故意选择与资质不齐全的承建企业进行合作，要求承建企业需要在短时间内完成房地产工程建设任务。承建企业迫于房地产开发企业给予的压力，只能选择违反相关规定，在相关文件没有审批下来之前，就已经在目标场地进行施工，经常出现被强制暂停的后果，相关部门会给予承建企业一定的资金处罚。这部分处罚金理应由房地产开发企业与承建企业共同承担，变相增加房地产工程开发成本。部分房地产开发企业为了能更快地完成楼盘的施工任务，虽然选择了正规的、有信誉的合作伙伴，但是利用施工合同，硬性要求承建企业追赶工期进度，并没有按照国家相关政策和法律法规的要求进行施工，导致房地产工程在实际施工过程中，经常出现不规范施工情况，给房地产工程埋下了很大的安全、质量隐患。

3.3 工程管理体制及监理制度内容滞后

现阶段，房地产开发企业可能会直接派遣一线管理人员前往施工场地对施工进度、质量、安全等方面进行管理，也可能会有一线管理工作进行外兑，交由专业的监理机构代为管理。由于房地产开发企业在正式开发工程之前，没有做好前置工作，因此没能结合实际情况修改和优化管理体制、管理方式，导致一线管理人员在实际工作中没能取得可观的效果，出现成本提升、延误工期、施工质量不达标等后果。同时，因为房地产开发企业没有做好前置工作，没有给监理机构提供有价值的信息，所以监理机构也没能根据实际情况、具体要求修改监理制度，导致监理工作不到位，出现成本超支、延误工期等情况。

3.4 工程造价预算结果出现变化

虽然房地产工程在立项阶段、设计阶段需要初步核算需要投资的金额，但是在发房地产工程实际建设过程中，会因建材、器械、人员价格变化，而导致实际施工造价与预期施工造价出现差值，一线管理人员工作失效。

3.5 工程验收工作不规范

当下，部分房地产开发企业认为只要监理员或一线管理人员出色地完成自己的本职工作，就不需要对楼盘进行质量验收，根本没有发现施工质量不达标问题，进而在正式投入使用过程中给消费者的日常生产生活带来诸多的不便，不仅会影响房地产开发企业与承建企业的外在形象，而且会影响房地产开发企业与承建企业的经济利益。

4 房地产工程项目管理及监理策略

4.1 项目前期监理工作

在房建工程施工前，需要做好各项监理控制工作，为房建施工工作打好基础。具体来讲，房建工程施工过程中是涵盖了大量技术管理环节的，所以在施工前做好监理控制准备对整个工程项目的影响较大。像施工前准备阶段的材料采购、图纸设计、施工现场地质勘测等等工作内容都非常重要，其中建材材料采购的数量与质量直接决定了整个施工成本，也决定了施工质量，它必须迎合施工安全生产标准各项内容，确保图纸设计能够有效推动工程进度向前顺利推进。

4.2 项目施工监理工作

对于房建工程项目而言，做好前期房建监理工作准备非常重要，而在工程施工过程中也要思考做好房建监理工作的相关技术要点与措施。

在施工阶段，本工程项目开工后做好了分包计划，基于周计划、月计划提交建设单位审核内容，落实投资资金具体计划。另外，该工程项目也对施工中所需要的大宗材料进行了公开招标采购，争取以低于市场平均水平价格引入材料，确保在成本计划可控范围内展开工程项目建设，落实资金计划。总体而言要加强工程项目监管，利用分包合同转移部分工期风险内容，基于关键环节尽量投入施工力量。

4.3 监理工作的创新

就目前现场施工监理质量控制标准化工作实践经验来看，其检查方法归类就包括按项目质量控制重要性划分、按项目质量控制检查方法划分、按项目质量控制抽检数量划分等等。以检查方法划分为例，比较常见的现场施工监理质量控制检查方法有3种，这3种都被应用到了该楼盘工程项目监理工作中：第一种为见证取样，它是在建设单位或监理单位的监督管控背景下，由施工单位人员在现场取样，并将样品送至具有相应资质的检测单位进行样品检测，看其现场施工工序及施工质量是否合格达标；第二种为实测实量，这是比较常见的现场施工质量检测方法，它直接采用专业仪器进行现场量测，像钢尺检查钢筋、构件尺寸，回弹仪进行砼强度回弹等就非常普遍；第三种为察验，它还被划分为观感察验和资料察验。关于这一步在施工开始前会特别设置一步施工设计资料察验，这是项目施工质量控制的重要预控措施，它基于工程施工严格执行标准在施工前就扼杀某些可能出现的施工环节质量问题，做到防患于未然。而在施工现场的质量控制监理则主要执行见证取样制度，对材料如水泥、钢筋、混凝土等等进行现场察验，并提出复试报告。该工程项目采用到了煤矸石砖、微空超纤保温等新材料，并邀请专家进行专业论证后，论证过程监理单位、业主单位和设计单位参加，再决定它是否能够被应用于建筑工程当中。再一点就是观感察验，该项目通过对材料与建筑施工过程中的实体进行表观质量观察检验，这种方法目前被作为建筑工程现场施工监理的辅助技术使用。

4.4 遵守房地产工程开发及建设相关规定

房地产开发企业的负责人需要遵守房地产开发及建设相关规定，保证一线管理人员有法可依、有章可循，提高工程管理工作的规范性;需要严格按照房地产开发流程进行相关操作，保证按照国家相关政策和法律法规的要求进行开发、施工，有效降低金融风险，提高房地产开发企业的核心竞争力。一线管理人员或监理员需要参与到主要流程中的各个工序，保证工程设计图纸质量良好，工程施工技术先进，施工进度和施工成本在管控范围之内，大幅度提高一线管理人员或监理员的工作质量，促使房地产工程开发和建设取得成功。

4.5 编制长远的、可行的管理计划

房地产开发企业内部的项目管理部门成员需要编制长远的、可行的管理计划，降低管理计划正常施工进度的干扰，加快进度、成本管理效果。一线管理人员在施工现场需要根据实际施工情况编写并制订一些短期的管理计划，保证短期内施工成本不会出现超支、不会埋下安全隐患;还需要利用自己的前瞻性目光，制订一些长远的、可行的管理计划，保证房地产工程可以平稳地、顺利地施工，保证施工质量和施工进度满足购房一族的实际要求。

5 结束语

房地产经济是我国国民经济的组成部分之一，只有房地产企业及同行稳定生存、长期发展，才能保证房地产经济的平稳增长，提高国民生活质量。当国民的小金库越来越富足时，人们大量会购买房屋，进而增加成品房屋的售卖数量，提高房地产开发企业经济利润。总之，房地产经济增长和国民经济增长是一荣俱荣、一损俱损的关系，房地产开发企业要想提高企业经济，需要对房地产开发及施工主要流程进行深入、全面的分析，查找出影响施工质量、进度、成本的问题，通过优化房地产工程开发及施工主要流程，实现开发及施工全过程精细化管理，保证房地产工程开发的成功。房地产项目是我国经济发展的重要项目，因此对其管理及监理基本内容、常见问题及应对措施是非常必要的。