黄良峰 江苏合发鑫煌房地产开发有限公司

1 前言

基于目前当房地产业行业越来越艰难的局面，房地产公司中传统的项目和工程管理方法已经不能适应社会的发展，房地产想要在时代的潮流中站稳脚跟，就必须要在原有的基础上进行不断地创新，采用科学合理的现代化手段来实现管理模式的多样化。房地产开发项目是一项比较复杂的工程，投资的风险大、开发的时间长、资金数额大是其显著的特点。因此，房地产行业在成本管理上，需要不断地发挥创新驱动发展战略，工作人员要有创新的意识和动力，在各项管理方面，要加强成本的投入力度。针对房地产的工程、项目成本管理，本文将从以下几个方面进行阐述。

2 房地产工程、项目成本管理中出现的的问题现状分析

2.1 管理措施落实不到位、行业人员综合素质差

在项目的建设过程中，有的人员缺乏一定的管理经验和知识水平不够高，导致对材料的市场和项目现场的管理缺乏一定的调研能力。技术上的缺失，不能为房地产的发展带来有效的经济增长，成本数据管理是企业中的核心，可以根据数据的数字来分析出公司的盈利情况再做出适当的调整，然而，很多的行业人员却没有建立准确、高效的历史数据库。房地产对于管理控制的理念落实得不到位，使得很多员工为此不重视，成本的管理、控制往往容易忽视，对于编制的预算表，没有一个可靠的标准，使得工程项目的评价，不能对经济技术的指标做到一个完整系统化的预算标准。

2.2 管理体系制度有待健全

房地产项目的工程建设周期比较长，这就使得成本管理的时间也比较长。成本管理不是一个断断续续的过程，而是一个贯穿于整个项目开发的动态管理。但是，大部分的房地产企业在管理方面往往是单面的成本控制，忽视了项目成本的流动性，使得成本管理的作用得不到有效的发挥。房地产公司监管方面也存在着很多的问题，如违法、数据虚报、挪用公款资料等腐败现象，很多的管理也是缺乏一定的主观能动性，照抄照搬，缺乏防患于未然的事前控制意识。

房地产公司管理成本的效果往往对经营的水平产生了很大的影响，在项目的各个环节中，对成本都会产生有利或者有害的影响。施工环节的成本控制（人力、材料、资金、设备）是很多房地产公司比较注重的，在项目工程开发之前，有的房地产公司没有进行认真的调查研究，工程的设计也不完整，使得工程项目在不同的环节的建设过程中，对成本的投入没有一个全面性的规划和估计，对投用的资金使用缺乏理性科学的思考，通常根据市场上的普遍价格来投入。

项目的设计过程中，设计人员对于成本的控制意识不强烈，作为房地产公司缺乏对整个设计和策划的全过程的管理。对于合同的管理疏忽也是房地产在施工中存在的一个问题。

部分房地产企业管理还存在缺乏预见性、盲目性等缺点，不能有效的预见矛盾、解决矛盾，防患于未然，只是等待出现问题的时候才去解决问题，发生不可控制的严重事态。因此，房地产企业要建立健全完善的管理体系、保障机制，防微杜渐、防患于未然，保障企业健康、绿色发展。

3 房地产工程、项目成本管理内容基本概述

质量控制、合同管理和进度控制是房地产开发项目管理的基本内容。合同是制约和规范整个施工的规范书，它能有效的保证施工的顺利进行、解决施工中存在的问题纠纷，因此，房地产开发项目想要稳定的进行，各人员就要自觉的遵守合同的规定，按照规章制度办事。当今，随着人们生活水平的不断提高和收入不断增加，越来越多的买得起房，人们对住房的要求也是比较高，其中，对房子的质量是一个基本的要求，也是房地产工程建设的根本。在新时代下，房地产行业只有满足质量上的要求，才有资格进行下一步的开发。在工程项目管理中，质量控制是当中的重点，因此，管理人员要用长远的眼光来看待问题，只有不断的符合人们的住房要求，行业才能获得稳定而前进的发展。管理人员在施工的过程中要有效的监管施工人员，避免偷工减料的行为，对于施工用的原料，也要符合质量检验上的标准，争取用“良心”的材料，打造“高质量”的产品。房地产项目管理中，进度管理是其重要的组成部分，因为这在很大程度上涉及到房地产公司和业主的利益，如工期没有在业主所签订的合同中规定的时间完成，那么就会出现违约现象，房地产公司也会损失一定的资金赔偿给业主，同时，业主也因为不能在同一时间内完成开业工作，就会在社会上产生信誉危机。然而在施工中赶工期、赶进度是一个普遍的现象，很多的房地产为了在期限内完成工作量，在进度上都加快了速度，但又不能保证质量，因此，施工环节要和实际相结合，组织出能切实保证施工进度的计划方案。

自古以来，企业经营得直接目的是利润，但是，有大部分的房地产行业为了追求高额的利润就不惜一切手段。在利益观上，房地产公司要树立一个正确的价值观念。市场经济的正常运行需要是靠市场价格的自上而下的调节作用要维持的，在以往，我国的经济主要是计划经济，政府的调控在当中发挥了主要的作用，房地产行业在长期受这种观念的影响下，在成本管理中，通常只是单面的侧重生产成本的管理，而对于其他方面的成本分析和运算则往往忽视，传统固执的成本管理观念在市场经济环境的冲击下，已经不能完全适应，存在着很多的缺点。多元、系统的管理理念是在经济环境下，房地产公司必须要树立的，对于成本管理工作要有一个全局意识，要综合多方面的研究进行系统的管理。产品是市场上竞争的核心，因此，对于成本的管理，就不应该仅仅是局限在产品的生产过程中，而应该用市场上的需求眼光来分析，只有人民大众所喜爱的才是真正的好产品，要把核心技术运用到产品的开发上，然后延伸到业主的使用和物业管理方面，依据成本管理的方法和要求，成本的信息、技术、生产、库存……等都会相应的涉及到。

4 房地产工程、项目管理的对策分析

4.1 做好工程项目设计阶段的管控工作

在房地产的管控工作过程中，设计方案成本和造价，将直接的关系到整个工程项目的收益成果。因此，对于房地产的项目设计，相关的设计工作人员应该有高度的负责和认真的工作态度，要严格的按照管家式的升级设计标准和企业的实际情况来进行。经济意识不足是当前我国很多房地产设计人员存在的现象，由于没有成本、造价管理的理念，对于房地产工程中的造价控制，就很难做好。此外，房地产公司的很多人员缺乏把设计技术同成本相结合的思维意识，过于的重视项目工程建设过程中所用的成本核算工作，使得设计的方案严重脱离了造价的成本。

设计是整个房地产工作的核心，因此，设计工作人员必须要保证高质的工作，努力的提高自身的技术水平，在设计的理念上，不少的团队人员还停留在过去的经验工作中，在新环境下，理念要更加的体现科学性。房地产公司的各个部门是相互联系在一起的，因此，为了提高整个工作的效率，各部门要加强沟通，有团结协作的思想意识，及时的掌握设计的进度，对于当中存在的任何问题，单位要进行交流达成共识，避免矛盾的冲突。设计项目阶段要保障方案的质量，依据国家的相关标准和规范来进行。设计的图纸评价和参与性要多元化，进行反复的审核。以身作则是每个房地产都应该有的道德职业操守，对于设计的方案在不必要的情况下，要杜绝进行随意的修改，避免造成工程施工的安全隐患。

4.2 施工环节的各项工作要落实到位

对于房地产的项目施工应该要对合同进行有效的管理，高度的重视施工的质量和成本管理工作，在施工规定的合同中，主要包括有工程资金的拨付、工程结算和过程中的索赔处理等，这对于房地产建设的进度推进和质量具有良好的保障效果，如果房地产公司在工程质量上存在任何问题，就会进行相应的赔偿和重复装修。对于违约行为产生的后果，在合同中应当要有明确的规定。此外，工期、价款结算等内容在合同中都要进行详细而具体的描述。施工工作上，公司要做好分工工作，保证施工项目的各个管环节都有相对应的工作人员从事管理和监督。项目工作的方案可以通过采集市场上的数据信息来分析进行优化，如可以做一个市场调研，使投资成本在预算的范围之内，在不亏的前提下，确保利润得到有效的提升。工程材料成本管理应该放在施工阶段的首要位置，因为它的成本投入在整个的工程中占据最大的比例。建筑材料在市场的运行过程中，价格一直在不断地上下波动，因此，建筑材料的购买应该根据设计的方案来合适的进行选取。

4.3 做好招标阶段的工作

房地产的招标秉持公正、公开、透的基本原则，在房地产项目的管理中，招标是其首要的任务，整个管理的过程非常复杂，涉及到各个方面，因此必须要做好招标阶段的管理工作。招标单位必须要有相应的资质证书，工作人员要对招标信息的数据进行整理和分析，深入挖掘当中有价值的信息，对于投标单位要认真的审查它的实际能力和是否符合本公司的招标要求条件，而且对于投标方需要求其针对工程的项目要做一份详细完整的计划书。在定标时，对判定的依据和标准应该要以工程量的清单来进行评定，避免违规操作行为的发生。在合同签订时，要注意和明确合同中的事项。在高度信息化的时代，产业与信息技术的联系也是日趋紧密，为此，房地产公司要把信息化的管理水平融入到其中。

4.4 控制好工程预决算的成本

在房地产项目开发过程中，还需要进行造价监控工作，运用专业的技术知识，为房地产企业提供全过程、全方位的造价咨询服务，确保投资资金的合理使用、最大限度的发挥工程投资效益。

5 结束语

房地产行业是一个资产集聚性行业，资产的多少决定着其在市场竞争中的优劣态势。但是根据目前我国房地产市场来看，抛开资金、资源杠杆因素，最重要的就是企业经济管理的水平。无论是大型房地产企业，还是中小型房地产企业，都不以规模大小论英雄，而是以管理效益、自身秭归、高校经营，作为企业发展之道，这些才是中国房地产业健康发展以根本。

房地产行业目前在市场中正在激烈的展开，对于各个项目的管理，房地产公司需要对其具有较强的管控能力，建立完善的。管理和监督机制，对于当中存在的问题，要能够审时度势，做到具体问题具体分析，把问题的风险降到最小。