纪静茹

摘要：在各类诉讼案件中，涉及住宅登记错误而引发的诉讼时有发生。究其根源，现存制度的部分缺失，法律效果的模糊以及责任认定性质的缺乏是主要原因。结合司法实践和登记错误的理论研究，可以发现我国的登记制度主要存在登记法律效果存在模糊部分、登记错误未形成有效体系、登记机关责任阙如等问題。

关键词：住宅登记;现存问题;登记错误

一.住宅登记现存主要问题

（一）登记产生的法律效果存在模糊地带

从我国目前的法律及司法解释中不能将住宅的登记认定为完整性的生效主义，生效主义要求登记为不需具备的条件，显然相关法律在法律效果方面是存在空白的。法律效果没有得到明确性的规定，存在的模糊地带给实践中如何认定法律效力带来了困惑。根据《民法典》不动产不仅仅以登记为要件，也可以通过征收，事实行为的成就发生不动产的取得或丧失。物权法定性的登记具备公示公信，所有人的推定效力，但在审查效果以及赔偿效果方面是存在空白点的，以审查与赔偿效果的欠缺为代表的模糊地带的存在是错误登记发生的根本所在。

（二）登记错误未形成有效体制

登记资料较多，登记的审查较为单一的由登记机关负责推进。登记机关往往在整个过程中承担着大部分的责任，从当前法条可以看出，涉及登记制度的内容无论是登记的审查，还是禁止行为都是针对登记机关的，单一的责任体制存在诸多限制。申请人自身法律能力的提高，高素质法律人才的发展以及市场机制日益完善都为单一体制风险的转移提供了充分的优势。

（三）登记机关的责任制度的阙如

《民法典》对因机关原因登记错误承担赔偿的进行了原则性的规定，该条款内容存在不确定因素。对于具体赔偿的情形存在较大的裁量权，同时现存条款在赔偿的数额方面的规定也是空白的。权利人的权益在赔偿专项基金的空缺的现状下难以得到有效的维护。

二、现存问题的完善

（一）转移登记机构的风险

高素质法律人才和职业保险的发展为风险转移提供了切实的保障。登记机构一方面可通过高素质法律人才的引进来改善错误登记的出现。此外，可设置法律人才审查登记前置或对登记核实后置两种引进高素质人才的模式。审查前置指的是提交的登记申请首先由专业法律人员进行审查，之后交登记机构进行核实。后置则是将前置程序置于登记机构登记之后进行。前置后置借助高素质人才可以将集中于登记机构的风险进行转移。高风险登记的存在既不利于登记机构登记的展开也不利于当事人或相关人员权益的维护。另一层面，登记机构可凭借职业责任保险的发展转移赔偿的责任风险。德国的登记工作人员会自行购买一定数额的责任保险，管理委员会也会为登记机构工作人员购买责任保险。一旦出现需要赔偿的案件时工作人员可通过职业保险进行赔偿。我国的登记机构也可以通过向保险公司投保，为相关登记工作人员购买职业保险，购买保险所支付的费用可从每年的政府支出中获取。一旦出现登记错误的案件时，登记机构先进行赔偿，其后再向相关过错工作人员进行追偿，工作人员的追偿费用可由职业责任保险进行支付。保险公司将登记赔偿责任的风险大大降低，可有效缓解登记机构财政的压力，同时受害人也可通过保险公司取得较为直接的财产赔偿。

（二）设置专项赔偿保障措施

专项赔偿保障主要通过两个专项的设置，具体包括专项机构与专项资金。《民法典》已明确统一的登记机构，所以这里主要分析专项资金，在实行托伦斯登记制度和权利主义的国家，赔偿资金一般由国家或地方政府支付，资金缺乏的程度也相对较低。在奉行法国登记主义的国家，登记工作人员对登记错误进行资金的赔偿，国家不支付任何费用。在这种制度下，受害人权益的维护就面临资金的短缺问题。我国专项资金的设置可借鉴德国的资金来源进行设置，一方面可提高登记费用，一部分的赔偿基金从登记申请费用中进行支付，政府在登记错误的赔偿金额方面进行专项资金的投入。另一方面，可借助其他机构有单位的力量进行专项资金的设置，例如保险机构。可通过定期购买赔偿责任保险将登记机构赔偿的资金部分由保险机构来承担以缓解我国登记赔偿资金缺乏的现状。专项机构的设置，统一的规划部门和专项资金两种制度的相互协调，可以在很大程度上改善登记赔偿救济率低的现状。

（三）融入登记科技手段

传统的登记制度注重等级的安全问题，在效率方面不太侧重，这一传统的理念在今天不太实用。登记安全与登记效率缺一不可，在效率保障方面现行的法律法规进行了一定的限制，但在实际操作中效率往往难以得到有效的贯彻。健全的法律规范是提升登记效率的一方面，另一方面可借助与现代也日益完善发展的技术手段。在科技手段的融入方面以荷兰，澳大利亚等国家为代表，澳大利亚实行网络化登记申请提交与登记信息，登记薄等管理。申请人不必到当地的登记机构申请办理登记，可通过在线提交登记申请与登记相关证明信息完成登记的信息验证即可完成登记的申请工作。同时，登记薄以及登记信息记录都由网络系统来完成可以减少登记信息登记错误等情形的发生。此外，网络限定范围内的信息共享也便于第三人查询相关不动产的变动信息，以此作为可交易住宅的依据，不再需要到专门登记部门进行产权变动的查询。在线网络登记的设置将期间较长的登记时间直接的缩短。澳大利亚的在线登记系统将现代科技手段融入到了网络登记的工作中对我国具有极大的借鉴价值。将不动产登记机构的行政色彩加以淡化，提升为公众提供便利化登记服务的服务机构。我国可借鉴荷兰、澳大利亚等国家的网络在线登记，将科技融入登记程序登记薄实行网络电子化管理，结合各地区的不同登记情况选择最为适宜的电子化登记推行管理方案。

参考文献：

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