赵炜

摘要：在中国古代，房地产经纪人是一个古老的职业，从零星出现经纪活动到专职从事“宅田”经纪人的诞生;从游勇散兵到行业组织“牙行”的出现;从只从事中介服务到协助官方征税等职能的增加……房地产经纪人的每一步演变都与当时的社会经济发展有着密切的关系，都对当时经济繁荣和社会治理起到了一定的积极作用。对1840年以前中国房地产经纪人的历史演变进行系统梳理，以期对现在的行业从业者有所启发和触动，进而增强房地产经纪人的从业自豪感和使命感。

关键词：中国古代;房地产经纪人;历史演变

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）09-0074-76收稿日期：2020-07-20

春秋战国：有房地产经纪活动，但未明确为特定职业

1975年2月2日在陕西省岐山县董家村岐山南麓古周原遗所发现的“裘卫四器”铭文表明，周代土地买卖契约订立过程中就已经有第三方“五伯”“有司”的参与，既代表官方对契约订立的监管，又兼具中介人和证人作用。中人的参与，被认为是“立契要件”，其参与订立契约，是实现交易的前提。

中国古代在很长一段时间内实行土地王有制，正如《诗经》所云：“普天之下，莫非王土。”全国土地只能由国王来分封、赏赐、授予或收回。私人没有土地所有权，更不能把土地当作商品来买卖。直到战国时代，井田制遭到破坏，各国变法确立了土地可以私有和自由买卖，新兴地主阶级兴起，±地交易才逐渐频繁起来，此时熟悉土地买卖法律和交易契约的专业人士，开始参与到土地买卖活动中来。

汉代：对经纪人有了专业的称谓

汉代有了对经纪人的专业称谓“驵侩”。驵：壮马，骏马。侩：两伙人之间的中间人或者代理人，以拉拢买卖，从中获利的人。两者合二为一即成“驵侩”，亦称“驵会”，或者“驵阓”“驵狯”。

驵侩本意是指马匹交易的中间人，他们是从马的牙齿上看马的年龄和健康状况，以此给马定价。所以“驵侩”又称为“牙侩”。牙侩即“牙齿咬合”的意思，后引申为“为买卖双方说合的经纪人”。

《史记·货值列传（第六十九）》记载，“子贷金钱千贯，节驱偿”，注曰：“驱者，度牛马市;云驱俭者，合市也亦是俭也。”西汉刘安的《淮南子·祀论训》也载“段干木，晋国之大驱也，而为（魏）文候师”。

《南齐书（卷52）·崔慰祖传》曾记载过这样一个故事：“慰祖卖宅须四十五万，买者云：‘宁有减不？答曰：‘诚异韩伯休，何容二价？买者又曰：‘君但卖四十六万，一万见与。慰祖曰：‘岂是我心乎？”。意思大致是：南北朝时期的南齐，崔慰祖想卖掉自家的房子，找了个中间人（实际上用现代话说就是房地产经纪人），中间人想让崔慰祖将房子卖到46万，多出来的1万元归自己，但崔慰祖没有同意。

唐朝：出现专职房地产经纪人

唐朝是我国封建社会的鼎盛时期，经纪人活跃在牲畜交易、奴婢买卖、房屋土地典当或买卖、丝绢买卖、柴炭买卖以及粮食买卖等各行各业。在这个时期，专从事田宅交易的经纪人被成为“庄宅牙人”。后唐天成元年（公元926年）十一月，明宗发布禁断洛阳城内市场上牙人活动的诏令“其有典质倚当物业，仰官牙人、邻人同署文契”。后周时期有了政府发放牙贴的官牙人，并出现了牙人的行业组织——牙行。《五代会要》有“如是产业、人口、畜乘，须凭牙保，此外并不得辄置”的记载。后周广顺二年（公元952年）十二月开封府上奏奏折“典卖田宅增牙税钱”。《五代会要（卷二六）·市》载：“后周广顺二年十二月……又庄宅牙人，亦多与有物业人通情，重叠将产宅立契典当，或虚指别人产业，及浮造屋舍，伪称祖父所置”。当时由于政府的制度不太完善，出现了很多弊端，这从侧面说明当时的宅田交易已经有一定数量，房地产经纪人也积极参与其中。

宋朝：田宅交易已离不开房地产经纪人

随着土地买卖的进一步自由，以及政府对田宅买卖契约征税的加强，宋朝时期牙人在田宅买卖过程中的中介作用愈显重要。

宋朝法律汇编《宋刑统》卷13写道：“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”意即买卖房子和土地，必须让中介经手，不然就按处罚盗贼的相关法律处理。根据《宋史·卷一百七十九（志第一百三十二）》记载，宋代田宅等产業的买卖已经离不开牙人，且当时的牙人具有了管理交易、协助征税的职能。北宋李元弼的《作邑自箴》记载，凡是正规的房产中介，都有义务帮助政府监控购房者和催缴契税：“遇有典卖田产，即时抄上立契日月、钱数，逐旬具典卖数申县，乞催印契。其历半月一次，赴县过押。”

宋人叶适说“得产有堪合，典卖有牙契”，宋朝时只有经过牙行居中办理、最后取得相关契约的交易才被国家所认可，才能得到法律的保护。《宋刑统》中还规定：“应将物业重叠倚当典卖者，本人、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数，并准盗论。不受钱减三等，仍征钱还被欺主人。如业主填磬尽不足者，勒同署契牙、保、邻共同填赔，其物业归初倚当典卖之主”。之所以要对交易各方进行强制性约束，是因为所有的“限卖令”规定要得到切实执行，交易过程就必须可控，而官府的力量有限，所以牙行为官府加强房产管理起到了不可或缺的辅助作用。

牙人参与土地田宅买卖，主要是为了加强交易的规范性，起着政府公证的作用。但由于其地位特殊，所以庄宅牙人有时也可借用官方权力，勾结强者而欺压弱者。《夷坚志》中就记载：“广都人张九，典同姓人田宅。未几，其人欲加质，嘱官侩作断骨契以罔之。明年，又来就卖，乃出先契示之。其人抑塞不得语，徐谓之曰：‘愿尔子孙似我。欲语言而不得，洒泪而去。”这从反面反映了牙人在土地田宅买卖中的巨大影响。

其实在宋代，牙人传统的中介撮合交易的职能有所衰废，而是适应官方需要，充当“司监盗”“督课税”的职能多一些。也恰恰是这种转变，使牙人活动纳入了官府经济政策轨道上，对牙人本身来说获得了长足的发展的契机。

元明清：房地产经纪人地位进一步巩固提高

元代大量存在房屋买卖说合的中介，分为官牙和私牙。官牙通常由官府在诸行铺户中选取有一定资产者充任，发给正式文凭，未经官府认可者为私牙。至元二十二年（公元1285年）卢世荣在大都、上都等处成立市易司及各种牙行管理牙人，物货四十分取一为牙钱，由牙人与官府四、六分成。

元代房地产经纪的地位得到大幅提升，对房地产经纪的管理也进一步加强。《通制条格》卷十八《关市》记载：“除大都羊牙及随路买卖人口、头匹、庄宅，牙行依前存设，验价取要牙钱，每十两不过二钱，其余各色牙人，并行革去”。《元典章·户部五·典卖》记载：“凡有典卖田宅，依例亲邻、牙保人等立契，画字成交。”

明朝中叶以后，经过一百多年的恢复发展，社会经济日趋繁荣，商品经济十分活跃，牙行在货物交易中作用显著。明代牙行的繁盛主要表现在牙行种类多、规模大、经营活动多样三个方面。

到了清朝，随着牙人牙行发展日渐繁盛，牙人参与田宅典当买卖有上升之趋势。清乾隆朝刑科题本保存着有关田宅牙人的大量资料，江苏地区把这种土地交易机构叫做“田宅牙行”或者“土行”，其经纪人称为“土牙”“田牙”;湖北荆门州则叫“地行”;河南淮宁、登封等地叫做“产行”，等等。在土地买卖成交后，“产行”、“地行”经纪人要照土地实价“八折扣钱”，即收取交易手续费。由此可见，在清代，田宅牙人已经在全国范围内普遍存在。

实际上，清朝的牙行制度承袭明代，政府对牙行的治理主要致力于打击和革除私牙，通过全国性的法律以及发放印信文簿和牙贴的方式把牙人牙行的中介活动法制化。清朝牙行的广泛存在以及完备的牙行制度，既是商品经济和市场不断发展和繁荣的结果，也是政府征收集市商税和加强市场监管的现实需要。

每一种职业的诞生和发展都与当时的社会和经济发展密切相连，房地产经纪既是古代社会分工的产物，也是现代专业化发展的需要。房地产经纪人职业从远古时代融于生产和生活的非专業化原始形态，演变为从事宅田交易和征税的泛专业化形态，最后走向近现代社会的居间、代理等专业化形态。房地产经纪人也必将随着我国经济的繁荣和兴旺而走向更高的形态和模式，其职业内涵也将更将加丰富和细化，其在社会和经济生活中扮演的角色将越来越重要和不可取代。

参考文献：

1.中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产经纪职业导论.中国建筑工业出版社.2018

2.范一丁.周代土地买卖契约中第三方参与制度对契约规则形成的影响.三峡论坛.2019.02

3.洪迈.夷坚乙志.中华书局.1981

4.刘永成.乾隆刑科题本与清代前期农村社会经济研究.历史档案.1981.02