张兴

摘要：住房租赁市场是落实中央关于“房住不炒，租售并举”政策的重要举措，REITs业务运营与开发租赁市场紧密关联，REITs作为有效融资创新工具，为租赁市场提供了重要的供给支持。重点分析我国新时代租赁市场REITs、制度建设、土地制度改革等机遇，深入探究土地融资风险、法律制约、税收政策、市场供需等挑战。展望未来，打开租赁市场REITs发展的突破口，必将成为新时代房地产行业长效发展的新脉搏与新动力。

关键词：REITs;租赁市场;土地制度;机遇;挑战

中图分类号：F293  文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）09-0050-53  收稿日期：2020-08-08

房地产投资信托（Real Estate InvestmentTrust，简称REIT或REITs）是一种专门为中小投资者设计的投资工具，以发行收益凭证的方式汇集或规模化特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。2020年4月30日，中国证券监督管理委员会和国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，引领创新，试点探索，深化资本要素市场改革，标志着我国酝酿多年的基础设施领域公募REITs正式启航，开启了 REITs投资领域破冰之旅的新篇章，中国房地产市场REITs“摩登时代”即将来临！REITs与住房租赁市场的发展密不可分，目前全国各地纷纷加快建立起租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场试点工作，加快加码布局租赁类REITs产品和服务，探寻解决住房租赁融资来源的重要渠道，彰显了REITs对住房租赁市场的作用举足轻重，助力促进房地产市场平稳健康高质量发展。

1我国REITs租赁市场的机遇

1.1租赁市场开启REITs新时代

随着我国经济进入新时代新发展周期，2015年11月中央财经领导小组第十一次会议提出供给侧结构性改革以来，根据新常态下经济发展实际，适时做出重大发展战略性结构调整，通过推进结构调整，矫正要素配置，扩大有效供给，更好地满足大众的需要，同时把“三去一降一补”作为供给侧结构性改革的重点任务。对于房地产行业而言，“去库存”的重点任务关键是房地产库存。当前，一线和准一线城市房地产已从增量进入存量时代及其当前部分三四线城市房地产空置率规模过大问题，房地产行业积极顺应供给侧结构性改革，房地产行业新时代转型需求迫切。新时期新发展阶段支持鼓励REITs租赁类、公寓类以及公租房等相关政策，有助于消化住房市场积压的库存，盘活存量住房并提升有效利用率，进而提高资源利用效率，增强住房租赁市场的有机活力。REITs住房租赁模式在可预见的未来，在主打“持有型”的“下半场”成功转型阶段，机构投资者将对租赁市场日益关注，REITs有可能在资本市场大放异彩。

1.2租赁市场制度建设助力REITs发展

2017年12月23日在北京召开的全国住房城乡建设工作会议明确提出，房地产存量仍较多的部分三四线城市和县级城市继续做好去库存工作，同时继续深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推行“安居工程”，增加租赁住房的供应，让全体广大人民群众住有所居，充分发挥租赁市场对房地产市场的引领、规范、激活和调控作用。早在2015年1月，住房和城乡建设部就已发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，积极推进租赁服务平台建设，发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。

目前，中国版的REITs把住房租赁市场作为重要突破口，培育和发展住房租赁市场作为深化住房制度改革的一项重要内容，与“中国梦”息息相关，将是未来政府长期支持和规模化发展的领域。2016年以来相继超过100个城市把促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性。同年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商业用房等按规定改建为租赁住房，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。2017年7月18日，住房和城鄉建设部、国家发展改革委员会、原国土资源部等九部委联合发出的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》文件提出我国将大力发展租赁市场，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道。2019年1月，财政部、住房和城乡建设部联合下发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》中明确提出，中央财政对确定的租赁市场发展示范城市给予奖补资金支持，专门用于发展住房租赁业务。构建有利的体制机制，住房租赁政策在全国各地加速深化，在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下，长租公寓、REITs、信用租房成为住房租赁市场运营模式的新亮点，这在某种程度上已强调了丰富市场参与主体和房地产相关产品的政策路径。

1.3 土地制度改革提速魅力REITs新成长

随着新时代共有产权住房供给和长期租赁房建设的加快推进，各地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，积极探寻集体建设用地建设租赁住房，增加租赁住房供应，以缓解住房供需矛盾。住房租赁市场投资资金目前正处于不断上升期，也是REITs难得的投资时机。2015年3月，原国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出允许房地产企业适应市场变化，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。2017年4月，住房和城乡建设部、原国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点并试点地区接续出台了利用集体建设用地建设租赁住房管理办法等制度性文件，不断完善租赁住房保障体系建设。2017年8月，为构建购租并举的住房体系，原国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》，按照地方自愿原则，选择北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、成都等城市陆续开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，促进建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度。这既是深化住房制度改革的重要内容，也是实现居民住有所居的重要途径，从构建多层次住房体系的角度来看，多主体供地改革后，盘活存量土地，市场主体更为多元，让住房租赁市场有了更大发展空间。

1.4社会主要矛盾变化引领住房需求方式变化

住房是老百姓最关心的问题。随着我国改革开放社会经济文化的发展、居民收入和生活水平的提高，百姓对住宅的需求和住房的功能定位也在不断发生改变。如今，我国已进入发展的新时代，小康社会催生大众新的住房需求，住房类型也由单一向多元化发展，租赁型住房等满足大众对美好生活追求的多样性居住类型不断涌现。2017年10月18日，适逢中国经济社会转型的关键时期，党的第十九次全国代表大会明确了新时代我国社会主要矛盾“已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，这一重大判断敏锐地把握住了关系全局的历史性变化，体现了中国共产党“把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”的执政取向。因此，如何发力解决经济发展中“不平衡不充分”问题，是既满足不同消费层次住房需求，又可以让投资者获取投资回报与收益，引领高质量理财的重要环节点。

自古以来，“居者有其屋”就是人民群众的梦想。党的十九大报告中针对房地产领域的问题提出了建立“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的长效发展机制，以“租购并举”为核心的住房体系将改变房地产行业的传统运行模式，为探索国内新时代房地产行业市场发展模式、长远投资和组织架构新路径，这对于积极参与产权持有型长租公寓领域的房地产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商，类REITs将是值得深入研究的重点领域。

2我国REITs租赁信托业市场发展的挑战

2.1房地产租赁市场土地融资风险管控

对于租赁信托业市场需严格区分小产权房与集体租赁房，对于小产权房而言，与集体建设租赁房类比，集体建设租赁房是经集体建设用地许可，符合统一规划、统筹布局、统一管理及统一相关建设标准。而小产权房出租不受租赁市场政策保障，因其未缴纳土地出让金等费用、没有国家发放的土地使用证和预售许可证、购房合同在国土房管局不备案，甚至存在未批先建、批建不符等问题，对此类房产进行投融资需防控土地融资风险。

进入新常态以来，我国经济发展“后发优势”的内涵发生了变化，尽管我国经济发展长期向好的基本面没有变，但新形势下经济增速持续下滑、工业品价格明显下跌、实体企业盈利能力普遍下降、财政收入增幅放缓、经济风险发生概率陡然上升的“四降一升”中面临的突出矛盾和问题正逐渐显露出来。

与此同时，从政府债务率来看，地方政府在融资平台上借债规模也呈逐年上升趋势，债务率增长过快，一定程度上就会带来财政、市场、金融、信用风险的上升。土地融资不仅是地方财政资金的重要来源之一，也是房地产金融当中重要的经营业务模式。然而，当前经济新常态下对土地融资风险管理和防控的缺陷，蕴含潜在的财政、市场、金融、信用风险等问题，在积极推进我国类REITs开展租赁市场过程中，加强土地融资中的风险防范与管控是很重要的一个环节。

2.2房地产租赁市场法律制约

租赁市场的繁荣离不开完善的法制环境和有效的制度供给，健全的律法制度是推行REITs的必要条件。自2014年我国REITs第一单到现在部分推行中的资产专项计划，国内尚未推出成熟资本市场符合国际标准的REITs产品，这与国内REITs产品所处的法律和市场环境现状不无关系。当前我国REITs住房租赁市场制度及市场体系还不完善，制约了规范的租赁市场发展。有序培育租赁市场，需要加快住房租赁市场的立法，加快研究和制定《住房租赁管理条例》，填补房地产租赁市场刚性法规空白，尽快推出相关法律法规以及业务指引。

2.3房地产租赁市场的税收政策制约

房产税是政府财力的重要来源之一，如美国、英国和日本房产税占整个财政收入的10%-15%，是政府财政支出的重要财源。在国外，税务驱动带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动仅占份额的20%。来自税收方面的优惠是REITs近年来在国际上备受青睐的主要推动力之一。较于境外成熟的REITs市场，我国支撑REITs发展的税收制度基础薄弱，征税问题一直是困扰REITs發展的“绊脚石”，REITs要取得实质性发展，税收优惠关口亟须突破。现有国内税收方面的有关规定尚不能同国际有关REITs的税收优惠相接轨，如何纾困REITs产品发展遭受的双重征税掣肘，对上市的REITs租赁税征收范围、税率水平、税收优惠、免征额等方面的难点以及租赁型REITs的房产评估体系和评估标准规范，仍是租赁型REITs面临的棘手难题。2.4住房租赁市场供需紧张吸引众多投资者涌入挑战

REITs是推动建立购租并举住房制度的重要工具，租房租赁的发展离不开资本市场的支持，社会资本投入占比提升是住房租赁市场发展的必然方向。随着长租公寓热潮的来临，加码布局公寓市场的“蓝海”赋能新空间不断吸引盟友进军，从而提升房企对抗低谷冲击的能力。目前国内许多开发商和投资基金通过资金的“集合”蜂拥租赁地产，龙头企业资本涌入未来租赁市场所具备的广阔发展空间，抢占房地产庞大的存量市场与高位稳定的增量市场的入场券。但目前我国发展租赁住房市场，还缺乏一个统一指导性的定价的“锚”，形成市场化、反映供需关系的租金价格。长期来看，如果投机者对租赁市场价格上涨形成了共同的心理预期，在非理性预期和“羊群效应”的作用下，投机者和资金大量涌入租赁市场，使得投机需求取代真实的需求成为市场主体。在“流动性过剩”甚至“流动性厌恶”的情形下，稳定住房租赁市场还需精准“点穴”，目前我国的住房租赁要素市场并不健全，规范标准化是大势所趋，加强住房租赁市场约束性制度建设，“房住不炒”，不仅要针对房价，更应针对房租，引导合理投资需求，回归“房住不炒”的定位;运用经济、法律和行政等手段，建立租赁房投融资、住房和税收在内的系统性制度改革，促进住房租赁市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，防范非理性繁荣增加金融系统的不确定性和潜在的风险压力，促进住房租赁市场良性发展。

3我国住房租赁REITs发展展望

REITs是推动建立购租并举住房制度的重要工具，住房租赁REITs作为一种适宜的金融创新产品，其发展离不开REITs的助力。目前我国房地产已进入下半场，需要加强传统思维转变和制度体系的改革，健全法律制度建设和税收政策，为我国REITs发展提供新的思路和创造有利条件，这更是新时代信托业一次拓展业务运营领地的极佳破茧良机。