田玥

摘 要：从千禧年开始，广佛同城拉开序幕，随着二十年的发展，同城化程度不断加深，广佛区域经济也迎来了新的发展面貌。本文是在“房住不炒”政策背景下，从经济、人口、房价、土地供应等方面分析了佛山房地产业发展现状，进一步研究了广佛区域经济下佛山房地产业发展的机遇和挑战，并在此基础上，提出优化佛山房地产业健康发展的对策建议。

关键词：房住不炒;区域经济;佛山房地产业

中图分类号：F299.23 文献标识码：A

0 引言

“房住不炒”是近年来持续热点的话题之一，也是两会关于房地产领域深入人心的提点。为了响应“房住不炒”政策，各地因城施策，各大城市纷纷执行限购等政策，实行现房销售制度，防金融经济风险于未然，严防打击房地产的投机炒作，从而保持房地产调控的连续和稳定，保障楼市各参与者的合法权益，维持楼市平衡稳健状态，同时促进我国经济高效稳定发展。

“广佛同城”这一战略的实施，很大程度得益于地域相依的优势，因两市市政府直线距离只有不到19公里，文化背景相融，又有着国内首条城际地铁，且产业发展互补互促，才使得“广佛同城”这一战略独具特色，相得益彰。近年来，广佛市政府都积极响应国家“房住不炒”政策，积极贯彻落实房产调控政策，两地的房价得到了有效的控制，相较于佛山，广州的教育、医疗、就业等资源更为丰富，广州的房价也就对佛山起到了限制和对标的作用。随着广佛区域经济的进一步发展，居民收入水平提升，具备更强购买力，对于住房的需求才能得到更适合的支撑，也才能更好促进佛山房地产业的健康发展。

1 “房住不炒”背景下佛山房地產业发展现状

1.1 经济发展良好

2019年，佛山地区生产总值达到10 751.02亿元，自2015年以来呈现持续稳步上升态势，成为广东省第三座GDP超万亿的城市。相较于2018年，2019年佛山市第一、二、三产业增加值分别增长了3.0%、6.3%、8.1%，规模以上工业增加值增长7.0%，先进制造业完成工业增加值2 423.58亿元，增长了8.7%，高技术制造业完成工业增加值293.12亿元，增长了5.6%。房地产业的产业链较长，涉及方方面面，佛山市经济的持续向好发展，也是房地产业能够可持续发展的基础。

1.2 人口支撑较为充足

佛山各产业的快速发展，也带来了佛山市人口的持续流入，2019年末佛山市常住人口为815.86万人，比2018年末增加25.29万人，增速为3.2%，位居广东省第四位，仅次于广州、深圳、东莞，如表1所示。

2017年，佛山常住人口中14岁及以下的少年人口约占12.7%，15岁至64岁的劳动力人口约占80.2%，而65岁及以上老年人口约占7.1%，人口结构比较合理，劳动力人口比重较高。佛山市人口规模的增长，青壮年的引入，为佛山市房地产业带来了较为充足的人口支撑。

1.3 房价平稳，需求提升

自2016年底首次提出“房住不炒”，佛山房价增速开始逐渐放缓，近一年来呈现稳中有降趋势，如图2所示，2020年11月佛山二手房均价较2020年1月下降337元/m2。

2020年10月全市新建住宅成交面积141.07万m2，较上年同期增长43.4%，二手房住宅成交面积59.91万m2，较上年同期增长37.7%。二十年来，佛山市城镇化稳步前进，从2000年75.06%的城镇化率不断提升到2019年的95%。城镇化率的提高使更多居民在城市有置业需求，而房价的平稳也使得居民的置业需求得以提上日程，销量有了较大增长。

1.4 土地供应充足，地价稳定

2019年佛山市一般公共预算收入731.615 6亿元，土地出让金745亿元，土地财政依赖比重为101.8%。虽然相比2018年土地财政依赖比重123.9%，有较大幅度下降，但政府财政收入对于土地的依赖程度依然偏高。

2020年4月—9月共成交住宅用地58宗，成交均价在20 000元/m2～25 000元/m2，楼面价最低为7 390元/m2，最高为9 912元/m2。佛山土地供应比较充足，地价较为平稳，也说明佛山房地产市场没有出现过热或过冷的现象。

2 广佛区域经济下佛山房地产业的机遇与挑战

2.1 机遇

在佛山自身经济向好发展吸引人才的同时，由于地缘优势，也会承接来自广州资源的溢出，广州拥有广东省最多的高校，每年都会有大批的毕业生留穗，其中也有相当部分毕业生会选择到佛山就业，为佛山提供人才资源;广佛区域的协同发展，也使佛山能及时学习广州更为领先的开发理念和模式，吸收更为丰富的信息资源，引导雄厚资本的投入，以创造更良好的产业发展环境。而这些，也为佛山房地产业的发展提供了人才、理念、信息、资金等保障。

广佛地铁的开通，使两个城市的居民出行更为便捷，城市边界更加淡化，相较于广州的房价，佛山的房价更低洼，也使得许多工作在广州的人员选择置业在佛山，可以有效承接广州客源。目前佛山二号线、三号线在建，还有多条地铁线路在规划，建成后广佛将有更多区域实现最快30分钟内的互通互达，这也会加大对佛山房地产市场的需求，未来佛山房地产业的发展空间可期。

2.2 挑战

广佛壁垒的减弱，使更多的知名房企入驻佛山，对佛山本土房地产企业带来较大的冲击，使本土企业的一些弊端暴露出来。2019年上半年，保利地产以其在华南多年深耕、佛山五区均有涉及的均衡布局，拿下2019年上半年佛山销售榜的冠军，而像保利、碧桂园、万科等头部房企也在进一步扩大其在佛山的项目，以占领更多市场份额。当佛山房价与广州房价的价差减少到一定程度，佛山居民可能会置业广州，造成佛山客户的流失。

3 优化佛山房地产业健康发展的对策建议

3.1 加强房地产业规划

佛山在全国城市综合经济竞争力排名中，2017-2019年分别位于第11位、第12位、第14位，虽然佛山整体经济发展较好，但其综合经济竞争力在减弱。做好产业布局，加强高科技行业的发展，加强房地产业的发展规划，提升城市的可持续竞争力和发展潜力。

随着广佛区域经济合作发展的深入，佛山政府需要在此基础上，明确佛山房地产业的发展方向，切实做好房地产业在佛山五区的规划，提高土地利用率，做好产业布局，以使佛山房地产业能够与佛山市经济发展相互促进。

3.2 建立完善的土地供应体系

佛山财政收入对于土地依赖程度较高，应在“房住不炒”的背景下注重实体经济发展、加大科技企业发展，切实增加居民收入，收入与房价相匹配，才可长期持续发展，避免出现大起大落现象。

佛山政府可以从市场供需角度出发，建立完善的土地供应体系，制定远期、中期、近期土地规划，做好土地需求预测，从而对土地的使用、供应起到指导作用，以使地价维持合理范围。同时要增强房地产行业管理力度，避免房地产企业出现囤地行为。

3.3 合理降低房地产业成本

佛山政府应加大创新力度，借鉴国外房地产新型建筑工程材料开发的经验，结合本土实际情况，进行合理的生产建设，对生产成本进行有效控制，既能够可持续发展，建筑物外形也更符合城市的升级发展。

同时，房地产公司在开发经营过程中，需要上交多种税费，而这些税费最终转嫁到了购房者身上，政府可以適当降低部分税费，以引导减少房地产业的开发经营成本，保证房价稳定。

4 结束语

广佛区域的共同发展，既意味着机遇，也是挑战，要抓住机遇，主动应对挑战。“房住不炒”的政策要求是为了更为稳健的楼市，能够长期可持续发展。在此背景下要优化佛山房地产业，促使佛山房地产业和广佛区域经济协同发展。

参考文献：

[1]王浩宏，李芊.广佛同城对佛山房地产业的影响研究[J].特区经济，2011，29（10）：42-44.

[2]王娜.中国二线城市房地产业现状及可持续发展研究[J].财经理论研究，2014，35（03）：1-9.

[3]乔璐璐.“房住不炒”定位下的政策效应与长效机制研究[D].武汉：华中师范大学，2019.