盛倩玉

开曼群岛乔治镇

2018年7月，路越在北京西红门逛商场，逛着逛着，注意力被一个“气质与众不同”的展位吸引——液晶屏里循环播放着岛国的碧海蓝天，制作精美的沙盘占据了展位的大片空间，穿着西装的外国“绅士”热情接待……

路越好奇心比较重，想着这是个什么玩意儿。英国销售Mark接待了他，飙出一连串英文，旁边的女孩儿赶紧接上翻译：“如果你对海外资产配置感兴趣，欢迎向我们咨询。”

“海外资产配置？”路越仔细听了Mark和翻译的说法，原来，这是一家“投资咨询公司”，介绍投资的东西也不是什么新鲜花样，说白了就是“房”。

只不过，这家公司卖的这个房，不是在北京，而是在一个财经新闻推送里才听过的地方——开曼群岛。

370万一套“悬崖边上的别墅”

加勒比海上的英属开曼群岛，对于中国人来说，可能是个略显“神奇”的存在。虽然有人可能连它在哪个洲都不清楚，但却又或多或少听过它的种种名头。

世界第四大离岸金融中心，世界著名的潜水胜地，除了阿里巴巴、腾讯、百度、京东、优酷、当当这些互联网公司，甚至连瑞幸咖啡、小肥羊、汇源果汁这些企业都要跑到开曼群岛注册……

上市跳板？避税天堂？以上种种，似乎都是巨头和企业家的事儿，和路越没什么关系，更谈不上让他去开曼群岛买房。

路越是一名摄影师，平时除了外出拍摄，还要花费大量时间在电脑前修图、做视频，工作并不轻松。

家里两个宝贝闺女，正是上学的年龄，两边的老人也需要人时时照顾。夫妇二人有压力，但也想努力为家人争取更好的生活。其实，路越一直有送孩子出国留学的打算，但“女儿奴”老爸又不放心闺女独自离家，特别是老一辈移民的亲戚口中的“压抑生活”使他更加犹豫。

但Mark仿佛“识破”了来自中国男性的所有“中年焦虑”，他告诉路越：在开曼群岛购买地皮并建房，可以获得开曼群岛的居留权，然后全家老小一起搬到开曼——小的在那里读书，大的在那里工作，老的在那里养老，家庭幸福美满……

在孩子的教育问题上，Mark介绍，开曼是英国海外属地，距离美国又近，世界第四大离岸金融中心，金融精英遍地……当地许多学院、大学都被英国美国鉴定服务组织评选为“优质教育培训机构”。孩子去了以后，可以从小接受优质的英式或美式教育，赢在起跑线上。大学就在开曼学习金融，或者转去英美留学也行。日后回国，从事金融方面的工作，肯定极具优势。

这一套说辞直击路越要害，给出的价位更是让人心痒：购买1/4英亩（折合约1011.7平方米，其中25%的面积可以用来建房）的土地，价格在100w左右。虽然根据地块好坏，价格会有所浮动，但是土地和后续建房的总价，可以控制在370w左右，而且还是百分之百永久产权。

说实话，370w，相比北京的房价，不算贵了。路越在从事摄影工作前，还系统学习过烹饪、调酒，他觉得自己在岛上找份工作不会困难，买房成为一个诱人的选项。

多次沟通后，Mark给路越夫妇推荐了一个地块，据说地块旁边就是一条公路，公路另一侧就是崖壁，崖壁下面则是蔚蓝色的大海。岛国、碧海、蓝天、悬崖边的大别墅、全家老少的幸福生活……

Mark让路越先缴纳100万元土地价格的40%-60%作为“首付款”。但路越还是觉得，网上没有太多开曼置业的相关信息，没看过土地就贸然付款心里没底。协商后，路越先缴纳了1万元“预订金”，待去开曼群岛看过情况，再做进一步决定。

初登开曼一次近乎“旅行”的考察

订好了机票、民宿，2018年10月，路越踏上了前往开曼群岛的飞机，Mark安排了公司在当地的人员负责接待，带他看看他即将购买的土地。而这一趟行程，却让他感觉十分“微妙”。

首先是工作人员的态度，有点随意，又像是遮掩。抵达开曼后，路越联系公司人员带他看地，但没想到工作人员上来就迟到了七八个小时。其间，该人员一直打电话表示“有点事”“要再等一会”，让路越把大量时间耗在了民宿里等待。

后来，工作人员终于带路越去看地了，路越才意识到，Mark给他推荐的那块土地不在较为繁华的“大开曼岛”，而在开曼群岛中另一个人迹罕至的“开曼布拉克岛”。

大开曼岛和开曼布拉克岛都属于开曼群岛，但相隔较远，之间有40分钟的飞机航程。

而两岛之间的交通主要依靠一种乘客都能走进驾驶舱的小型飞机，每天只有几个班次，往返一趟就要上千元，交通极为不便。

路越第一次搭乘往返大开曼岛和开曼布拉克岛的小型飞机时拍摄的照片。

更让他觉得不悦的是，开曼布拉克的这块土地，跟Mark描绘的存在明显差别。本以为“正对馬路和悬崖可以直接观海”，实际上却是“正对一对美国老夫妇购买的大片土地，把悬崖海景挡得干干净净”;而Mark口中的“土地旁边就是学校、shopping mall”也根本没有看到，周围明明是人迹罕至，基本全是树林，最近的一个学校要走上几公里，而且还没有盖好。

路越英语水平有限，工作人员回答问题时含含糊糊，随身携带的翻译器也不好用。他在开曼待了7天，浪费了很多时间，许多事情到底也没有弄清。他趁买水的时候，从超市拿走了两本介绍当地情况的免费杂志，还拍下了路边某房产公司的e-mail，此后就匆匆回国了。

当然，开曼群岛美丽的海水、壮丽的自然风光还是给路越留下了深刻的印象。这里太美了，和当地居民的几句简短沟通也让他觉得放松、舒适。路越拍摄了不少照片，秀到了朋友圈，完成了这次近乎“旅行”的考察。

请君入瓮“开始我没觉着疼”

回国后，路越夫妇询问Mark，为何他推荐的地块与实际情况相差甚远。满脸写着“绅士”的Mark赶紧解释，自己是刚到公司不久，没有亲自去开曼看过土地，只是根据公司的培训来介绍，难免有些不准确。

路越和爱人有点被说服了，他们想着，“Mark来自于英国这么历史悠久的大国，肯定会有自己的职业道德。我们又是在日流量20多万人的大型商场认识，不可能在如此场合有欺骗行为吧。而且在中国做这类欺骗经营的公司，最多是在写字楼或者网站打些广告而已……”

见路越夫妇再次表露出信任，Mark又是一番猛烈劝说，让他们把开曼布拉克岛的土地更换到大开曼岛。

Mark还向路越夫妇透露，大开曼岛的这块土地原本很抢手，都是因为有客户退订，才能让他们买到，只是土地价格要达到252万元。

但Mark承诺，虽然土地价格高了，建房总价仍然能够控制在370万元的水平，而且2019年3月就能看见设计图，2019年9月交清房款后房屋就能建好入住。

此时路越夫妇已经被深深诱惑，他们认为虽然地价贵了，但只要总价不变也不算吃亏。他们采用分期付款方式购买土地，每月支付3万余元房款，计划待真正交房前再一次付清剩余款项。

双方签订了极为详细的“购买永久产权建筑用地大开曼岛xx项目协议”，其中甚至对“房间不保证能看见海景”“汇错款公司不负责”等细节都有约束，但唯独没有对“2019年3月出设计图”“2019年9月交房”“购地建房总价不超过370万”等问题作出一点点保障。

协议签订前，路越询问Mark，是否要把2019年9月交房等细节写在合同里，Mark表示，“不用写，完成不了我这块金劳（劳力士表）就给你了。”

路越回忆当时的情况，“小刀慢慢拉着我，开始也没觉着疼。”就这么一个月交一些钱，最后也是积少成多。

到了2019年3月商定好出设计图的时间，路越夫妇却怎么也见不到Mark，设计图也迟迟不见。每次询问，Mark总以“回英国了”等理由拖延见面。

2019年7月，路越终于见到这家投资公司“大领导”Brad，并带来了所谓的“建房图纸”。此时，这个大领导告诉路越，除了购地的252万元，建房的价格也要500多万人民币，加上其余一些杂费，总费用将达到800万元以上。

路越的心一下凉了半截，“这个金额，我们负担不起。”

再登开曼57万最后买了个“寂寞”

其实，出于谨慎，路越曾给在开曼群岛拍摄下的房产公司e-mail发送邮件询问过土地价格，当时对方给出的回复是：开曼布拉克岛，1/4英亩的土地，价格约为1.2-1.3万开曼币（约合10-11万人民币）。而在大开曼，200-300万元人民币，可以买下好几英亩土地，360万甚至可以买下一块带私人海滩的土地，16000平方米。

路越想起第二次见销售Mark时，询问他100万的地皮价格是否合适，当时翻译的小姑娘小声告诉他，你应该自己去开曼群岛看一看，也就30-40万人民币。

“如果开曼当地公司给出的价格是真实的，那么国内这家投资公司土地溢价达到了5-10倍。”

投资公司推销的开曼群岛房地产（图片由受访者提供）

  路越第二次前往开曼考察时看到的正在建设中的开曼群岛。

    路越第一次搭乘往返大开曼岛和开曼布拉克岛的小型飞机时拍摄的照片。

此时，路越已经缴纳了数十万元的款项，一旦终止合约，资金无法退回。面对投资公司层层加码的收费，路越决定带着女儿，再次去开曼看一看究竟。

2020年1月，路越带着闺女，两个人再次出发开曼群岛。他决定不能像上次一样走马观花，于是特意在当地租了汽车，每天都细细询问，把全岛的情况都了解了一遍。

这次考察，他了解到，大开曼岛紧挨着商圈的房屋，1/4英亩土地、200平米房子、附送一个大船屋，总共卖43万开曼币（约合362.6万人民币），价格比公司开出的至少便宜一半。

他还看到，该投资公司在大开曼岛所谓的开发10年的繁华小区，总共只有四幢房子，其中一幢住了个中国人，一幢空置，剩下两幢还没完工。

“看見小区里有这么一幢房，有这么一个中国人，我上去想打听一下，结果人家咣的一下，把门锁上了。”

路越想起，自己第二次见销售Mark时，询问他100万的地皮价格是否合适，当时翻译的小姑娘小声告诉他，你应该自己去开曼群岛看一看，也就30-40万人民币。

“当时我们还傻了吧唧问这英国人，是不是翻译说的这样，这英国人说不是，没有这么低的价格。第三次再谈的时候，我们就没见到这个翻译小姑娘。”

反复变换的价格、前后矛盾的说辞，以及不断拖延的交付时间，此时路越愈发肯定，“我们是被蒙了。”

回国后，他立即停止向该投资公司缴纳3万余元/月的购地款项，但该公司却搬出合约，表示“未按时支付款项，合同自然终止，可以不追究路越方的责任，但已缴纳的近57万元将作为违约金不再退还。”

所以最后，路越等于是花57万买了个“寂寞”？地没拿到，钱也没了。这时，他才突然想起，自己购买的这块土地，不也就是别人“退回”的么？

投资须谨慎薅不到羊毛反被割韭菜

此后，路越咨询律师了解到，就目前的情况而言，双方合同中的约定相当严谨，难以找到漏洞，而如果去开曼当地调查情况，成本高，耗时长，也无法保证能够追回钱款。

现实中，购买370万的房产，是否就能获得开曼群岛的居住权？BPP University（英博夏尔大学）的跨国刑事司法研究人员彭燚多分析，“若不存在侵害我国国家、集体和第三人的合法利益，且不违反我国法律法规的强制性规定，我国法律一般不阻碍其通过购买房产获取居住权或国籍身份的行为。”

但值得注意的是，“是否购买了开曼群岛的房地产就可以获得该国的居住权或国籍，则要以开曼群岛相关法律为准。”

事实上，路越和投资公司所签的合同中早已埋好了“雷”：“您购买的土地并不能保证您在开曼群岛的居留权”。

记者从开曼群岛移民局Cayman Islands Immigration Department官方网站看到，申请开曼群岛居住证需要满足不少条件，若是居住在大开曼岛（25年居住权），那么在当地的投资额需要达到100万开曼元（按目前汇率，超过840万元人民币），其中要有50万开曼币投资于房产项目，并在当地银行维持数额不菲的存款。

听信中介或是各种投资公司的忽悠，面对不断加码的价格，最终是否真能拿到房产是个问题，而是否真能获得居住权同样存疑。

“移民大实话”公众号长期从事海外移民、置业咨询服务，负责人那寒向南都周刊透露，目前常见的海外置业项目中，一种是和身份没有关系的海外购房，属于纯投资领域。“其中包括英美在内的一线国家，法律法规比较严谨，价格相对透明，中介收几个点的费用一般也会明确告知，商业模式相当于走量赚取佣金;当然，在一些小国购买也有风险，因为消费者可能搞不清当地房价这些具体问题。”

而第二种则是和身份挂钩的海外购房，通过置业、投资、捐款等手段获得居住权或国籍等。“目前比较热门的选项例如希腊、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等，后起之秀则是土耳其、黑山。因为法律法规有漏洞可钻，区域房价也不稳定，给中介、机构带来了十足的操作空间，行业相当混乱。”

在部分所谓“投资公司”的网络宣传中，葡萄牙、西班牙、希腊经济状况欠佳，开曼才是更好的选择。

與路越遭遇的情况类似，“溢价”“夸大其辞”都是极为常见的“套路”，那寒在移民咨询中常常接触这样的案例，比如中介、项目方溢价达到30%-50%;宣传中房屋距离公交站100米，真去看了就是200-300米甚至更远;宣传的租金回报600-700欧，真实情况可能也就200-300欧;或者被忽悠到垃圾区域买房子，没有升值空间，也不容易租出去，如同买到一个“国外版鹤岗”……

“部分国人缺乏独立思考和调查的能力，韭菜太多了，一忽悠宣传就跟着进去买了，买房时轻轻松松就把定金甚至钱款拍了，甚至过了好几年才发现有问题。”

现如今，更多中高净值人群出于养老、子女教育等多样化原因，产生移居他国或海外置业的需求。只知其表，不知其里，单知道各国推出了友好的购房移民政策，却不清楚中介机构以及所谓的“项目方”操作这类移民项目的商业模式，很难发现陷阱藏在哪里，一不小心就中了圈套。

路越表示，借自己的经历，由衷希望大家遇到此类项目多留个心眼，投资须谨慎，切记切记。

（文中路越、那寒为化名）