游前勇

摘要：在城市化发展背景下房屋需求率有所上涨，消费者不仅关注房屋质量，还对居住环境提出更多要求，这就需要房地产开发企业做好管理工作，从项目开发、销售等环节着手提高管理质量，其中财税风险管理是助力房地产开发企业落实依法运营目标，增加项目收益，完善管理体系的关键之一，为此受到有关企业的广泛关注。本文通过探析房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理方略，以期提高房地产开发企业综合管理质量。

关键词：房地产开发企业;开发;销售;财税风险

引言

房地产开发企业需审批项目文件较多，同时有关项目开发类型复杂、开发周期长、涉及面广，涉税存在复杂性，通常情况下会先围绕开发项目做好前期准备工作，为制定科学合理的策划方案提供依据，在该项目实施进程中统筹财务相关数据信息，合理调配项目资源，成本核算需合理、真实、精确，达到规避税收风险的目的。在产品销售环节应合理安排税款，收入核算准确，提升资金综合利用率。基于此，为提高房地产开发企业经营管理质量，探析其开发及销售环节财税风险管理必要性、难点及措施显得尤为重要。

一、房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理必要性

（一）营建依法经营氛围

房地产开发企业在运营进程中需遵照国家法律法规，确保其项目开发行为不会侵害社会、生态环境、人民群众等主体的利益，同时企业还需依法履行纳税义务，根据我国税收法规在开发及销售环节缴纳税金。通过开展财税风险管理活动，房地产开发企业可以根据法律法规约束自身行为，将法治意识渗透在项目开发、销售等环节，营建依法经营氛围，在法治监管下推动房地产开发企业稳健发展。

（二）提高项目管理质量

开发项目是房地产开发企业调配人、财、物等资源，根据市场经济环境制定的发展计划，只有开发项目贯彻落实，通过推行项目计划良性发展，房地产开发企业才能在市场上站稳脚跟。在市场经济环境中风险客观存在，竞争态势瞬息万变，需做好财税风险管理工作，达到提高项目管理质量目的，主要源于财税风险管理具有贯穿性，在前期统筹项目相关财税数据信息，对风险做出精准预判，同时在项目计划推行过程中动态搜集、整合、运用财税数据信息，为制定更为合理、可行的财税风险管控对策提供依据，使开发项目得以顺利落实。

（三）提升企业效益

作为企业来讲，一切管理行为的初衷都是为了赚取经济效益，只有经济效益可观，企业资金链才能健康，投入、产出状态稳定。财税风险管理在财务管理基础上延展而来，主要关注税务计划实施进程中存在的风险，降低房地产开发企业触犯税法的概率，在此基础上加强管理，通过实施税务计划合理安排税款，正确核算收入，提高资金综合利用率，最大程度上减少税费，在投入、产出一定前提下税费越低则房地产开发企业效益越高，继而达到提升该企业效益目的。

（四）完善管理体系

在企业管理中风险管理极为重要，关乎其战略方针制定合理性，房地产开发企业在运营过程中涉及契税、增值税、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税等税种较多，加之项目开发周期长、环节复杂，涉及的审批文件较多，使之财税风险相对较大，为此该企业针对有关风险加强管理，树立财税风险管控意识，在开发及销售进程中做好财税风险管理工作，有效完善企业管理体系，同时通过规避财税风险提升竞争实力。

二、房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理难点

（一）开发环节财税风险管理难点

第一，前期准备工作不到位。基于房地产市场经济环境风险较大，影响该市场稳定性的因素相对复杂，如国际局势、国家政策、生态环境等，为此需赋予财税风险管理预见性，做好前期准备工作。然而，有些房地产开发企业成立时间长、规模较大、管理经验丰富，在开发项目计划制定时往往容易忽视前期准备工作的重要性，在“经验论”基础上展开项目开发活动，使该开发计划容易出现脱离实际，风险预判视野较窄，风险参数制定不合理等问题，徒增房地产企业项目开发风险。第二，过程性管控不到位。房地产市场竞争压力较大，国家政策、法律法规及市场环境不断发生转变，需房地产开发企业财税风险管理关注开发动态，并及时整合有关数据信息。受传统风险管理理念影响，部分房地产开发企业轻视过程性风险管控，财税风险管理方案一以贯之，使有关方案缺乏灵动性、发展性、健全性，加之有些企业税务数据信息分析能力较低，无法充分利用有关信息，影响其风险决断成效，降低开发环节财税风险管理质量。

（二）销售环节财税风险管理难点

第一，销售环节证件、财会信息管理不当。在大数据时代房地产开发企业与销售相关数据信息不断增多，只有统筹相关数据信息才能为销售收入核算提供支持，及時、准确核算销售收入，降低该企业偷逃税款风险发生概率。受房地产开发企业信息管理能力较弱，数字化管理系统建设滞后等因素影响，销售环节财会信息、证件管理不够妥当，降低该环节财税风险管理质量。第二，销售资金利用率有待提高。在完成销售任务后从收益中刨除税收部分，剩余利润用于再分配，使房地产开发企业资金周转效率得以提高，避免出现资金闲置消极现象，通过资金良性运转对冲财税风险。然而，当前有些房地产开发企业存在资金周转效率较低问题，徒增税务核查风险，扩大资金流出缺口，不利于该企业创产增收。

三、房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理措施

（一）房地产开发企业开发及销售环节财税风险管理要点

为保障房地产开发企业财税风险管理更加科学有效，可从以下几个方面出发加强管理：第一，通过顶层设计将财税风险管理纳入房地产开发企业财务管理范畴，在管理制度、计划、原则、标准、培训中予以体现，使该企业财税风险管理氛围更优，管理目标明确，为提高财税风险管理质量奠定基础;第二，推行配套管理制度，使风险管控有据可依，如《房地产开发环节财税风险管理制度》《房地产开发企业销售环节财税风险管理制度》《房地产开发企业财税风险管理评价标准》等，指引财会工作者、管理人员、各部门员工找准财税风险管控立足点，肩负财税风险管理责任，同时根据该企业财税风险特点调整管理制度，使该企业财税风险管理行为更加科学有效;第三，培育优秀人才，有效解决管理问题。财税风险管理事项由财务部门负责，在财务管理理念指引下，财会工作者不仅需完成本职工作任务，还需具备管理能力，根据房地产开发企业开发及销售环节财税风险加强管理，参与到该企业经营活动中，运用财务数据信息及工具发挥财务管理职能优势，同时在工作中创新进取，拓宽财税风险管理路径，继而落实财税风险管控目标。

（二）房地产开发企业开发环节财税风险管理措施

第一，做好前期准备工作，重视开发项目策划。房地产开发企业需率先研究、学习、遵守与自身运营相关法律法规，熟悉新时代税收管理条例，避免在开发项目策划进程中触犯法律徒增财税风险。在此基础上取得相关证件，针对证件及有关资料归档保存，为项目开发及清算期间房地产开发企业面向政府及职能部门调阅证书、文件提供便利。其中，建设用地规划许可证、发改委立项批文、施工许可证、建筑工程规划许可证、土地使用权证、人防建设审批文件等属于证书、文件资料;建设工程施工合同、审计合同、土地出让（转让）合同、勘查合同、设计合同、测绘合同、监理合同等属于合同类资料;策划方案、规划设计总平面图、可行性研究报告、预算审计报告、环境评估等报告属于其他类资料。房地产开发企业根据财务制度在“开发成本-取得土地使用权所支付金额”中记入支付所得土地使用权价款、国家规定缴纳税费，如土地登记费、契税等，入账时确保出让合同、土地使用权证、土地出让（转让）票据、银行付款清单、契税票据等审核准确无误，了解政府事后返还土地价款是否存在未列入收入总额问题，若土地开发分期分批，需按照建筑面积（占地面积）根据法律法规、税务部门管理规定明确成本计算分摊方法。可能涉及企业所得税、土地使用税、土地增值税及契税等计算。

第二，做好开发过程中的管理工作，赋予财税风险管理实时性。房地产开发企业开发项目资金投入多、周期长，对该企业筹资能力提出更高要求，筹资渠道主要有投资者投入、关联企业借入、关联个人借入、非关联企业及个人借入、金融机构贷入等，该企业可在“短期借款”中记入贷（借）资金额度，入账时根据银行进账单、贷款（借款）合同明确还款期限，确保项目开发资金链健康稳定。其中，投资者投入成本相对较低，在实际操作中借款涉及票据问题，使之利息费用、计税金额存在差异，根据财税〔2008〕121号文件要求，房地产开发企业应缴税额计算实际支付利息不应超出规定比例、税法及有关条例要求计算部分。在清算土地增值税时不单独扣除不能提供金融机构证明的部分，以低于房地产开发成本10%为标准计算扣除。根据工程决算报告、结算报告、工程合同、工程造价审计等报告做好开发成本核算工作，同时动态关注设计费、勘察费、规划费等费用以及装修工程、水电工程、土建等工程支出成本，提高财务入账管理有效性，为及时管控财税风险提供依据。可能涉及税种包括企业所得税、土地增值税及土地使用税等。

第三，做好财税风险管理评价工作。房地产开发企业规模、经营特点、竞争优势、管理制度等因素对其财税风险管理结果均存在一定影響，需该企业树立自省反思意识，明晰财税风险管理中存在的问题，根据其经营发展切实需求予以调整，使之管理对策更加合理。基于此，当前房地产开发企业财税风险管理需重视评价，针对开发项目财税风险管理结果进行复盘，结合实际洞悉管理风险，以突出该企业竞争优势为先导优化财税风险管理体系，使该企业财税风险管理更具发展性、有效性、合理性。

（三）房地产开发企业销售环节财税风险管理措施

第一，取得房地产开发企业销售有关证件并归档保存，为后续项目清算工作提供支持，其中工程竣工验收备案表、商品房预售许可证、分户房产证、公共配套设施移交证明等属于证件类资料，房地产销售合同、面积测绘报告等属于其他类资料;第二，及时、精确核算销售收入，做到按期纳税，规避财税风险，其中实物收入、货币收入、视同销售收入、工程款抵顶等收入属于房地产开发企业销售取得收入，需该企业明确销售方式，针对各类销售收入做出具体规定，例如合同签署、单据转移、入账节点、收款方式等，使之税费计算缴纳流程更为清晰;第三，提高资金综合利用率，及时确认销售收入，降低该企业财务核查风险，为管理层调配资金提供依据，使该企业在健康的资金链支持下能够提高财税风险管理质量。

结语

综上所述，房地产开发企业针对开发及销售环节展开财税风险管理活动具有营建依法经营氛围，提高项目管理质量，提升企业效益，完善管理体系等积极意义，为此该企业需做好管理规划工作，关注开发及销售环节可能存在的风险，在打造健康资金链基础上提高自身财税风险管理质量。

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