刘彦华

预判 中国目前正处于城镇化后期阶段，下一步都市圈效应将逐渐凸显，产业、人口资源向都市圈流动，形成较好的住房需求支撑。

安居乐业、成家立业，现如今，买房对很多人而言依然是一件人生大事。尤其每逢岁末年初，人们总有一问，“今年能不能买房？”很多人对这个问题很纠结，其实，归根到底，能不能买房仍是一个未来房价走势的问题。

2019年，全国楼市在“房住不炒”的总基调下艰难前行，走出了“稳中有进”的新格局。2020年，疫情肆虐与行业调整转型叠加，中国楼市又将何去何从呢？

“稳”字当头 基调不改

中原地产研究中心统计数据显示，受疫情影响，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌95%，市场基本陷入冰点。不过，在多位业内人士看来，疫情对楼市的影响是短期的、暂时的，传统的“小阳春”可能会大打折扣，但房地产刚性需求、改善型需求、重置需求依然存在，预计随着疫情逐步受到控制，市场也将逐渐回温。

中国楼市是个名副其实的政策市，相比疫情防控，人们更关心更具针对性的楼市调控政策的出台。据中原地产统计，2019年各地合计出台的调控政策次数高达620次，同比2018年的450次上涨了38%，再次刷新了历史纪录。并且，即便在2019年的最后一个月，各地房地产调控政策的出台发布依然保持了高位运行，当月调控政策发布次数为66次。

2020年楼市调控政策方向将会出现怎样的变化，可以从中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议两个重大会议相关内容窥其一二。

2019年12月10—12日，中央经济工作会议在北京举行，会议明确提出，2020年，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

随后，2019年12月23日，全国住房和城乡建设工作会议召开。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结2019年住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2020年工作总体要求，对重点工作任务做出部署。他表示，2020年，着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

对此，中原地产首席分析师张大伟、易居研究院智库中心研究总监严跃进等多位专家一致认为，此次会议强调2020年房地产调控仍将坚持以稳为主，进一步明确了房地产调控基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会改变。

不过，需要注意的是，在此次全国住房和城乡建设工作会议中，相关部门没有再次强调“坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任”“继续保持调控政策的连续性稳定性”等具体调控思路，而以“不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制”等表述作为工作指导。对此，有专家分析认为，2020年楼市调控政策总体基调不会变化，依然是“稳”字当头，但具体政策选择和各地执行的松紧上将会有变化，因城施策的方式将更加多样化，并且不排除更多城市政策“微调”或“放松”的可能。

语音未落，2019年的最后一天，一个深藏四川腹地的小县城——自贡市富顺县打响了2020年地方楼市调控的第一枪。据2019年12月31日富顺县住房和城乡建设局、富顺县自然资源和规划局、富顺县财政局联合印发的《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》，2020年1月1日至2020年6月30日期间，在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民，给予一次性200元/平方米的财政补贴，补贴面积以《不动产权证书》出具的面积为准。

区域楼市分化加剧 长三角地区表现可期

房价、成交量是判断地方楼市调控未来松紧度的关键“刻度尺”。根据中指研究院的中國房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：新房价格方面，2019年1—11月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较去年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄;11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言，2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间;各季度累计涨幅均在1%以内，10—11月累计涨幅仅有0.06%。成交规模方面，2019年1—11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2940万平方米，同比下降2.4%，其中除3季度成交同比略增长0.6%以外，其余季度成交面积同比均下降，整体市场表现稳中略有调整。二手房方面，2019年1—10月，十大城市二手房市场成交套数约92万套，同比增长10.0%，其中上半年二手房市场成交套数同比增长10.3%，7—10月同比增幅收窄0.7个百分点至9.6%，北京、天津下半年各月成交套数同比持续为负。

对于2020年，中指研究院认为，在多种因素综合影响下，不同城市分化格局愈加明显，一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下，2020年市场延续底部回升行情可期;二线代表城市整体市场规模将保持稳中有所震荡，厦门、天津等城市市场调整压力仍不减;部分城市群内部以及其他有人口支撑的三四线城市，短期市场或将延续较好发展态势，但多数三四线城市在需求存在透支等因素影响下，市场面临较大调整压力。

区域表现分化加剧，业界对此已经形成共识。中国社会科学院发布的《中国住房发展总报告（2019—2020）》认为，中国目前正处于城镇化后期阶段，下一步都市圈效应将逐渐凸显，产业、人口资源向都市圈流动，形成较好的住房需求支撑。“核心城市在人才、资本、技术以及产业集群方面具有显著优势。随着核心城市的不断扩大，产业、人口等资源以核心城市为中心向周边城市外溢，形成长三角、粤港澳、环渤海三大都市圈。一方面，靠近核心城市的周边城市享受都市圈发展红利，如长三角的苏州、杭州，珠三角的佛山、东莞等城市保持较好的人口吸引力;另一方面，中西部二线城市因经济产业升级、引进人才政策等因素，川渝城市群、武汉、西安等城市的人口也保持较好态势增长，对当地住房需求形成支撑。”

北京师范大学金融研究中心主任钟伟同样从区域分化的角度对2020年中国楼市进行了预测分析，在他看来，中国房地产市场大致可分为三大区域市场，即长三角、珠三角和京津冀，三者在全国新房销售额的占比分别为33%、13%和8%。相比珠三角和京津冀，钟伟更看好长三角，他的理由是，区域经济的发展需要巨大财力投入，每平方公里的投资强度很难低于20亿元，因此一个数万平方公里的待开发区域需要几十万亿元的持续、漫长而巨大的投入。长三角有沪苏宁锡杭甬六个万亿GDP城市，在可预见的未来三五年，万亿级城市，长三角可能有南通、常州、合肥三个候选城市。另外，长三角拥有近10个地区生产总值已超过4000亿的城市。“未来区域市场中，优质土地储备应主要集中于长三角，尤其是人口过500万且地区生产总值过5000亿元的地市。”