(中南林业科技大学商学院 湖南 长沙 410004)

今年来我国经济的发展加快，城市化进程也不断加快，大量农村人口逐渐向城市转移。由于居民收入的不断提高，对住房的需求也在不断提高。满足基本的生活需求后，人们又开始积极寻求实现资金保值增值的方式。证券和房产无疑是众多投资方式中最主要的方式。但是，当前我国的证券市场不够发达、机制不够健全，对专业知识要求较高，投资证券市场存在较大的风险。尤其是在我国当前土地财政的大背景下，房地产业与政府利益息息相关，使得房地产成为当前最佳的投资产品。而随着房地产市场的不断发展，大量的资金投入到其中。

一、房产税的概念

房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税在我国并不是新税种，只是现在的房产税对涉税房产中的个人所有的非营业用房采取免税政策。文章所探究的房产税的开征，即是指取消对个人所有的非营业用房的免税政策，征收个人所有的非营业用房房产税。并且这一改革不仅表现在免税范围的减缩，还需要探究房产税的具体开征方案，如税基的选取标准、税率的浮动以及征管的方式等。

二、典型国家房地产税比较分析

房地产税是世界各国和地区普遍征收的一种财产税，由于各国或地区的社会制度、经济制度、土地制度和住房制度等方面不尽相同，房地产税税制也不尽相同。但在几乎所有的市场经济国家，房地产税都是财政收入的重要组成部分，政府都通过房地产税来实现国民收入的分配和再分配，并对房地产市场进行调节。通过对比各国对房地产税收设置，可以将其划分为三大征收体系，即取得、保有、转让体系。在房地产税收体系中，各国更为重视的是对房地产保有税类的征收。保有体系的房地产税有以下优点：征收范围较广，征税对象明确，税率设计合理，征收的难度与成本相应较小。从相关国家的情况看，来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。提高房地产保有税，既可鼓励不动产的流通，也可以刺激土地的供给水平，还可以避免房地产拥有者的空置或低效的利用，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展，利于房价向合理水平靠近。从已有的国外经验来看，保有与转让体系的税收有利于抑制房地产投机，平稳房价。三大征收体系在税收实践中相互配合，很好地起到了税收对房地产经济的调节作用。

三、典型国家房地产税对我国房地产税改革的启示

(一)减少房地产税收类目，降低总体税负。如今，我国的房地产税制特点是：税负较重、税收种类繁多。繁杂的税负大大增加了房地产企业的成本，在当前房地产需求旺盛、供给相对不足的情况下，需求缺乏弹性，大部分的房地产税被转嫁给房地产购买者，对房价上涨起到了推波助澜的作用，不利于房地产市场的平稳发展。

(二)调整房地产税负结构，提高保有税比例。目前，我国房地产税存在“重流通、轻保有”的现象，大部分文献均认为，房地产开发建设成本提高，将提高房地产价格。有必要对我国房地产税收结构进行调整，加大保有环节税收的征订。从“重流转、轻保有”向“流转和保有并重”转变。

四、我国房产税改革的影响

客观地看，增加地方财政收入是目前房产税改革带来的最直接的结果。房产税改革可以大大缓解各级地方政府的财政压力，中央和地方政府自然会积极推进。由于改良后的房产税不在房屋交易环节征收，其对当前房价的升降并没有太过直接的影响，影响对房产升值空间的预期判断是其最可能产生的后果。

可以肯定的是，房产税不是国家房地产调控的“最后一只靴子”。房产税是一种经济手段，是通过税收来调控房地产市场，政府最后还是要根据房地产市场各个阶段的实际情况来确定各项调控措施。

五、房产税改革的对策和建议

(一)保护保障性住房需求。房产税改革其实并不会对房价产生直接的影响，而是更可能作用于房地产供需平衡进而影响住房价格。所以设计房产税时应以调整结构为主，稳定房价为辅为原则来制定政策。而改善性需求者和投资性需求者往往从财力上要大大强于保障性需求者，所以单纯依靠市场往往就会造成大量的改善性和投资性需求使得保障性需求的不大满足。因此在房产税税收制度设计上还要考虑对保障性需求者的保护，调控的方向要更有针对性。

(二)设计合理的税收征管约束机制。在税收征管上，目前试点的房产税均实行在过户时一次性收取首年房产税，以过户为条件进行征收，能够取得较好的效果。但是笔者认为在保有阶段继续按年度征收，需要有相应的约束机制制约。目前一方面可以通过宣传纳税是公民的基本义务，来提高居民的纳税意识，还应该从另一方面考虑防止纳税人钴制度漏洞偷逃税款。

(三)建设配套保障性住房。政府在筹集税收收入的同时也增加了财政收入，这部分税款不应当作为纳税人额外的负担，要以专款专用为原则，重视房产税征收后的后续使用工作。有效的做法是将房产税用于对保障性住房建设的补助，提高低收入家庭的住房补贴，起到双管齐下，共同稳定房地产市场的作用。

结论

总而言之，房产税的开征对于房地产调控具有诸多积极的影响，但是房产税不是治疗房地产市场弊病的灵丹妙药，推行房地产改革最终目的是为了带来房地产市场更加健康的发展，所以我们在推动改革是不应该仅盯住房价，房价未降低便怪罪于政策的疲软。对于制度建立者来说，在正式颁布税收制度执行之前，值得深度研究和探讨是税收制度的设计。不同的制度设计对未来房产税推出后给房地产市场带来影响的深度和广度是不同的。只有公平和效率得以兼顾的房产税改革才能带来预期的调控效果