房地产财务风险的分析

2020-01-18吕蕾陕西地建房地产开发集团有限责任公司

环球市场 2020年12期

吕蕾陕西地建房地产开发集团有限责任公司

一、房地产财务风险的概述

房地产财务风险是一种微观的经济风险，也是企业经济活动中的集中性风险。对财务风险的研究，可以从广义和狭义两方面进行。广义的财务风险就是企业的财务工作受不确定因素影响，导致企业财务的实际收益与预期收益方面存在一定差异，具体包括筹资风险、投资风险、资金回收风险等，这些风险增加了房地产企业的损失。狭义的财务风险就是举债筹资风险，企业到期债权一般通过货币资金的方式进行补偿。狭义的财务风险认为，企业财务风险只是和企业的负债有关联，要是企业没有承担债务则不存在财务风险。房地产财务风险特点主要表现为：第一、利率变动风险较大。利率变化对房地产企业的影响较大，房地产企业在负债时期进行的经营，如果遇到通货膨胀情况，会导致贷款利率增加，进而增加房地产企业的资金成本，降低预期收益。第二、不确定风险较多。大部分房地产企业的项目开发资金主要来源于银行贷款，还包括经营性收款、房地产产品预收款、自有资金等，由于房地产企业资金投入较大，且资金变现能力较弱，回收期较长，因此房地产企业利润存在的不确定因素较多，这些不确定因素会加剧房地产企业的财务风险。第三、筹资风险。当房地产企业面临的资产负债较高是，会降低债权人所具备的债券能力，同时，会加大企业在不同渠道上筹资的难度。

二、房地产财务风险的主要影响因素分析

1.宏观调控政策因素。宏观调控政策因素是影响房地产财务风险的首要因素，诸如房地产限购政策、房地产开发贷限制政策等，都将对房地产财务风险产生影响。如房地产限购政策，当前，全国大部分地区已实施居民二套房及多套房的限购政策，个人按揭及住房贷款大幅收紧，直接造成房地产的需求下降，需求量的减少，使得房地产企业销售业绩下滑，影响资金回笼，可能造成财务风险。

2.行业发展因素。行业发展因素是影响房地产财务风险的额又一因素，如行业的竞争程度、区域地产的发展程度等，都在影响着房地产微观企业的财务风险。如行业竞争程度因素，由于房地产开发的收益较高，在房地产行业发展中，资本的逐利属性使得房地产行业内进入大量企业，使得房地产企业在购买土地中，产生较大竞争，这将直接增加房地产企业的土地出让成本，占据房地产企业较大资金规模，容易造成房地产企业砸入重金，然而，一旦投资失误，将直接造成房地产企业财务危机爆发，引起房地产企业破产。而且财务杠杆的有效利用能够为房地产行业带来巨大的利益，但是在国家对房地产行业密集调控的背景下，房地产企业的资金来源如果出现问题，很容易导致企业资金链断裂，进而导致企业的日常经营活动难以继续。另外，房地产企业没有正确处理消费与积累的关系，对资金流的关注不够，也会导致资金链出现断裂情况，影响企业的正常运营。

3.房地产项目因素。房地产项目因素对房地产财务风险的影响主要是指房地产企业在土地开发建设中，由于城市规划发展、企业已有房地产项目等因素影响，造成房地产项目销售出现问题，进而引发财务风险。如房地产企业在小区开发建设过程，由于城市在地产项目周围建设了污水处理项目，使得周边区域污水均进入小区周边的污水处理厂，造成房地产项目环境严重受损，进而引起小区业主的争议，同时造成房地产项目销售不良，这些都是对房地产财务风险的重要不利影响，需要开发企业及民众均加强房地产项目的了解。

三、房地产财务风险的应对策略

1.实施财务预算管理。房地产预算管理经常会出现很多不确定的因素，这些因素对于房地产企业经营发展起着很重要的作用。房地产企业应当将项目和资本的预算工作作为房地产财务管理的基本环节，对自身在收入支出、开发项目所获利益与分配的各方面做出具体的安排。具体来说，在项目预算上，财务部门应积极建立财务预算制度，并贯彻落实预算制度，做好项目设计费用、项目开发成本、项目收益的预算工作，进而全面提升项目决策的准确性，降低因为决策失误带来的经济损失。

2.严格投资和融资项目的可行性分析。房地产项目投资都比较大，有时一个投资项目的成败决定了企业的生死存亡，因此在对投资项目进行决策时，一定要严格按照程序先做好市场调研，在进行有关项目市场调研时，要准确把握不同用户的市场有效需求规模和用户市场偏好；然后充分考虑项目投资建设过程中产生的投资时滞以及融资时滞情况；深度寻找不利于项目实施的因素，找出可能影响项目成本的因素，进而进行可行性分析，最大程度避免损失。

3.缩短房地产开发的周期。缩短房地产开发周期能够有效加快房地产企业的资金回笼速度。为了降低房地产企业的财务风险，房地产企业应分析当前国家对房地产行业的宏观调控政策，适当加快开发速度，合理限定开发周期，进而全面提升开发效率，保证城市建设计划的实施。

4.合理控制负债规模。房地产企业经营过程中，如果处于负债状态，通常会出现一定的财务杠杆效应，而经济效益也随之提高。但这并不意味着企业负债规模越大越好，因为一旦达到某一程度，偿还债务所带来的风险概率也会直线上升。究其原因，利息支出会随着贷款的金额数量呈同比增长，那么财务风险也就难以避免。房地产企业应当以改善资本结构的形式来减少财务风险，落到实际工作中，就是发掘自身的资金潜力，也可以通过将土地抵押而从金融机构贷款。房地产企业应将自身的负债规模控制在一定范围内，进而改善资本结构，降低资本负债率，促使企业自有资本和借入资本的比重更加合理。