刘效香 山东红旗会计师事务所有限公司

随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业税收也随之升高，税收数额比较大，一般占项目收入的12%左右，一般一个房地产项目的税收总额都有数千万，有的甚至高达数十亿。房地产管理人员和财税人员如果可以制定科学完善的税收筹划方案，不仅能够减少企业税负压力，也能提高企业盈利水平，在减少企业税收风险的同时，帮助企业健康发展。虽然大多数企业都知道可以通过税收筹划来实现利润最大化，但仍有大部分企业在实际工作中缺乏详细的筹划策略，导致企业税收筹划过程存在一定的风险，还有的企业只关注眼前局部利益，没有着眼于企业长远的整体利益。基于以上背景，探讨房地产企业土地增值税的税收筹划及清算具有重要的现实意义。

一、房地产土地增值税清算税务筹划

（一）全面掌握国家税收政策，有效利用优惠政策

土增税的清算涉及面广，不仅包括销售收入、工程决算、融资、项目立项，甚至涉及关联方交易等内容，实务操作复杂，财税人员只有对与土增税相关的税收政策进行全面的了解和掌握，利用好相应的优惠政策进行税务筹划，才能做到合理避税，实现土增税的科学清算。我国土增税实行四级超率累进税率，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土增税；所以房企可在税收优惠政策的范围内进行科学的税务筹划，如可依靠税收筹划适度压低楼房售价，增值比例不同，税率也不同，在税率临界点的基础上，计算出降价金额与税收的数值相比较，适当降价或许能增加税前收入，降低税负，进而实现企业利润的最大化。例如：甲房企销售建造的普通住宅，采取以下不同的售价时土增税税负不同。

（二）确定清算的条件

第一，当房地产开发项目完成竣工、销售、土地转让及结算转让后，要求房地产企业进行土地增值税的清算。第二，在房地产开发项目的销售转让过程中，若已经竣工和验收完毕，以下几种情况需要进行土地增值税的清算，分别是销售建筑面积达到85%、销售面积未达到85%但剩余部分已经自用和出租、在销售许可期内未完成销售、税务登记注销但未办理土地增值税清算。第三，在房地产土地增值税清算过程中，基于成本和收入，要剔除掉未转让的房产。第四，在房地产项目办理完清算手续以后，针对在土地增值税清算时没有转让的房地产，清算后再转让的，要根据有关规定，进行土地增值税的清算和缴纳。

二、房地产土地增值税涉税风险管控

（一）加强利息支出管理

房地产企业在房地产项目开发时，产生的利息数额，在应用利息数值土地增值税核算过程中，应采取两种核算方式。首先，结合获取的土地使用权所支付的资金数额和房地产开发成本之和，如果在5%以内可以扣除，这种方式主要应用在无法按照转让房地产项目计算分摊利息支出中。其次，结合实际扣除利息情况，但是扣除的数额没有大于商业银行机构贷款利率标准计算的数额。由此可以得知，这两种扣除方式存在一些差异，在应用要求上各不相同。房地产企业应该结合项目实际情况，合理选择最佳的计算方式。

（二）强化涉税风险内控体系建设，提升预警能力

首先，加强源头风险管理。2019 年，国家财政税收政策变化很大，特别是国税地税合并后，关于房地产增值税结算方法不一、单位建筑面积成本计算口径不一致等问题，税务部门和房产企业要通力协作，根据国家法律制度等实施土地增值税清算，规避政策风险。其次，加强申报风险的管理。土地增值税纳税申报是土地增值税清算风险控制中的关键点所在，因为房产项目销售阶段内含诸多变量，所以作为房产企业务必要深度细化申报风险管理。最后，提升风险监控管理力度。税务机关需制定出严格的清算收入登记台账，期间需明确好土地增值税清算项目底册，由此指导房产企业根据台账去登记信息；房产企业负责人要实时监督公司财务工作，对财务人员的不当行为进行管理和约束，防止工作失误而产生涉税风险，得不偿失。

（三）创新工作手段，做好纳税筹划工作

房地产土地增值税清算环节所涉税务风险，房产企业需要从实际角度出发，对土地增值税清算环节纳税管理工作重视起来，以科学的方法来进行纳税管理，由此才能有限减少纳税款额。首先，房产企业要和企业财务人员纳税筹划专业性缺失特点结合，寻求第三方合作，然后不断提升企业自身的纳税筹划质量，减少税务缴纳，维护企业经济利益。其次，房产企业要和第三方中介积极沟通和交流，将公司财务信息准确传递到第三方手中，从而助力其制定出最优纳税筹划方案。房地产企业需要尽早进行土地增值税清算，申报材料等均要准备好，这样才能减少失误，降低风险。

三、结语

总而言之，随着经济的快速发展，房地产企业在发展过程中不仅要明确土地增值税清算的要点，而且要做好土地增值税税收筹划工作，以此减轻企业的税务负担，规避税务风险，从而保证房地产企业可持续发展与进步。对此，房地产企业相关的人员要充分掌握相应的土地税收政策和土地增值税税法，并加强与税务机关的沟通，及时解决税务筹划中存在的问题，制订科学合理的税收筹划方案，并获得税务机关的认可。只有这样，才能够有效进行税收筹划风险的规避，降低房地产企业的税负，促进企业可持续发展。