耿跃珍 楚雄市城市建筑规划设计有限公司

房地产业是以土地和建筑为经营对象，从事房地产开发、建筑、经营及管理等多种经济活动的综合性产业。房地产企业会计核算对象复杂、工作量大，涉及面广且占用周期长。从资金筹集到开始施工，从土地出让到土地增值税清算，从竣工结算验收到取得销售收入，每个环节都具有相应的复杂性及特殊性，给会计工作带来一定挑战。

一、房地产企业会计核算重要性

伴随着我国市场经济体制改革工作的深入开展，加快推动了房地产企业的发展，这不仅仅为房地产企业带来了新的发展机遇，也使其面临着一些挑战。在加快推动经济发展的过程中，逐步体现出房地产企业的重要作用。与普通的商品有所不同，房地产企业开发项目需要投入大额资金，并且项目周期时间比较长，进而对会计核算工作所提出的要求，更加严格。通过房地产企业会计核算工作的开展，能够为房地产企业相关规划的制定提供重要参考依据，为企业带来更多的经济效益，促进企业社会效益的增长，帮助企业能够在激烈的市场竞争中，占据一席之地，为企业的长远发展奠定良好基础[1]。

二、房地产企业会计核算中存在的主要问题

房地产行业的特殊性决定了会计核算相对繁杂，房地产企业的开发过程较长，涉及的会计核算环节复杂又众多，过程中产生多种问题，主要包括成本核算对象的复杂性、收入确认核算的特殊性、应缴税款核算的不确定性、借款费用资本化应用不规范等。

（一）成本核算对象的复杂性

房地产开发项目开发周期长、施工环节众多、成本费用对象复杂多样。在项目开发阶段，在建工程产生的成本费用主要包括：土地出让金、契税及规费等、拆迁成本、前期工程、建筑安装工程、基础设施费、公共配套费、资本化利息及收益、工程管理费用及工程技术费用等。在工程项目开工后，对施工发生的直接开发费用和间接开发费用进行归集，待立项明确开发业态后进行成本拆分归类，例如住宅、写字楼、公寓、商业用房等。因此，在开发成本费用的核算对象复杂多样、程序繁多，核算难度较大[2]。

（二）收入确认核算的特殊性

房地产企业收入主要有房地产销售收入、房地产出租收入和土地转让收入等，其中最为核心的收入来源主要是房地产销售收入部分。企业会计收入准则规定了销售商品的收入确认条件，包括商品所有权的风险和报酬转移、收入金额能可靠地计量、经济利益很可能流入、成本能够可靠计量等。房地产销售与销售商品类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的房地产销售收入。但由于房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节。不同类型的房地产销售收入确认方式不同，有些房地产企业在房屋竣工验收、移交房屋后才确认收入，也有些企业是在签订网签合同，未等交房就确认收入。因此，房地产企业的销售收入确认又具有其特殊性。

（三）应缴税款核算的不确定性

税法和企业会计准则的差异也给房地产企业在应缴税款核算上带来一定的不确定性。根据税法规定，房地产企业的预售利润应该按照核定利润率确定纳税金额；企业会计准则规定，房地产企业的预售利润在工程竣工验收或者在风险未转移至房屋购买方以前，不应当计入房地产企业的当期利润中，不计入当期税收项目。另一方面根据税法规定，房地产企业取得的房屋销售款项，无论以何种方式获取的，都要在收到房屋销售款项的当期预缴增值税，预征率为3%；企业会计准则规定，房地产企业在竣工验收合格之后，或者风险和报酬发生实质性转移后才可以确认收入。因此，税法和会计准则不同的要求，对应缴税款核算带来一定的不确定性[3]。

（四）借款费用资本化应用不规范

房地产企业由于投资额较大，资金占用周期长，项目的投资开发需要借入大量外部资金，由此产生借款费用。借款费用核算主要通过资本化和费用化两种形式。借款费用资本化的条件主要符合以下三个：第一是购置或建造符合资本化条件的资产支出已经发生；第二是购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的借款费用已经发生；第三是符合资本化条件的资产的实体购建或者生产工作已经开始。这里的借款费用主要是指为了房地产项目开发专门借入的款项。房地产企业只有在满足这三个条件后有关的借款费用才可以资本化，只要其中一个条件不满足，借款费用就不能资本化，或者会多计开发成本，少计财务费用导致虚增当期利润。因此，对于房地产开发项目在外部取得借款所产生的利息，采用资本化或者费用化的，将影响借款费用的核算形式[4]。

三、改进房地产企业会计核算的对策建议

房地产企业会计核算在不同环节中产生的问题需要有针对性的解决办法，有些是由于开发产品的定位原因，有些是开发产品收入确认时点及条件问题，有些是成本费用匹配问题等，不同的问题有不同的应对策略。

（一）成本核算方面

一是房地产企业应根据开发项目立项的具体用途，确定成本核算对象。在进行成本核算时，根据房地产开发项目具体用途选择相应的核算方式，将属于自持部分在开发成本阶段明确“开发成本——自持”，并及时结转至投资性房地产；属于出售部分在开发成本阶段明确“开发成本——出售”，并及时结转至存货管理。二是按照成本匹配原则，直接费用直接计入、间接费用间接分配，并且加强成本费用的归集、整理工作。对于可以计入开发项目的成本按照各业态的相关比例进行分摊，例如土地出让金、拆迁成本、建安成本、基础设施费等，能够直接确认归属项目或业态的直接计入，不能够确认归属项目或者业态的进行归集，然后根据适当比例进行成本分摊[5]。

（二）收入核算方面

房地产销售收入时点的确认是房地产企业收入核算关键点。根据会计准则规定，房地产销售收入时点确认应满足四个条件：项目已办理竣工结算，房屋已完成竣工验收，签订网签合同并收取房款，房屋移交手续已办理。在实际工作中，在房屋移交手续办理之前就已经竣工结算和网签合同并收取预收房款，预收房款收取时并不能确认收入，在办理房屋移交手续之后才能将该笔预收房款结转计入主营业务收入。也就是说，根据风险和报酬转移原则，已签订预售或正式合同，收取预售房款但未交房前不应确认收入[6]。

（三）应缴税款核算方面

应缴税款核算方面应该严格按照税法相关规定，确认房地产企业所得税收入。一是销售现房的情况，在签订销售合同，房地产企业与购房者办理商品房的移交手续时，会计准则和税法确认企业所得税收入的时间是一致的。二是销售期房的情况，会计准则上由于企业销售商品不满足收入确认条件，应先确认预收账款，待房屋竣工并交付给购买方时再确认收入；税法上房地产企业通过正式签订网签合同所取得的收入，不管产品是否完工，应确认为销售收入的实现。三是以委托或买断方式销售的，应按销售合同或者协议中约定的价款收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；以买断方式销售的，应按销售合同约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入销售开发产品之日确认应税收入[7]。

（四）借款费用方面

根据费用配比原则，房地产项目开发过程中借入的款项应根据其具体用途进行不同的账务处理。如果借入的款项明确用于特定的房产开发项目，则该笔借款产生的利息支出应进行资本化，带来的利息收入应冲减资本化收益；如果借入款项用于多个房地产开发项目，则需要根据各个项目的实际使用情况进行资本化确认；如果借入款项仅用于购入土地储备，则该笔借款费用不应进行资本化，应先计入待摊费用待开发方向明确后再进行财务处理[8]。

四、结语

综上所述，通过房地产企业日常会计核算管理，可以随时了解房地产企业的资产状况、经营成果和现金流量。因此，加强会计核算有利于提高房地产企业成本核算的科学性，明确收入确认时点，也可以防范税务风险；有利于房地产企业管理者根据财务数据进行分析，提供房地产企业经营决策有用的信息，判断房地产企业当前所处的发展阶段，制定未来的发展战略。