张淑玲 西安天朗地产集团有限公司

一、房地产行业成本控制的重要性

近年来，我国房地产行业的投资逐年增加，并呈现出稳步递增的良好趋势，但是激烈的竞争也是不可避免的。如何在竞争激烈的房地产行业中生存和发展是众多企业需要考虑的因素。房地产行业对资金依赖性极强，产业的开发需要各种费用来支持，包括土地、前期规划、工程建设、产品营销、财务等方面，因此，成本控制对于房地产行业的长远稳定发展非常关键。房地产企业如何通过控制成本，并且保质保量的完成开发，降低支出，实现效益最大化，是房地产行业的重要研究课题。

二、房地产企业成本控制存在的问题

（一）企业对成本的管理意识不强

管理意识不强。一些房地产开发商在进行项目开发时的财务核算只停留在基本层面。将过多的核算投放于投资金额、工程周期、项目开发和销售、最终盈利等。但是却忽略了对成本的控制，造成了实际支出与预算之间较大的差异，增加了项目成本，导致最终利润减少。

项目成本的控制受到诸多因素的影响，其中对管理人员的业务水平和技术水平要求尤为突出。目前，很多技术人员缺乏财务预算，工程造价等方面的知识，不能很好的将技术和预算相结合，导致了成本控制意识较差的问题；预算部门的成本控制意识薄弱，在项目实施的过程中不能严格按照预算支出，导致了预算成本费用超标等现象。

（二）成本控制体系不完善

目前，虽然大部分企业十分重视成本的控制，并且成立了专门的成本控制部门，但成本控制体系的完善性、科学性和全面性仍然不足，并没有形成完善的制度化、规范化的管理，仍然是处于一种粗放的管理模式，导致成本控制力度较差。这些情况在大型房地产开发企业表现较为良好，主要集中在中小型企业。

完善的成本控制体系还需要有效的考核机制进行把控。虽然已经建立了成本控制体系，但监管力度较差。只有权责分明，成本控制才能落到实处，岗位责任制才能有效运行。如果考核机制不完善，那么责任感不足的员工在实施成本控制的时候就会随心而为，将会给企业带来风险。目前，对于起步较晚的企业来说，相应的体系、机构和岗位设置都不完善，这些都为房地产行业成本控制带来了巨大的挑战。

（三）企业的工程成本控制不合理

部分企业过多关注于施工阶段，但是对前期设计和准备阶段成本控制较少。在立项过程中，一些房地产开发商对于项目可行性分析不够，将策划视为筹集资金的工具，通过过分包装和策划达到短期目的。施工过程中，整体规划的执行性不强，无法很好的起到指导性的作用。在工程建设过程中，一些房地产开发商对材料采购的预算缺乏科学性以及对施工队伍的可行性分析不够，导致了生产过程中的材料质量和价格的控制力不够，这些都是缺乏科学成本控制而引发的成本增加问题。

三、房地产企业成本控制的改进措施

（一）提高企业的成本管理意识

周期长和工作内容复杂是房地产建设的主要特点。建立一个完善的成本预算、结算和监督体制是实现房地产开发成本控制并落实的重要保障。主要可以从以下几个方面进行：其一，将注意力从成本核算转移到成本控制上来；第二，对成本的把控从经营转移到规划上来；其三，认识到成本控制，人人有责。

员工需要树立良好的成本控制意识，不能单纯认为企业的成本管理工作只与企业领导者和管理者有关，需要所有员工肩负起成本控制的责任；只有不断的建立起共同意识，才能更好的将每一个环节的成本控制落实到具体过程中，才能对成本进行更好的控制，争取效益最大化。

（二）规范企业的成本控制体系

合理科学的内部控制体系、成本控制管理人员的专业素质、规范的控制流程以及对项目成本的约束都是有效的成本控制手段。企业进行人员选拔的时候，应当注重对综合能力的考察，选取复合型人才。在成本控制过程中注意培养选拔财务人员和预算人员，不断提高自身的专业能力，及时应对瞬息万变的市场风险，及时达到控制成本的目的。

企业想要做好成本控制工作可以从以下几个方面入手，其一，提高团队的专业能力，制定风险小，效益大的内部控制体系，并加大监管力度；其二，加深对企业内部管理体系的认知，降低监督成本、增强内部控制的灵敏度。建议设立决策层直属的成本管理独立部门，起到真正的监督作用；其三，提倡群众监督，这种方式下信息反馈较为全面，监督方式更加完善。其四，加强制度完善。加强会计制度的规范性，需要会计部门将生产过程中活动产生的经费纳入账目，严格执行会计制度，增加会计层面的监管力度。其次，会计监管部门要主动加强发票的监管力度，保证发票的真实性，加强监管，切断“小金库”来源。“小金库”作为改革开放后计划经济到市场经济转化的产物，危害十分严重并引发了一系列的腐败问题。企业只有通过不断提高企业员工的法律意识，加强监管力度，不断规范企业的管理体系，为减少并杜绝“小金库”提供相应的保障措施。其五，财务预算也十分重要，在立项过程中，将所有财务支出和收入纳入预算编制中，不断加强对资金的全面管理，控制成本，为企业争取更多的利益。此外，当进行项目规划的过程中，每一步招工，签约施工均需按工结算。后期的销售，物业都需要有明确的责任，落实到每个人，并形成监督链条进而有效的控制成本。

（三）严格控制企业的工程成本

严格控制工程成本。通常情况下，一个项目基本包括以下内容：土地成本、前期消费、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本，行业报道，成本比例分别约为：30%-35%，2%-3%，50%-55%，2%-6%，2%-3%，6-8%。由此可得，在整个项目开发过程中，工程成本占整个项目的比例最高，组成较为复杂，对于降低整个项目的成本尤为重要。要想具体对工程成本进行控制就需要对以下几个方面进行严格控制：1.精确设计图纸，减少开发商与设计企业之间的沟通，减少不必要的开销。2.在制定合同的过程中除规定的要求之外，相应的工程质量、奖惩措施、造价支付方式均应该具体标明。3.工程成本控制最重要的阶段即为施工过程。在施工过程中，合同履行程度、质量控制水平、施工进度都是影响工程成本的直接因素。4.结算过程中，应该认真核算施工过程中提供的票据凭证，对于不符合要求、多算、错算的账实不符情况进行统计，并予以相应处理措施。此外，不同企业对房地产公司采购成本控制采取的方法也有所差异。最普遍的方法是通过建立战略合作供应链的方式，成立公司的采购部门，更好的降低项目开发过程中的工程成本，达到控制成本的目的。

四、结论

随着近年来房地产行业的迅速崛起，房地产行业投资金额大、专业性强、周期长、与政策和市场联系紧密等特点显得更为突出。但是，目前房地产企业成本控制意识较差、管理不规范等问题桎梏了企业自身的发展。为了企业的长远利益，企业需要不断的加强企业内部人员的培训，对于成本控制体系和监督机制要不断创新完善，将各环节成本严格把控，促进企业长期平稳的发展。