●刁龙全

一、背景

人口数量和结构的变化深刻影响着房地产市场，中长期内各城市人口数量走势的差别将导致其房地产市场出现分化。自外地迁入人口则会对房地产市场需求有显著正向影响，而青年人口的迁入能够改善城市人口老龄化水平，进而激发房地产市场活力。自2017年以来，成都、西安、杭州等城市先后降低落户标准，在全国范围内掀起城市间“抢人大战”。数据显示，自2017年7月至2019年5月，成都市累计落户人才28.26万人，其中青年人才占比高达99.3%。青年人的大量迁入，对成都市房地产市场特别是新建商品住宅市场产生了巨大支撑作用。

二、数据来源

本文采用成都市新建商品住宅公证摇号购房的真实成交数据作为住宅市场需求。2018年5月15日起，成都市施行以家庭为单位的新房摇号政策，并将家庭划分为棚改（拆迁棚改购房需求）、刚需（首套刚需购房需求）、普通（二套改善购房需求）三类。摇号认购完成后，成都住宅与房地产业协会网站（www.cdfangxie.com）将公示中签购房者基本信息，包括其全部家庭成员身份证号码前6位。结合各城市行政区划代码，可以明确每名购房人的籍贯，进而为分析迁入人口对成都市住宅市场的支撑提供数据支撑。通过收集整理2018年5月15日至12月31日公示信息，删除部分错误、遗漏数据后，共获35656条购房记录、涉及58018名购房者。

为分析外来人口对住宅市场影响的空间分布，需对各城市及成都市各区（市）县就行分级。参照国家统计局划分标准，本文所指为一线城市为北京、上海、广州、深圳，二线城市为省会和其他副省级城市，其他城市为三线及以下城市。成都为典型单中心圈层结构城市，根据市民普遍认知和本地住宅市场惯例，将原主城区及高新区划为一圈层，其他近郊区为二圈层，远郊市县为三圈层。

三、迁入人口住宅需求的圈层结构

（一）不同圈层住宅市场供需结构

通过梳理发现，2018年5月15日至12月31日期间，成都市共有192个商品住宅项目完成公证摇号、共计供应住宅5.9万套，其中一二三圈层占比分别为11.6%、51.4%、37%，二圈层为供给主力区域（见表1）。同期认购数量仅为3.56万套，市场总供求比达1.66，呈现供大于求趋势，其中一二三圈层分别为1.33、1.63、1.86，供求比梯次递增。

表1 不同圈层的住宅供需结构

（二）按迁入人口远近程度分的住宅需求圈层结构

总的来看，籍贯为成都市、市内省外、相邻省份、不相邻省份的购房者占比分别为 47%、41.6%、4.7%、6.7%，其中非成都籍贯购房者占比高达53%，对住宅市场需求贡献显著（见表2）。横向来看（行占比，下同），市外省内、相邻省份、不相邻省份购房者占比随着圈层由内向外递减，对一二三圈层住宅市场的支撑作用将由内向外衰减。纵向来看（列占比，下同），在成都籍贯购房者中，分布在三圈层的比例最高、达49.6%，而三类非成都市籍贯购房者则分布在二圈层最多，占比均在60%以上、远高于二圈层52.6%的平均占比。卡方检验结果显示，按远近程度分的三类购房者的圈层分布两两之间具有显著统计差别（95%置信水平，下同）。具体来说，这三类购房者各自在一圈层的分布比例分别为13.4%、17.4%、23.4%，呈现随距离增加而增加趋势，且均高于成都市籍贯购房者比例9.2%，对于一圈层的偏好可见一斑。

表2 按远近程度分的不同圈层购房者分布（人）

（三）按迁入人口城市等级分的住宅需求圈层结构

总的来看，籍贯为成都市、一线城市、二线城市（不含成都，下同）、三线及以下城市购房者占比分别为47%、0.1%、3.9%、49%，三线及以下城市迁入人口仍是支撑成都市住宅市场的主力（见表3）。横向来看，一、二线城市购房者比重随圈层由内向外衰减，对住宅市场支撑作用减弱，而三线城市比例在一二圈层并无区别。纵向来看，三类非成都市籍贯购房者同样分布在二圈层最多，一二圈层合计占比均超过75%，远超64.8%的平均水平。卡方检验结果显示，这三类购房者的圈层分布两两之间具有显著统计差别，其分布在一、二圈层的比例随着城市等级下降而递减，而三圈层的比例随城市等级递减而递增。

表3 按城市等级分的不同圈层购房者分布

（四）按迁入人口四大区域分的住宅需求圈层结构

总的来看，籍贯为成都市、东部、中部、东北、西部（不含成都，下同）购房者占比分别为 47%、1.8%、3.3%、0.8%、47.1%，西部地区迁入购房者是主要来源，且东北地区占比最少（见表4）。横向来看，中部地区的购房者占比虽与西部地区差距较大，但是东部地区数量的2倍、东北的3～4倍，是迁入住宅需求第二大需求来源。类似地，来自东部、中部、东北迁入购房者的占比随着圈层由内向外衰减。纵向来看，四大区域购房者同样分布在二圈层最多，除西部外一二圈层合计占比均在85%左右。卡方检验结果显示，各区域的购房者的圈层分布两两之间同样具有显著统计差别，东部地区购房者中分布在一圈层的比例高于其他地区。

表4 按四大区域分的不同圈层购房者分布

四、迁入人口购房需求产品结构

（一）细分市场的住宅供需结构

从细分市场看（因拆迁棚改购房需求占比较小且政策性较强，本文不作分析），首套刚需房市场供求比（1.34）低于二套改善房（1.81），且这一趋势在一二三圈层均得到保持，但二套改善房市场中二圈层供求比高于一三圈层，与总供求比随圈层递增的趋势相异（见表5）。

表5 不同细分市场住宅供需结构

（二）按迁入人口远近程度分的细分市场的住宅需求结构

总的来看，棚改、首套刚需、二套改善三类细分市场需求占比为2.6%、58.3%、39.1%，首套刚需房是需求的主力（见表6）。横向来看，首套刚需房市场上迁入人口占比为51.7%，较二套改善房市场低4.9个百分点。且首套刚需房市场上按远近程度分的三类购房者占比均低于其在二套改善房市场占比，迁入人口对于刚需房市场的支撑能力低于改善房市场。纵向来看，市内省外迁入人口购买三类房屋占比与全市平均基本相当，而相邻省份和不相邻省份两类迁入人口购买二套改善住房比例高于平均。

表6 按远近程度分的细分市场购房者分布

（三）按迁入人口城市等级分的细分市场的住宅需求结构

横向来看，首套刚需房市场上自各线城市迁入人口占比均低于二套改善房市场，迁入人口对于刚需房市场的支撑能力低于改善房市场。纵向来看，一二线城市迁入人口购买刚需房比例略低于全市平均，购买改善房比例远高于全市平均，二者几乎各占50%左右（见表 7）。

表7 按城市等级分的不同细分市场购房者分布

（四）按迁入人口四大区域分的细分市场的住宅需求结构

横向来看，首套刚需房市场上自东部、中部、东北迁入人口占比为5.4%，略低于二套改善房市场的6.9%。纵向来看，四大区域迁入人口购刚需房比例均低于成都市籍贯购房者，但二套改善房比却更高（见表8）。

表8 按四大区域分的不同细分市场购房者分布

五、结论

本文分析了成都市迁入人口住宅市场的空间结构、圈层结构和细分市场结构，得出以下结论：

迁入人口占购房者总数的53%，对成都市住宅市场贡献显著，已成为最大的住宅需求群体，其中又以市内省外地区、三线及以下城市、西部地区迁入人口为主。针对上述地区购房者居住习惯、品质要求、风格偏好的调查研究，或将有助于进行更为精细的市场区隔，提升住宅产品的接纳度。

迁入人口的购房需求主要分布在一二圈层，对成都市住宅市场的支撑作用由内向外衰减，越是来自发达地区的购房者越倾向于购买一二圈层住宅。即便是来自西部及三线以下城市的迁入人口，在一二圈层的分布比例也较成都市户籍购房者高出不少。由此可见成都市住宅市场中心极化现象明显，区域间发展不均衡现象突出，远郊区住宅市场更难享受到人口迁移政策的红利，开发商在制定开发策略时理应将这一因素纳入考量。

迁入人口在首套刚需、二套改善房市场占比均超过50%，但对前者支撑能力低于二后者。一二线城市等发达地区迁入人口购买二套改善房的比例均在50%左右，远高于成都市户籍购房者和全市平均。这一地区迁入人口强大的购买能力值得房地产开发商重点关注，在后续开发中加大针对性营销力度。