韦祎

摘 要：社区物业服务的质量和水平不仅关系到业主们的生活质量也关系到基层社会的稳定与和谐。因此，在概述物业社区管理基本概念的基础上，梳理与剖析大庆市社区物业管理中的现有成就和亟待解决的问题，并对其提出相应的合理的对策建议，力求為未来哈尔滨市社区物业服务管理水平的提高提供理论指导。

关键词：大庆物业管理;成就与问题;相关对策研究

中图分类号：F299.233.47      文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2020）35-0063-02

一、社区物业管理概述

“社区物业管理”这个词并不陌生，是指社区内部业主以合同的方式委托物业服务企业等相关单位，对业主的房屋及配套的附属设备、设施、绿地、安全以及交通等内容进行日常维护、养护、维护、治理的活动。物业管理有广义和狭义之分。广义的社区物业管理是指对包括经济、政治、文化、人口、生态环境等方面的社会系统所进行的综合管理活动;从狭义上看，城市社区管理是指对城市社区内部社会生活方面所进行的管理。

社区物业管理内容包括以下几方面。

第一，对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。

第二，管理和规范住宅小区居民在小区居住时的部分不当行为。

第三，监测并管理住宅小区内部的自然环境即居民居住环境。

二、大庆市物业管理发展的成就与问题

目前大庆市共有物业服务企业201家，从业人员4万余人，物业管理总建筑面积近7 000多万平方米;累计创建国家级示范项目51个，省级示范项目147个，大庆市物业管理各项工作均位居全省前列。

近些年，大庆市政府及物业主管部门高度重视物业管理工作。自2003年以来，共投资19.7亿元，对143个老居住区实施了具体改造，解决了老居住区普遍存在的基础设施不配套、居住体验不良等问题。2013年，以创新服务理念为主题开展“三百”活动，力求探索行业发展瓶颈问题，引导业主实现自治、企业实现自律。同年，通过主要街路外立面改造、组织修剪遮光严重树木、辟建施划停车泊位3 904个、组织清理乱搭乱建现象、治理“小开荒”等，切实保障惠及民生。2018年9月1日正式实施大庆市首部实体法《大庆市物业管理条例》，并将9月1日设为物业主题日。除了主题日集中宣传以外，大庆市各个社区也会开展多种活动，如《条例》知识竞赛、社区文艺表演等。同时，通过加强物业企业资质管理、建立物业纠纷调解机制、强化行业监管体系建设、加强物业管理从业人员培训等举措，有效提升了大庆市物业管理工作水平。尽管如此，大庆市社区物业管理工作仍然存在许多问题亟待解决，主要集中在以下三个方面。

（一）主体职责划分不明确，缺乏有效的责任管理规范

就目前来说，社区物业服务中存在法律制度建设相对滞后问题，导致各个责任主体之间的职责划分不明确的问题，严重制约社区物业服务管理的质量与水平。这个问题已在与居民生活息息相关的事件中体现出来，例如，当居民区停水停电时，由于物业管理体系中没有明确到个人负责制，无法明确划定有相应职权的管理部门，导致物业服务各级部门互相打擦边球，问题难以得到解决，增大了社区居民与物业公司产生纠纷的可能性，严重影响了物业服务的质量，同时也给居民的生活带来了困扰。

（二）业主委员会成立及运行等工作仍需进一步规范

一方面，业主委员会成立难、筹备难、运行难。大多数业主参与社区管理的积极性不强、参与业委会选举的主动性不高，从而导致业主委员会内部组成人员质量较差;业主委员会换届问题频发，部分业委会成员出于私利干扰换届或不愿换届，导致无法成功换届;业主委员会的设立程序复杂，业主委员会的成立不仅需要大量启动资金，还需要街道和社区的大力支持。以上种种原因使业主委员会运行困难较大。

另一方面，业主委员会的日常工作缺乏高效有序的监管体系，物业法规未具体明确规定相应处罚手段。业委会成立以来，政府相关部门缺乏能力对其日常工作进行严格管控，导致业委会行使职权的松散度与自由度过大，出现了业主委员会乱作为、谋私利等不良现象的发生。这些现象的发生在很大程度上损害了业主利益。

（三）行业监管力度不够且缺乏合力

第一，管理部门监督力度不够，尤其是中、小型物业企业等部门监管意识低、指导监督工作不到位，给物业服务部门提供了违规的机会。与此同时，企业的违规行为得不到相关管理部门及时的处理和规范。第二，物业监管部门多，职责不够清晰。监管物业的主管部门是住房城乡建设部门，相关职能部门有发展改革、公安、民政、行政、财政、城市管理、消防等部门。以上多种监管部门，职能交叉混乱，难以发挥实际监管作用。第三，行业监管相关主体在社区内部尚未形成有效联动机制。只有物业部门单主体发力，无法形成城管、公安、政府等部门的多主体结合，齐抓共管的合力。

三、改善大庆市社区物业服务管理服务的相关对策

（一）加快健全业主委员会相关机制并注重其作用发挥

首先，应当严格规范业主委员会选举程序及相关运作规则，建立业主委员会成员资格条件限制和培训考核奖惩机制，吸引业主中的专业人士参与业主委员会工作。在保证选举程序规范正当的基础上，提高内部成员的总体质量与水平。其次，建立并完善业主委员会的监督制约机制，对业主委员会及其组成人员的管理行为进行监督和评价。这有助于在初期遏制业委会与物业公司、工程公司之间的寻租腐败行为，同时对业委会工作能起到强有力的监督作用，提高了其工作的规范性。最后，完善相关法律体系，为业主委员会规范管理社区事务提供法律依据。

（二）探索物业行业准入门槛，提高物业公司服务水平

一方面，政府相关机构应不断完善企业资质管理条例，在探索行业门槛标准并量化的基础上，不断提高物业企业准入门槛，从源头上把控新企业质量与水平。与此同时，加快力度实行淘汰机制，根据已明确的量化评分标准定期进行打分，以得分情况进行相应的评分划定等级，等级较低的物业企业即被淘汰。这样不仅能实现监管资源的合理配置，还能建立起优胜劣汰的“竞争机制”和正常的“退出机制”，形成优胜劣汰的竞争环境，提高物业公司整体管理水平、服务水平。另一方面，物业公司应在调查分析住户的基础上根据住户个性化、多层次的需求，建立全面灵活的物业服务清单。物业公司只有积极构建让住户满意度高的服务体系，才能使业主与物业公司之间形成和谐融洽的伙伴关系。