文/欧阳志鹏 祁婉怡，赣南师范大学

1 引言

地产行业在国家经济发展中占据着非常特殊的地位，导致房地产行业在市场经济中的重要性日益明显。房地产行业在国内因为具有资金密集型特点，使房地产企业在发展过程中必须要具有充足的流动资金。我国房地产企业在发展上比较晚，但是发展速度非常快，所以导致在发展过程中暴露出很多管理问题，最为明显的一点就是资金管理不到位，明确缺乏应有的管理经验作为支撑，导致企业资金使用效率受到严重影响。此外，国内房地产企业应用负债经营方式，不可避免会面临着非常严重的财务与经营风险，导致房地产企业资金管理难度进一步上升。

2 房地产企业融资的必要性

房地产企业属于资金密集型企业，也就是企业在发展过程中必须要具备足够的资金，若周转资金数量不足，房地产企业必然会逐渐丧失掉应有的发展动力。国内发部分当地产企业都利用银行贷款的融资方式，债券融资比重相对较小，改变以往的融资方式，实现融资方式多样化发展，适宜时代和市场环境选择合理的融资方式具有非常重要的现实意义。房地产企业采取多样化融资方式，可以有效降低融资风险，主要是针对金融机构来说的，因为银行是信贷业务的主要提供者，其和房地产行业间存在密切的联系，如果房地产行业在发展过程中遇到资金阻力或其他不可预计的变化，银行作为信贷主体必然会受到间接影响，这样就会导致金融风险大大加剧。所以，多样化融资风险可以有效降低金融机构融资风险，保证行业的良好运行，能促进金融行业与房地产行业的协调发展。并且采取多样化融资方式还可以保证金融机构的发展平衡，若投资任务得到均衡分配，金融风险就会因此而被有效分散，可以起到调整金融市场的作用，可以有效避免金融机构出现失衡问题，有利于实现金融市场的均衡发展。此外，融资渠道的多样化可以加速融资，这样可以有效提升资金回报率，尽可能发挥出闲散资金的利用价值，同时房地产企业可以有效降低对于银行的依赖度，可以自行引入外来资金，起到正向促进房地产行业发展的作用，而且还可以加强房地产企业同其他产业的联系，有助于扩大房地产企业投资规模，并帮助房地产企业树立良好形象。

3 房地产企业融资的主要方式及特点

房地产企业需要按照自身发展需求和实际情况，合理的选取适宜自身的融资方式，有效降低融资风险。房地产企业融资的主要方式及特点：

自有资金：房地产企业自身资金，除股东本金外，还包括企业经营收入。特点：融资成本低、融资风险低、股东控制权集中、资金总量少、无法长时间供应。

预收房款：项目开发时提前收取购房客户定金和购房款。特点：融资成本低、资本循环利用、融资不及时。

建设单位垫资：房地产企业采用工程款部分支付方式，发包过程中要求建筑商垫付施工资金。特点：法律风险大、建造成本高、资金运营方便。

银行信贷：房地产企业向银行申请用于住宅、商业或其他建设的资金贷款。特点：融资速度快、融资成本低、融资弹性大、融资规模小、融资速度快、融资成本低、融资弹性大、融资规模小、资金监管多。

股权融资：包括直接上市、借壳上市、增发股票和股权转让。特点：资金使用时间长、融资额度大、上市融资要求高、融资成本高、股权控制权被稀释。

债券融资：包括公司债、短期融资债券、中期票据。融资成本低、融资额度大、支付风险高、准入要求高、债券难以变现。

REITS：专门机构帮助房地产项目打造特定的融资计划，统一安排投资者闲散资金，生成效益根据资金持有份额向投资者分配。特点：融资额度大、融资期限长、灵活性高、专业性强、融资风险大。

ABS：包括物业租金、酒店宾馆收入、物业费、购房尾款证券化。特点：可有效满足融资特定需求、监督严格、流通性差。

海外融资：包括海外上市、境外投资资金、外商直接投资。特点：融资额度大、融资要求高、汇兑风险大。

明股实债：也被称之为夹层融资，形式上为通过股权方式注入资金，但实际却具备刚性兑付的保本约定。特点：融资额度大、资金使用灵活、融资成本高、手续复杂。

4 房地产企业融资风险规避方式

4.1 扩展融资方式，实现多样化融资

国内房地产企业现有的主要融资方式为银行贷款，在很大程度上受制于国家宏观调控，因此企业必须要构建多样化融资渠道，包括房地产信托、基金等，同时要积极鼓励中小型房企上市，利用发行股票方式进行资金筹资，从而能够解决当前房企资金中银行贷款比重大的问题，有利于分散房产企业和金融机构的金融风险。

4.2 优化资本结构

根据MM理论，负债规模必须要符合房地产企业实际情况。当地产企业如果融资额度过高的情况下，会造成自身负债过多，这样就会导致面临严峻的经营风险。然而若筹资不充足的情况下又会导致企业自身运行受到影响。所以，企业必须要按照自身实际条件，科学地权衡融资风险与成本，选取适宜自身资本结构的融资方式。

4.3 建立健全风险预警机制

企业必须要建立健全风险预警机制，科学地预测企业发展和运营情况，合理地选择融资方式。第一，房地产企业先要明确目标与风险管理对象范围；第二，利用分析风险成因选取适宜的防范措施；第三，构建风险预警系统，实现风险预警与防控；第四，考察风险评估结果，并进行总结。

4.4 提高企业资金利用率

房企必须要建立合理的融资计划，实现资金管理的程序化，所有开支都必须要被严格执行。并且避免企业出现过度预支问题，房企不应仅仅依赖于银行贷款进行融资，还必须要结合自身实际情况，严格控制成本支出，从而才能够保证企业资金利用率达到最高。

5 总结

房地产行业的资金密集性特点决定了房地产企业的发展必须要得到大量资金资支持，因此融资是房地产企业非常重视的问题。我国现行房地产融资方式非常单一，主要依靠银行贷款来完成融资活动，面临着较大融资风险。而且众多房地产企业资本结构不合理，再加上市场融资体系不完善，导致房地产企业融资难成了一种通病。