文/曾映雪，集美大学财经学院

随着改革的深入,我国房地产业迅速发展。房地产行业的蓬勃发展为我国经济的高速增长发挥了巨大的推动作用。但由于各种不利因素,我国的房地产业在近几年的发展中也出现了一些比较难以解决的问题。所以我们要正确认识当前房地产发展存在的问题，合理制定和规划好防范措施和解决之道。

1 我国房地产开发现状

1.1 房地产的开发投资规模呈现加大趋势

2010-2015年，在国家严格宏观调控后，房地产行业增速呈波动性下滑趋势。2015年开始，我国房地产投资才开始逐渐上升。20 18年，全国房地产开发投资额12.026万亿元，增速为9.5%，投资规模继续加大。从地区投资规模来看，房地产开发投资地域差别度较大。从投资结构来看，房地产投资主要以住宅投资为主，办公楼投资和商业营业用房投资规模下降。截至到2018年12月份，房地产开发景气指数为101.85，比上年提高0.13个百分点，房地产开发景气指数维持在100左右，房地产投资仍有良好势头。

1.2 销售面积小幅增长，商品房库存量较大

2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比上年回落6.4个百分点。全国商品房待售面积5.2414 亿平方米，比上年末减少6510万平方米，商品房库存量仍然较大，但相对去年库存状况有所缓解。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比上年回落1.5个百分点。房地产政策趋严不松动，投机需求逐步消失，市场预期逐渐转变，销售额增幅会渐渐降低，但也将保持10万亿以上的规模。

1.3 价格收入比相对较高，但房价暴涨已成历史

世界银行普遍认可的房价收入比的标准是5：1，但在中国,据初步测算,这一比例大约在10～15：1，房价收入比严重失衡。但房地产市场在新一轮宏观调控周期下，力度会继续加大，多个城市都出台了调控政策，范围不断扩大，多层次多角度的调控手段成功抑制了房价的上涨。

2 化解房地产库存和解决发展问题的一些思考

2.1 不同等级城市要因地制宜实施不同政策

一线城市要减少一般性优惠政策，实施“严格限贷+严格限购”的政策组合，遏制投机者大量涌入，减少库存的产生；完善和落实差别化税收、信贷等政策，降低购房首付款比例，扩大住房公积金贷款范围，促进刚需与改善性需求进一步释放，提升房地产去化能力。而大多数与城镇化进程紧密相关的二线城市，要实施适当的优惠政策，释放合理的购房需求，缓解库存压力，通过市场法则自行调整和缓和供需矛盾。三四线城市要通过一系列重要的改革制度，降低当地政府对土地的依赖性，振兴实体经济，提高社会资源利用效率，抑制泡沫经济的发展。完善城镇化进程，调整经济和产业结构，吸引产业和人口的集聚，创造和提供更多的就业机会，吸引农民工进城务工，增加农民收入，为农民进城买房、安家立业打好基础 。加大对农民与农民工进城购房的支持力度，推进户籍制度改革，为农民购房与定居提供便利与保障，提升农民进城购房的热情，减少房地产库存量。

2.2 推进供给侧结构性改革， 促进库存商品房功能转型

在供给侧结构性改革的大背景下，房地产企业应该顺应潮流，明确自身不足，向着绿色化、智能化、服务化方向发展。推进房地产业供给侧结构性改革，解决配套问题，加快推进开发区项目周边的公共配套设施、交通等基础设施建设，完善城市功能，提升开发品质，形成城市综合化的公共服务体系。激励房地产企业合理规划、适时调整，促进库存商品房功能转型。

2.3 坚持宏观调控房地产业，抑制房价出现过快上涨

要坚持宏观调控房地产业，加强购房人购房资格审查力度，遏制投机性炒房。对地方政府擅自降低购房条件的，要严厉追责问责。同时，住房库存紧张的地区要及时增加土地供给，做好土地供应和促开工、上市工作，以防因供给不足导致房价暴涨。应该适当调整政策，适应市场形势，避免市场变化之后，“去库存”政策继续发挥作用，市场出现供需不平衡，反而助推房价过快上涨。

3 结语

房地产业是国民经济增长的支柱产业之一。虽然在其发展过程中出现了一些问题，但我相信，在中国共产党的领导下，依靠全中国人民的聪明和智慧，祖国的房地产行业一定会健康、有序、科学、和谐地发展。