冯明昱

摘要：居有定所已经成为我国人民心中根深蒂固的追求。市场经济背景下，商品房是人们获取房屋的主要来源，但近年来房价飙升，很多居民无法负担。不仅是中国，世界上大多数国家都在致力于建立符合国家现实的住房保障体系。中国政府通过经济适用房和廉租房等住房保障政策改善有住房困难的家庭的生活条件。经济适用住房制度有效地保障了一些符合购买条件的人的住房，但在实施过程中出现了很多问题。本文旨在探析经济适用房转让过程中出现的典型问题，对其详细分析并结合实际国情，对相关制度的完善提出自己的建议和思考。

关键词：经济适用房，住房保障，流通，法律困境

一、經济适用房概述

（一）经济适用房的内涵

经济适用房主要面向城市户籍的低收入家庭，为他们提供有保障的住房。首先，其主要目标是低收入和中等收入家庭，不得擅自变做他用。这也表明了经济适用房社会保障性。[ 王永成：经济适用房成本问题研究[D].首都经济贸易大学，2005：8. ]其次，经济适用房具有商品房的性质，不能过分强调社会保障性而忽略其商品的内涵，作为商品，就不可能不受价值和价格法以及供求法的约束。其价格上的优势主要是由于其成本低且政府将利润降到最低。

（二）经济适用房的发展历史

相较于世界上的其他国家，我国出现经济适用房较晚。20世纪80年代，国家科学委员会蓝皮书提出：我们努力确保到2000年，城市地区的每个家庭都拥有经济适用房。90年代，国务院正式提出大力发展经济适用房，并于90年代末正式投入市场。

其他国家和地区重视住房保障体系的时间较早，如新加坡的“政府组屋”，美国的住房保障体系，日本的公共住房。虽然称呼各有不同，但性质基本类似，制度相较于我国来说更加完善。

新加坡政府将组屋定义为“主要是自住”，并规定一个家庭购买不得超过两次，且只能同时有一套房屋。如果购买新的组屋单位，旧的组屋单位应在二级市场出售以防止投机。购买的组屋单位可在公开市场转售，但须符合规定的时限：直接从建屋发展局购买的组屋单位可在储存5年后转售。

美国的住房保障系统主要由两个系统支持：凭证系统和财务支持系统。持有凭证可让国家承担一部分租金，但不得超过家庭收入的30%，该系统有效地审查并筛选出了有资格购买的公民。

二、经济适用住房有关热点法律问题探析

（一）合同效力问题

对于购买经济适用房未满五年期而签订房屋流转买卖合同的，其合同的效力一直为学界热议。

无效合同理论普遍认为，从政策实施的角度看，它具有高度的社会保障性，这就涉及公共利益问题。经济适用房的私人交易违背了政策实施的初衷，显然损害了公众利益。因此，法院判决中的私人销售合同通常被视为无效。此外，交易合同还违反了法律法规的强制规定，依照《经济适用住房管理办法》的规定，在支付土地收入等相关收入之前，负担得起的住房购买者拥有有限的产权，并且对购买房屋的处置有限制。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6款“未经合法登记领取所有权证的房屋不得转让”的强制性规定。出让人在此时处置，违反了法律的强制性规定。

合同有效说认为：买卖合约乃基于各方的真实含义。《经济适用房管理办法》的级别属于部门规章。“部门规章”中的强制性规定未包含在《合同法》中。因此，部门规章中的强制性规定不能作为确定合同无效的依据。

相较来说，合同有效说更符合我国国情。经济适用房的私下交易是否侵犯了社会公共利益有待商榷，在审判过程中应当结合合同双方现实情况，出让人将房屋出让给没有购买经济适用房资格的人，只侵犯低收入家庭困难家庭的住房权，不至于侵犯全社会的公共利益。

（二）借名买房协议的有效性问题

因社会保障性及政府控制，经济适用房的低廉价格吸引了很多人，但购买资格的限制较为严格，借名买房也就应然而生。即无资格购买经济适用房的人委托有资格的人进行购买，并签订协议约定届期过户。

支持借名协议有效的学者认为：以名义购买经济适用住房协议也是一种合同形式，因此其有效性应根据《合同法》进行调整;购买经济适用房已经完成5年或符合上市和交易条件后，被提名人应将经济适用房的所有权转让给借款人的名称。

协议的有效与否应当审核借名人的具体经济条件，如果经济条件确实符合购买经济适用房的标准，只是因为时间或其他限制无法购买。那么此协议没有侵害社会利益也确实实现了建立经济适用房制度的目的，按照意思自治原则，此协议应当有效。但是，如果借款人不符合购买经济适用房的资格限制，只是通过漏洞享受低价购买或以高价出售。在这种情况下达成的协议违反了住房保障体系的目的，一旦在社会上引发模仿趋势，将严重影响社会公平。

三、改善经济适用房流通体系的建议

（一）立法层面

目前我国此方面的规定较少，执行难度较大，可以通过借鉴境外立法并结合我国现实国情，明确定义从入口到出口，从监管到监控，从责任到执行的完美系统。其次，增加转让税的征税，增加保障性住房转让的税收配额，减少利益，购买者将从避税的角度积极寻求政府的回购。通过这种方式，可以强制实施和实施经济且经济的住房取款机制。

（二）执法层面

在事前审查中，更加明确购买经济适用房的资格限制。美英针对低收入群体;瑞典的住房保障相对宽泛，但主要是低收入家庭等存在特殊情况的家庭。中国可以借鉴其他国家的制约因素，结合不同的地方条件，设定不同的资格限制。

在审查过程中，建立独立于政府特别审查和监管机构。西班牙马德里住房监督局的25名专业监督员每天随机抽查房屋。确保你住在乐透区，并享受这项福利。

事后监督，形成资格审核责任制，对于事后随机抽查不符合经济适用房购买资格的人，应当追责资格审核的相关人员。同时，由于其社会保障性的特征，可以将经济适用房退出市场交易，形成完善的退出回收制度，避免长期固定占有社会福利资源，偏离社会保障功能，限制社会资源价值。