付力鹏

摘 要：近年来民生问题为政府和大众所重点关注，解决和保障大众的住房也是关心民生的一个重要方面，共有产权住房与经济适用房作为我国的两种住房保障形式对满足人们“住有所居”的美好需求发挥了一定作用。本文分析了两者在保障性、供应对象、产权以及是否能出租这几个方面的相同点，也分析了两者在建设用地性质、制度保障性的透明化、保障范围、产权明晰程度等方面的不同点，通过分析比较更好地认知了两者各自的发展演变和内容，还有两者的优劣，这都有助于深入研究我国住房保障政策体系以及创新完善我国住房保障形式。

关键词：住房保障；共有产权住房；经济适用房

我国传统的住房保障形式有廉租住房、公共租赁住房、经济适用房，但随着社会的发展，这些住房暴露出保障对象覆盖面小，保障力度不足，保障手段等问题。人们希望有更多形式的住房保障，所以作为经济适用房变异形式的“共有产权住房”应运而生。共有产权住房变异于经济适用房，两者有相似之处，但也有差别。

1.两房简述

1.1共有产权住房

在十九大报告提出“房住不炒”、让全体人民住有所居的大背景下，共有产权住房不仅是我国住房保障形式的重要创新，而且也成为满足人民住有所居愿望的重要手段。江苏淮安等地在2007年就开始试行共有产权住房，2014年年底，住建部、国家发改委等部门联合发文《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，对北、上、深等6座城市进行共有产权住房试点，开始从国家层面关注共有产权住房的发展，共有产权住房在中央部门的支持鼓励下逐渐开始在全国各地推广和扩散。2017年北京市颁布并正式实施《北京市共有产权住房管理暂行办法》，标志着共有产权住房政策正式被推出。

1.2经济适用房

经济适用房是在1994年被首次提出，后经政府部门多次修改完善，于2007年颁布建住房258号文，这是现行的关于经济适用房的政策文件。它促进了我国住房体制的改革以及经济的发展，但在发展过程中也出现了许多问题，在需进一步完善、规范的同时，也要创新发展。

经济适用房政策演变

资料来源：政府官网整理搜集所得。

从上述有关经济适用房的政策文件梳理可以看出，经济适用房开始时间较早，政府有关它的政策文件也很多，在不同的发展阶段有不同的内容与规定，但从中可以得出的观点是：经济适用房所具有的的保障性贯穿始终，它成为我国住房保障形式的重要组成部分。

2.共有产权住房与经济适用房的共性

2.1两者都具有保障性。共有产权住房出现的时间短，至今还无明确的功能定位，但是在大部分的政策场合都被视为保障性的住房，例如上海2016年颁布的《上海市共有产权保障住房管理办法》中用的是“共有产权保障住房”一词。北京市住建委2017年发布的《共有产权住房管理暂行办法》中关于共有产权住房规划建设、审核配售等一系列管理手段也都体现了共有产权住房的保障属性。建设部、发改委等部门在2007年发布的最新版的《经济适用房管理办法》中明确指出了经济适用房的性质是具有保障性质的政策性住房。

2.2两者供应对象相似。共有产权住房主要面向的是新就业的职工及以外来务工人员为代表的城镇新移民，他们多数不符合廉租住房的申请资格，再加上其工作时间较短、资金积累较少，在现阶段没有足够的支付能力，所以也被称为“夹心层”。再一个供应对象就是中低收入群体。经济适用房面向的是城市低收入住房困难家庭，这在2007年颁布的《经济适用房管理办法》已明确规定。据此分析，两者供应对象相似。

2.3两者都具有部分产权。共有产权住房的产权由个人和政府所共有，当然个人可以购买政府拥有的部分产权，以此来获得全部产权，也可以向政府或其他有资格的购房者出售个人拥有的部分产权。经济适用房的产权有诸多限制，如其只能用于自住，不得出租、出借及从事居住以外的其他活动，购买房子后不满5年不可上市交易等。这些限制决定了其产权是部分产权。

2.4两者都可以出租。共有产权住房是可以用于出租的，租金收益由购房的个人和代持机构按各自所占房屋产权的份额获得。经济适用房在一定条件前提下也是可以出租的。购房人购买房子后，如没有取得完全产权，则不能将该房出租，但如果居住满5年，那么购房人按照政府规定取得该房产的全部完整的产权后，才能将该房用于出租经营。

3.共有产权住房与经济适用房各自的个性

3.1建设用地性质不同。经济适用房建设用地是通过政府划拨方式取得的，并且其建设用地需要在当地年度土地供应计划之内，而且申报用地指标时必须单独列出，以确保能够优先供应。共有产权住房是建设在政府出让的建设用地上，它将出让与划拨土地间的价格差额以及政府给予经适住房的一系列优惠政策转化为易见的政府出资，这样政府对房屋也有一定产权，最终结果是低收入困难家庭与政府按照不同的产权比例，共同拥有房屋产权。

3.2制度保障性的透明化不同。共有产权住房的保障形式非常透明，它所保障的金额就是政府拥有的那部分产权。这种方式既直观，而且又可防止传统经适房被某些商人借政策的名义而进行不法谋利，大幅度减少了投机的动力，更有利于政府调控和保障。

3.3保障范围不同。共有产权住房把“夹心层”群体纳入了住房保障的范围，扩大了住房保障的覆盖面，为中低收入群体和“夹心层”群体提供多样化的住房选择，有助于解决中低收入群体及“夹心层”群体的住房问题。而经济适用房保障范围是城市低收入住房困难家庭。

3.4产权明晰程度不同。前文已经提到经济适用房的产权是受限制的产权，由于其对产权界定不清晰，相关政策条例对房屋增值部分的利益归属规定模糊，引发真正有需要的群体不满。共有产权住房的产权清晰，个人产权部分属于商品房产权，可抵押、转让，充分保证个人产权利益。

4.总结

通过分析比较共有产权住房与经济适用房的异同，我们更加直观、深入了解了两种住房保障形式的发展及内容，也可以从中发现各自所具有的优势及劣势，这对于深入研究我国住房保障政策体系有重要意义，同时也为更好地创新完善我国的住房保障体系作了准备，有助于实现百姓“住有所居”的愿望。

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