谢越云

【摘要】房地产行业是支撑实体经济发展的重要组成部分，是公民住房的基本保障。如何在市场调控下令房地产行业得到平稳发展，对社会经济稳定意义重要。从宏观经济视角来分析房地产市场调控，以保障居民住房不仅仅符合了法治社会的时代精神，同时也满足了社会整体利益需求。站在宏观经济的层面上分析房地产调控目标与原则，分析房地产调控政策，对住房保障与房地产市场经济地位以及作用进行重新认识和定位，令住房保障与房地产调控之间能够协调发展，为社会主义经济发展提供服务。

【关键词】住房保障;房地产市场调控;宏观经济;政策

我国房地产市场从计划经济进入到市场经济体制已经走过了几十年，房地产政策以及体制正逐步健全和完善。在2008年全球金融危机之后，国际与国内市场经济均受到严重冲击，令城市房价出现了井喷式的上涨。房价的居高不下与较少的人均可支配收入之间的矛盾冲突增大，导致城市蜗居以及蚁族人群涌现。如何通过房地产市场调控，保障居民住房，切实解决人们买房住房难的问题，保障居民的合法权益，是国家以及房管部门需要思考的问题。在房价居高不下的情况下，国务院连续多年不断修改房地产调控政策，多举并措，运用各类经济手段来对房地产市场进行宏观调控，已经取得了一定的效果。但是相较预期的目标而言，我国的房地产市场宏观经济调控仍然困难重重。为此，在宏观经济视域下，分析我国住房保障与房地产市场调控之间的关系，并企图从中获得房地产调控新思路势在必行。

一、房地产宏观经济调控的必要性与紧迫性

一般而言，国家针对房地产行业的宏观调控目的是令市场供需结构趋于平衡，能够借助房地产这一实体产业促进经济平稳增长，为国家的财政收入提供坚实的后备力量，促进社会主义市场经济的和谐发展。但是进入2l世纪以来，我国的房地产经济行业发展的不稳定以及不和谐因素增加，促使房地产经济的失衡发展。为了令房地产市场经济秩序化以及均衡化发展，国家颁布了宏观经济调控办法，希望能够运用经济调控手段，引导房地产市场进入正常发展阶段。为此房地产宏观经济调控的必要性以及紧迫性表现在如下几大方面。

（一）利于资源优化配置

当前，我国市场经济发展进入了稳步阶段，但是在房地产市场资源配置中受到了市场经济的影响，导致资源分配出现失衡，同时信息也存在不对称，并且出现了滞后性。政府期望能够借助法律的方法对房地产进行调控与约束，如此来规范房地产的正常运行。

（二）利于市场经济效益提升

房地产是实体经济核心产业，也是衡量居民生活水平的一大重要指标，更是政府财政收入的主要来源之一，房地产行业的发展还带动了其他产业的繁荣。为此，政府站在宏观经济的角度上对房地产进行调控意义非凡。

（三）利于房地产市场健康持续发展

鉴于当前房地产投资呈现出周期大、投资大、风险大等特征，为此政府出面均衡房地产开发的各种主题关系，采用宏观政策予以疏导和指引，才能引导房地产市场的健康发展，为房产市场注入活力。

二、房地产市场调控与住房保障之间的关系

（一）住房保障是改善民生减少房地产市场不均衡发展的减震器

住房问题是民生问题，这点毋庸置疑。在经过多年的房地产市场调控后，我国已经提升了住房生产、分配、消费的管制效率，但是各大城市仍然存在住房资源倾向于少数人、低收入家庭住房困难等问题。在当今社会经济中，处于平均收入下的低收入家庭，无法通过自己的经济能力实现基本居住水平，倘若政府不予以解决和完善住房问题，容易演化发展成为了社会问题，成为市场经济体制下的新型矛盾。住房保障正是一项由政府以及社会发力以改善城镇低收入水平家庭解决住房问题的手段，能够提升居民幸福指数，促进社会资源公平配置。当前社会经济发展脚步放缓，能源紧缺，在该情况下需要政府出面进行住房保障资本投入，解决多数人住房问题，通过住房保障制度提升房屋供给，进而提高社会经济动荡防御能力。

（二）刺激消费促进经济增长

当前经济增长形式比较单一，主要的方式依然是出口以及投资，居民的消费水平较为低下，尤其是在经济萎靡状态下，居民可支配收入缩紧。究其原因是住房保障在内的社会保障制度发展远远跟不上市场经济发展的步伐。经过调查发现，中低收入的家庭为了解决住房问题唯有削减消费，增加资金储备，降低消费标准才能完成，导致收入的边际消费倾向偏低，但是为了继续保障经济的增长，必然令经济平衡打乱。为此，必须要通过住房保障制度，解决长期以来低收入家庭的住房问题，进而增加可支配的家庭收入，提升消费能力，减少预防性存款，令居民消费需求得以释放，进而增加边际消费比重。

（三）调整住房投资结构增强经济发展的稳定势态

市场经济令房地产成为了我國的实体经济核心产业，虽然住房成为了普通民众的一项重大经济负担，令部分家庭的百分之四十或者是更高的收入消费在了房产购置上。但是不可以偏概全的是，房地产的上下游产业关联性较强，凭借房地产经济发展，能够快速拉动经济上升。但是在2008年的金融危机过后，房价急速上升令经济过度依赖住房投资导致社会谈房色变。为保障经济增长稳定性，避免再次受到金融危机后出现经济衰退，保障性住房投资代替商品住宅则能够改善住房投资结构产业是一项趋利避害的政策方式。一方面能够减少经济动荡周期，避免因为房地产投资热引发经济泡沫，另一方面还能够在经济萧条时弥补因为企业投资劲头下降时的市场空缺。住房投资的改善以及结构的调整，能够减少过敏经济对房地产开发的依赖，令经济发展更加趋于平稳。

三、如何发挥住房保障与房地产市场调控协同作用

（一）找准市场定位

住房保障是一种不同于商品房的住房资源配置方式，其为提升住房资源配置效率、解决住房问题的有效途径。住房保障则是通过政府计划资源配置、针对市场经济增长不足提出一种补偿性方式，目的是解决大多数家庭的住房问题，尤其是低收入家庭，并非是取代商品房市场。两者相辅相成，目的是为了维持市场稳定发展。为此可以从如下几个方面着手。

第一，推进住房保障，解决部分低收入人群的住房问题。政府配置住房资源的比重现在还处于过低的状态，需要加大住房保障的投入方能够解决房地产市场经济体制下一直存在的分配倾斜问题，方能够促进社会资源公平配置。第二，强化房地产市场控制能力，将住房价格下调，令中等收入水平的群众能够通过商品房购买来解决住房问题。中等收入水平的人群并非是政府社会的保障范围，政府所供给的非公共产品效率一般是低于市场商品供给的。若将市场提供的大部分的住房资源的调配权利完全交与政府进行统一配置，是住房市场化改革的回头发展，是市场化发展的退步。房地产市场调控降低住房价格，是拉动需求合理化增长，令其与国民收入增长协调，令房地产满足中等收入家庭住房需求的有效方式。

（二）将住房保障与房地产市场调控统一纳入到宏观经济调控目标体系中

为了保障经济的持续健康增加，一方面需要发挥保障房稳定经济、保障民生的作用，还需要发挥其资源配置以实现经济增长发展的作用。为此必须要在防止经济波动过大的情况下，通过改善房地产调控方式，引导房地产与其他产业的协调发展，保证经济持续平稳发展。

住房保障制度需要根据宏观经济的发展态势进行考量，谨慎投入。在宏观经济进入到了萧条时代，而房地产事业持续萎靡，便需要加大住房保障的财政投入。此举能够动用公共投资来填补企业投资的力量不足，启动政府投资的乘数效应，令住房投资带动建材行业以及家装行业的经济复苏。在宏观经济发展势头可观的情况下，应该减少住房保障的政府投入，将住房保障的财政补贴以租赁补助的方式投入，减少政府与企业的市场竞争，避免宏观经济过快发展。于此同时，政府经济信号的释放，也是促进市场积极发展的有效推手。通过各种经济调控方式、譬如信贷、利率、税收等，调整市场的短期需求，令政府在市场发展中起到控制房价、平衡供需的作用。