李红波

安居乐业，是我们普通百姓理想的生活状态。人的一生，总会买一套或更多的房子，或自己居住或用于投资。由于每套房子都价格不菲，一旦投入，无论买的是一手新房还是二手房，只要产权证没到手，还没办理入住，都不免担忧。“这房子不会再被出卖人给卖了吧？”人们这种担心绝不是杞人忧天，因为“一房二卖”现象太普遍了。

请看以下这个案例：小张是农村出来的大学生，毕业工作几年后有了一些积蓄，想到父母辛苦供自己上大学不容易，现在年事已高，就想给父母买套房，接他们到身边照顾。再三挑选后，选中了自己家旁边的一个小区。远离市区、环境优美，非常适合老年人居住，主要是邻近自己居住的小区，方便互相照顾。通过房屋中介得知，这个小区的业主小王正想和家人一起移居别处，打算把房屋处理掉。于是小张和小王经过一番协商，签订了房屋买卖合同。双方商定小王以80万元的价格将房屋卖给小张，小张预交房款30万元后，交付钥匙。到年底，小张支付余下的50万元房款，就办理房屋过户手续。

一个月后这个小区房价上涨了，小王想要小张增加房款，因为二人的合同早已生效，小张自然不接受这种无理涨价要求。小王不乐意了，就琢磨着把这套房子卖给出价更高的人。正好，小吴看中了这套房子，愿意出90万元高价购买。小王瞒着小吴房子已经出售的实情，催促小吴一次性付清全款，迅速地办理了房屋过户手续，小吴拿到了产权证，简单装饰后就入住了。两个月后，当小张来找小王要交余款时才发现小吴一家已经入住了。小张非常气愤，精挑细选的房子，说没就没了。“这不是‘一房二卖’吗？小王也太没有诚信了！”小张一气之下将小王和小吴起诉到法院，请求判令小王履行合同，将房屋交付给自己所有。可是这房子的产权证都是小吴的了，小吴也入住其中，面对这种局面，法院会怎么处理呢？

因为小吴支付了合理对价，对房屋属善意取得，在这场交易中并无过错，何况房屋产权已经在小吴名下，所以房屋应归小吴所有。经法院调解，小王与小张最终达成和解协议：小王将已付购房款30万元返还给小张，并支付小张4万元违约金。至此，一场“一房二卖”的纠纷算是告一段落。虽然小張获得了4万元的赔偿金，但其购房目的却落空了，只能另寻他处安置父母养老了。对任何人来说，选房买房确实是个耗时耗力的过程，运气不好还得像小张那样打上一场官司。那么，针对变幻莫测的人心，如何避免“一房二卖”甚至“一房多卖”？如何保护自己的权益不受损害？

律师解读：房屋预告登记能帮你解烦忧。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，要避免“一房二卖”的尴尬，先购房者在签订商品房买卖合同时，应约定预告登记条款并及时到当地房地产管理部门进行申请办理。第一房屋买受人办理了预告登记，未经第一买受人同意，后买受人虽然签订了房屋买卖合同，却因该房产有预告登记，无法办理房屋变更登记，即无法取得所有权。这样就保护了先买受人的购房利益，保障了先购房者最终取得所购房屋的所有权。

另外，现在很多城市实行网签，它是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询。但房屋的网签并无直接的法律法规进行规定，因此，还是建议购房者办理预告登记。（作者单位：辽宁成功金盟律师事务所）