丁超

摘要：物流地产以日益增长的市场需求和稳定可观的回报率吸引了越来越多的关注。本文从物流地产的概念和特点出发，总结了在设计管理工作中遇到的问题，并结合物流地产项目建设的管理经验，对物流地产项目的设计管理提出了一些思考与建议。

关键词：物流地产；设计管理

随着我国经济的快速发展和电商、新零售的快速成长，我国的物流地产迎来爆发式的增长，发展势头迅猛。传统房地产开发企业纷纷谋求转型，开始布局物流地产；物流地产旺盛的需求及稳定高回报的收益，使得金融机构、物流企业、电子商务企业也纷纷跨界进入物流地产领域。笔者结合近几年在物流地产领域设计管理工作经验，对设计前期、施工阶段、后期招商改造阶段遇到的一些问题提出了解决方案。

一、物流地产的概念及特点

物流地产[1]的本质是地产，属于工业地产的范畴，是指针对客户需要，通过恰当选址，投资和建设现代物流设施，再转租给制造商、零售商、物流公司等需求客户，并提供相关物业管理服务。典型物流地产项目包括物流仓库、物流园区、配送中心、分拨中心等。

不同于商业、住宅类地产项目，物流地产在开发和实现盈利等环节有其自身特点，可以概括为：

（一）与住宅地产不同，物流地产不是直接出售资产来变现的，而是进行长期出租。

（二）与商业地产不同，物流地产的客户更多样化。一般来说物流地产的客户多为第三方物流、零售、大型电商和制造类企业，储存产品类型涵盖食品饮料、医药、化工产品、汽车等形形色色，不同类型产品对仓储设施具有不同要求。

（三）开发模式灵活。物流地产开发可以分为标准化开发和定制化开发两种模式[2]。标准化开发（图1）由物流地产商自行开发建设标准化、通用型的物流设施，再将其出租给客户使用，并提供物业管理服务。定制化开发（图2）是物流地产商根据客户的特定要求，为客户选择合适的地点，最大限度满足客户的定制化要求，建设与管理其专用的物流设施，以及后期为客户提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。

（四）开发周期相对较短。目前行业内标准开发工期一般为：方案设计10天，初步设计20天，单层库施工图设计30天，多层库施工图设计40天，单层库建设期为12个月，多层库建设期为15个月。

二、物流地产项目设计管理存在的问题

设计是工程建设的龙头，是工程采购和施工的基础，设计工作的好坏对工程的质量、成本及进度起着决定性作用[3]。而物流地产开发中的设计管理[4]从前期土地获取中对意向地块的规划，设计过程的管理，到施工中的技术配合等，基本上贯穿于物流地产开发始末，是一项包括任务管理、资源管理、进度管理、技术质量管理的系统化管理工作。因此，物流地产开发中设计管理的好坏对物流地产项目的成败起到关键作用。

针对物流地产的特点，结合近几年的工作经验，对物流地产项目设计管理中存在的问题总结有以下几点：

（一）由于物流地产项目开发周期短，为了节省开发时间前期一般未进行市场调研，统一按物流地产开发商的产品标准进行设计，导致标准化仓库无法满足各类客户的需求，后期的设计变更、工程改造较多，相应的也增加了工程成本。比如有的物流地产商标准提升门为2.75mx3.5m，不能满足快递、电商企业的“大门”（10.5mx4m）需求。

（二） 物流地产项目设计一般机械的分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段，很多项目还不需要进行初步设计。为了满足项目进度，设计一般在一个月左右完成，而且物流仓储的外形及立面简单，很多物流地产商对方案也不进行评审，导致设计过程中缺乏沟通和监管，导致设计完成后图纸不能通过审批或大量返工。

（三） 物流地产由于长期出租，租户不断变化，每更换一个租户都可能涉及到改造，设计单位长期配合困难。

（四）由于客户可以按照实际需要租用不同面积、不同位置的仓储设施，后期招商又往往无规划安排，导致同类型的客户租用不同位置的仓库或不在同一时间入驻，导致了设计改造和工程拆改工作重复，改造成本增加。比如在某物流园区项目中遇到两个租户都需要电力增容，因两个租户进场时间不同（前后相差一个月），两个客户分别进行了增容。若招商做好规划安排，两个客户可以合并增容，这样既减少了室外箱变的数量和绿化面积的占用，也节省了高配室的空间，并避免了室外管线的重复敷设。

（五） 由于物流地产项目一般都是EPC总承包项目，设计单位与总承包商签订合同，虽然转移了设计风险，但设计单位和总承包商之间经常直接沟通，施工過程中的工程联系单、设计变更、深化设计等往往不经过业主审核批准，导致业主在工程实施阶段没有监管，设计管理职能缺失。

三、解决方案建议

针对上述设计管理工作中暴露的问题，提出了以下解决方案：

（一） 进行市场调研，明确委托设计要求。设计输入不够充分或设计输入质量不高，会引起设计工作的反复，比如在施工图设计阶段做颠覆性方案变动。在设计开始前应做好市场调查研究，分析当地市场需求，考察周边物流地产项目的特点。一个园区是否需要综合楼和外置月台等，只有通过考察项目所在地周边交通和市场才能确定。设计管理人员应站在客户的角度，对物流仓储产品进行定位。只有做足了这些工作，才能制定符合市场需求的产品标准，编制合理有效的设计任务书。

（二）尽量将招商前置，加强与招商部门沟通交流。物流地产应采用以定制化开发为主，标准化开发为辅的模式，如图3所示。在设计开始前，设计管理人员应积极与招商沟通，了解有无定制需求。在设计前期引入客户，根据客户需求定制，避免了后期增加外置月台、电力增容等大量改造，节约成本。目前物流仓储的需求旺盛，只要物流地产位置合适，不乏愿意定制的意向客户。在方案设计完成后，与招商部门、物业管理部门、预算部门、投资部门共同对方案进行评审。虽然物流地产对外立面要求不高，但在设计前期听取使用方（如物业管理、招商）的意见，从使用方角度进行方案评审，能够保证满足使用需求。在项目建成后运营过程中，设计管理人员应与招商人员加强交流，在招商过程中做好客户规划，将有共同需求的客户集中引导到同一个园区。

（三）灵活地根据工程的需要和沟通效果适当增加设计阶段。设计应根据项目所在地的习惯和项目的特点合理划分阶段，避免将设计简单地划分为方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。对于与设计管理人员配合较好，能够达到互相理解的项目，可按照上述阶段划分实施设计；对于与设计管理人员初次合作或较复杂的大型项目，必须增加设计阶段和提高设计深度。例如在方案设计和施工图设计之间增加建筑提资阶段。

（四）与设计单位建立长期合作关系。考虑到设计目标的实现和后期运营的改造配合，设计单位的配合情况需要重点考察。如果设计院不听业主的指导和意见，那么这家设计院即使水平再高，也无法实现业主的设计目标和意图。园区运营时改造繁多，如果设计院不愿意配合或配合不及时，可能影响园区的租赁情况。所以与设计单位建立长期合作的关系，能够熟悉物流地产商的产品标准，减少沟通成本，可以大大节省设计时间，避免设计缺陷，为后期客户改造提供强有力的技术支持。

（五）建立一套标准有效的设计管理流程，加强施工阶段的设计管理。比如：工程联系单、设计变更单、深化设计图等在设计单位审核确认后，必须由业主批准实施；总承包商和设计单位之间的沟通必须告知业主等等。

参考文献：

[1] 韩炜. 基于顾客需求的物流地产价值创新. 物流技术， 2007， 26 （2） ：28-30

[2] 张英， 王锋军. 物流地产模式运营研究. 财贸经济， 2006 （9） ：60-62

[3] 颜彦. EPC总承包模式下的项目设计管理. 有色冶金设计与研究， 2010 ， 31 （1） ：45-47

[4] 王圣龙. 浅谈建设工程项目业主方设计管理的一些思考与建议. 建筑工程技术与设计， 2015 （32）： 1181