郝玉保

摘要：为了研究城市轨道交通和商务写字楼之间的关联性，文章以郑州市作为研究范围，选择最小二乘法，采用stata软件进行回归分析。结果表明，轨道交通对商务写字楼的租金价格具有显著的影响。

Abstract： In order to study the correlation between urban rail transit and commercial office buildings， the article takes Zhengzhou as the research scope， selects the OLS method， and uses the stata software for regression analysis. The results show that rail transit has a significant impact on the rental price of commercial office buildings.

关键词：轨道交通;写字楼;租金

Key words： rail transit;office building;rent

中图分类号：F407.9                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）21-0070-02

0  引言

2013年年底郑州市第一条轨道交通线路的运营，标志着郑州市进入了轨道交通时代。目前，郑州市已运营的轨道交通线路一共有4条，分别为1号线、2号线、5号线和城郊线。一方面，轨道交通因速度快、时间延误低，能够满足大众出行的需求，被作为解决公共交通问题的重要手段之一。另一方面，轨道交通能够提升线路周边物业的价值，对原有办公市场造成了一定的冲击，同时也为商务写字楼市场提供了新的机遇。

在我国商事制度改革和双创政策影响下，引发了创业浪潮。我国每年的新登记市场主体的数量开始不断攀升，办公需求逐渐增多，潜在的办公市场巨大。研究城市轨道交通与商务写字楼的关联性，对商务办公市场的健康持续发展，城市经济的提升，都有着重要的积极作用。

在早期研究中王冲冲、陈怡慧（2009）认为在城市中轨道交通对商务写字楼的租金变化影响并不显著，其原因在于城市轨道交通的影响被城市中心的中心效应与商圈形成的聚集效应给削弱了。在商品房住宅价格与城市轨道交通的研究中，韩永超、陈春、沈昊婧（2017）认为轨道交通的可达性大大降低了人们的通勤成本，提升了沿线住宅的价值，所以对房价影响较为明显。陈美玲、潘弘、宋赪、董小林、董治（2018）通过社会调查研究发现，城市的轨道交通能够缩短时间距离，降低出行成本，从而刺激出行意愿，增加商业地产的客流量，最终提升了商业地产的价值。众多学者在轨道交通对商品房住宅价格的影响方面研究较多，而在轨道交通对商务写字楼的影响研究上较少。文章将采用回归分析，以郑州市为例，研究轨道交通和商务写字楼租金之间的影响。

1  数据准备

1.1 研究范围

文章在郑州市轨道交通1号线和2号线周边的商务写字楼样本的基础上对两者之间的关联性进行研究。郑州市作为河南省的省会城市，截止到2017年底郑州市常住人口988万人，城镇化率为72.2%，建成区面积830平方公里。郑州市轨道交通1号线的线路总长41.2千米，主要连接城市东西两端，设30座车站，一期工程于2013年12月投入运营，二期工程于2017年1月投入运营。郑州市轨道交通2号线为南北走向，线路总长为20.655千米，设16座车站，于2016年8月投入运营。

1.2 数据来源

为了研究郑州市商务写字楼的租金与轨道交通之间的关联性，文章以好租网作为数据来源，经过统计筛选共确定191个商务写字楼样本数据。涉及范围主要包括二七区、管城区、金水区、郑东新区和中原区。

1.3 空间分布

根据统计数据整理，在区域分布上，金水区的商务写字楼占比为43.23%，郑东新区为35.42%，管城区为12.50%，中原区为4.69%，二七区为3.65%。从数据中可知，商务办公写字楼数量最多的是金水区和郑东新区，郑东新区的写字楼数量多原因在于CBD在此区域中，金水区写字楼数量众多是由于此区域是传统的写字楼聚集地，办公氛围浓厚，基础设施较为完善。

为了进一步分析写字楼和轨道交通在城市的空间分布，根据各样本点绘制的分布图如图1所示。从分布图可以看出，商务写字楼样本点都集中分布在郑州站以东的郑东新区和以北的金水区，其中郑东新区的商务写字楼主要集中在郑州市CBD和郑州东站附近，金水区的商务写字楼则主要集中在东风渠和花园路交汇處附近。从轨道交通线路上看，商务写字楼主要分布在1号线的东半部分和2号线的北半部分。

1.4 模型选择

文章主要分析轨道交通与商务写字楼租金之间的关联性，故选择一元线性回归模型，其方程式如下：

式中yi为商务写字楼租金，xi为轨道交通站点距离，α为常数项，β为待估计参数，ε为随机扰动项，i表示个体，n表示样本容量。

2  轨道交通站点关联性分析

2.1 定性分析

为了分析城市轨道交通对商务写字楼租金的影响趋势，以样本点距地铁站点的距离为x轴，以商务写字楼租金为y轴，绘制了散点图如图2所示。

由图2可以看出，商务写字楼的租金基本上集中在1-2.5元/m2·天的价格范围内，大于2.5元/m2·天价格的写字楼主要集中在1500米的范围内。在轨道交通站点的距离上，写字楼主要集中在2000米以内且超过1500米有明显的下降趋势。从图2中可以大致判断出：商务写字楼的租金随着轨道交通站点距离的增加而不断下降。

2.2 定量分析

文章将各商务写字楼的租金价格（元/m2·天）作为因变量，商务写字楼到轨道交通站点最近的距离（米）作为自变量，使用stata15.1软件选择普通最小二乘法进行回归分析，运算结果如表1所示。

运算结果中p值（Prob>F）为0.0134<0.05，表明了此回归方程的整体是显著的。其中轨道交通站点距离的p值为0.013<0.05，说明了轨道交通对商务写字楼的价格影响是显著的。根据回归结果，郑州市轨道交通与商务写字楼租金的线性方程为：

根据表1回归结果，距最近轨道交通站点距离与商务写字楼的租金呈反比，即在2000米的范围内随着轨道交通站点距离的增大，商务写字楼的租金价格逐渐降低。距最近轨道交通站点距离对商务写字楼租金的影响系数为-0.0001974，表示商务写字楼每靠近轨道交通站点1米，商务写字楼的租金就会上涨0.02%。

3  结论及建议

3.1 结论

文章以郑州市作为研究范围，采用了191个商务写字楼样本数据，通过定性方法和定量的回归分析得出如下的结论：距轨道交通站点距离对商务写字楼租金影响显著，距轨道交通站点距离与商务写字楼租金呈负相关的关系，即距轨道交通站点距离越远，商务写字楼的租金价格越低。

3.2 建议

①城市规划层面，要合理规划线路，促进区域发展相对平衡。首先，城市区域所在的区位不同拥有的资源不同，在经济发展过程中，各区域发展不平衡。其次，轨道交通能够有效的连接各个区域，带动沿线地区的发展。最后，要深入实地调查，合理规划线路兼顾交通出行需求与经济带动作用相统一。

②房地产开发商层面，要科学选址避免过度集中。不要盲目地向传统商务区聚集地靠拢，要充分考虑轨道交通对商务写字楼的影响，挖掘轨道交通沿线地区的潜力，既可以降低开发成本，也便于日后物业的升值。

参考文献：

[1]韩永超，陈春，沈昊婧.基于特征价格模型的重庆轨道交通对沿线房价的影响研究——以轨道3号线为例[J].价格月刊，2017（01）：6-10.

[2]陈美玲，潘弘，宋赪，董小林，董治.城市轨道交通对沿线商业地产价值的影响机理研究——以西安市地鐵为例[J].综合运输，2018，40（06）：116-121.

[3]王冲冲，陈怡慧.城市轨道交通对周边写字楼租金的影响研究——基于北京地铁十号线的实证分析[J].建筑经济，2009（S1）：170-173.