浅析地铁上盖物业项目开发可行性研究

2019-09-06汪振宇中铁二院华东勘察设计有限责任公司浙江杭州310000

中国房地产业 2019年17期

文/汪振宇中铁二院华东勘察设计有限责任公司浙江杭州 310000

地铁“上盖物业”词汇源自香港，是指与地铁出入口关系密切的建筑群。通常在距车站＜500米内，设有宽敞的通道/商业设施等项目。如住宅、公寓、酒家、商业、写字楼。可以说，地铁上盖物业的开发是二次利用土地资源的重要手段，是从地铁建设衍生的新的价值载体。

1、地铁上盖物业开发模式

1.1 TOD发展模式

依据我国的基本国情，地下空间与物业相结合，可对土地实行“三级开发”动作模式。一级开发：站点中心区200m半径内，高强度、高容积率开发。这是地铁的强辐射范围，交通十分便利，人流量多，适合商业的高密度开发。二级开发：站点中心区200-500m半径内，拟开发住宅区。距地铁站约步行10min，不会受到轨道交通的噪音干扰，有利于拉动购房。住宅区与城市的中心商业圈临近，各类设施齐备，交通便捷，若开发高中档的住宅区，可收获可观的经济效益。三级开发：站点500-1000m半径内，政府可将土地审批为经济适用房建设。距地铁站约步行30min，交通较为方便，远离市中心，环境优美，可解决中低收入人群住房问题。

2、上盖物业A项目概述

天津地铁3号线是一条从西南到东北的主干线，西起西青区的花苑产业园，终到北辰区的小淀站，铁路线总长29.5公里，共设有23座车站，包括18座地下站，4座高架站，1座地面站。

天津地铁3号线的开通，将两侧的大规模居住区与CBD商业中心与大学城密切联接起来，距该项目不到两公里，文化气氛浓郁，毗邻天津河、天塔湖，环境优美，具有较大的开发价值。

2.1 吴家窑站的上盖物业项目开发定位

地铁上盖城市综合体，英文HOPSCA,将城市的旅店、商业、居住、办公、展览、餐饮、交通、娱乐等城市空间进行组合，且构建一种彼此依存、相互助益的能动关系，形成高效率、多功能的城市综合体。该综合体主要坚持不同业态的优势互补原则，而业态的互补程度主要取决于交通的便利性。项目多位于城市繁华地带。从综合体物业价值分析，城市地铁的交通条件必须得到充分地利用。吴家窑上盖物业的项目满足以上条件。

总体3层商业房满铺，吴家窑和气象台路的交口布局5层商业，吴家窑临街3栋公共建筑，其中1栋酒店，2栋办公，北侧7栋百米内的高层住宅。B1为商业、停车场，地铁功能和地上建筑能够实现无缝对接。

2.2 盈亏平衡点分析

又叫做保本点/零利润点。指的是总销售收入与总成本相等时的产出量。该上盖物业项目的开发，主要涉及多种功能的建筑业态。例如：办公、商业、住宅、酒店、停车等，分析盈亏的平衡点时，往往以住宅项目为主。按照以下公式：最小销售面积=固定成本/[均价(1-销售税率)-单位波动成本]=固定成本/单位边际效益。通过分析了解到：该项目的销售面积，其盈亏平衡点是59768m2，当销售＜59768m2时会面临亏损，相反将获利。

2.3 敏感性分析

敏感性分析指的是从诸多不确定性的因素里找出对所投资项目的经济效益产生极大影响的因素，且测算、分析该因素可能对项目的影响程度，诊断项目承担风险能力的一种分析模式。该地铁上盖物业项目涉及很多变动因素，例如：土地费、前期工程费、安装费、开发周期、贷款利率、容积率等。本文主要选择土地费用、销售均价、建筑安装费用，作为敏感性因素，以投资收益率作为评价指标。相关敏感性曲线如下：

图1 上盖项目敏感性分析

如图可知：在土地价格、销售价格、建安费用三个因素中，销售价格和销售利润率基本上成正比(地下车位价固定情况下)，建安费用、土地价格与销售利润率成反比。其中，销售价格是最高的敏感性因素，其次建安费用，土地价格最低。所以，相关负责人应非常重视销售价格，在项目开发期间必须积极地做好前期策划以及后期的营销，争取提升销售、租赁价格。

2.4 经济、社会效益分析

第一，吴家窑站的上盖项目是天津地铁3号线，沿线中的一个重点开发的项目，具有巨大的开发潜能，开发项目获得的收益能够为地铁新线开发筹集部分建设资金。有些精品物业可以长时间经营，通过相关的财务评估可知：该项目具有良好的经济效益，未来可为地铁沿线地区创造丰厚的经营利润、房产物业的升值空间。第二，房地产投资，能够推动当地经济的发展，特别是服务行业，满足当地政府政策要求。房地产投资的拉动效应显著，依据近几年平均的拉动系数1.5-2进行计算，该地铁上盖项目总共投资约4.5亿元。对本地国内生产总值的贡献高达80亿元。房地产业作为中端产业链，据预算，能够促进两百多行业发展，解决城市劳动力就业问题。另外，该物业项目的住宅约有一千余户，每户按2.5人计算，常住人口量可增加约2500人，对于加快城市发展具有重要意义。