摘要：加大营销力度，促进销售回款增加企业自有资金比例，经营现金流大幅增加。放缓拿地节奏，减少现金支出，保障企业经营现金流的稳定。积极筹集外部资金，确保融资渠道稳定顺畅。对于大型上市房企而言，可围绕主业发展协同业务，促进主业资源再挖掘和可持续增长，同时应避免盲目多元化，防控資金链风险。对于中型上市房企来说，需提高资金投资效率降低去化风险，同时加强现金流动态管理能力，平衡好规模扩张和资金安全的关系。对于部分小型上市房企来说，城市投资风险显著加大，融资成本和土地成本仍处于高位，项目去化能力不足，将面临较大现金流短缺压力，应加快转型或加强战略合作，提高可持续发展能力。

关键词：销售回款;拿地节奏;减少支出;融资渠道;战略合作

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）07-0050-52 收稿日期：2019-06-15

2018年，在“房住不炒”定位不变，调控政策频出，市场不确定性加大的背景下，保障安全的资金链、实现稳健经营成为房地产企业的目标。在此背景下，上市房企深入学习现金流管控之道，多措并举缓解企业资金压力。

2018年，上市代表房企的现金及现金等价物净增加额均值为32.58亿元，同比增速由2017年的-38.53%上升至34.21%，企业现金状况良好，资金压力得到有效缓解（见图1）。深入其中来看，上市代表房企现金情况显著改善主要得益于以下三个方面的变化：

加大营销力度，促进销售回款增加企业自有资金比例，经营现金流大幅增加。2018年，市场逐步转冷，企业为保证充足的现金流抵御市场风险，快营销促回款，上市代表房企经营活动现金流量净额同比大幅上升至35.27亿元，现金流压力有所减轻（见图2）。其中碧桂园坚持稳健的财务政策和风险控制措施，强化合同销售及回款，房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，为保障稳健的经营性现金流打下坚实基础;万科2018年将回款指标作为优先于销售额、利润等的核心指标，制定6300亿元回款金额，以充裕现金流应对行业转折点的到来;龙光保持多年的高销售回款率，现金流长期保持良好状态，为企业后续开发投资奠定基础。

放缓拿地节奏，减少现金支出，保障企业经营现金流的稳定。2018年房地产上市公司普遍采用谨慎拿地策略，上市代表房企投资活动现金流量净额均值同比减少8.21%至-62.70亿元，拿地金额均值同比下降23.6%，拿地金额占销售额比重均值为34.02%，较上年下降22.73个百分点（见图3）。其中，碧桂园、万科、中国恒大、保利2018年拿地金额同比分别减少41.74%、38.26%、66.20%、30.31%.土地投资策略更加审慎。

积极筹集外部资金，确保融资渠道稳定顺畅。2018年房地产行业信用债发行规模达5488.67亿元，同比增长65.55%，海外债发行规模达3621.44亿元，同比增长29.82%（见图4）。部分优秀上市房企把握融资窗口期，加大筹措资金力度，缓解企业资金压力。如万科2018年共发行信用债约245亿元，海外债发行规模约154.6亿人民币，持续优化债务结构、降低融资成本;中国恒大借助海外债和ABS保障资金需求，发行海外债融资约354.35亿元，ABS融资约79.67亿元。

随着调控政策持续，市场不确定性正在逐渐增加，竞争日渐白热化，对于上市房企来说，加速去化、保持较好的销售回款水平成为提高资金链安全的关键点。

对于大型上市房企而言，可围绕主业发展协同业务，促进主业资源再挖掘和可持续增长，同时应避免盲目多元化，防控资金链风险。

对于中型上市房企来说，需提高资金投资效率降低去化风险，同时加强现金流动态管理能力，平衡好规模扩张和资金安全的关系。

对于部分小型上市房企来说，城市投资风险显著加大，融资成本和土地成本仍处于高位，项目去化能力不足，将面临较大现金流短缺压力，应加快转型或加强战略合作，提高可持续发展能力。