李贤峰 刘旭

摘要：党的十九大报告提出了租售同权，国务院、住建部等部门出台了一系列针对住房租赁的政策，2018年底国务院选择了12个大中城市作为租赁试点城市。作为房地产市场重要内容的租赁为何在中小城市作用不够明显，制约中小城市租赁的因素有哪些，应如何应对？

关键词：住房租赁;房地产市场;政策

中图分类号：F293.31 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）07-0037-39 收稿日期：2019-06-05

在十九大报告明确提出租售同权之前，2016年5月17日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;2017年4月1日，住建部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》;2017年7月18日，发改委等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。纵观一系列政策，都要求建立健全租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，可以开展集体建设用地上建设租赁住房试点，其主旨是健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。2018年底国务院选择了12个大中城市当作租赁试点城市，但租赁市场是否在中小城市就应“默默无闻”呢？

1租赁市场是房地产市场的重要组成部分

租赁市场是房地产市场的重要组成部分，房地产住房市场应当主要包括交易市场、租赁市场和保障市场三个维度。租赁市场居中，介于低收入人群首选的保障和中、高收入人群首选的交易市场之间。近年来，由于房地产价格的大幅提升，导致住房的居住属性占比较低，投资属性增长明显，购房成为各收入阶层的首选。房屋租赁在房地产市场中的比重不断下降。长远来看，我国住房租赁市场空间前景远大，特别是十九大之后，租赁住房的地位大幅提升，已成为住房市场健康平稳发展的重要补充。

发展住房租赁市场可以推进中小城市城市化的进程，改变城市住房租赁市场需求日渐旺盛与租赁房源总量不足的矛盾。培育和发展住房租赁市场，有利于抑制越来越高的房价，调整心理预期，让“房子是用来住的、不是用来炒的”这一目标深入人心。

2制约租赁市场发展的因素

近几年房屋租赁业务虽然有了一系列的利好政策支持，但发展现状仍与房地产交易市场发展的步伐不相协调，更难与中小城市快速发展的经济形势相适应。

2.1开发企业对住房租赁的认识有偏差

目前，房地产开发企业投资开发的居住房屋基本上都用于出售，鲜有房地产企业在无政策限制或政策补助的情况下，主动将开发的商品住宅进行出租，这种非均衡性发展的格局及态势成为制约和影响住房租赁市场发展的重要外部环境，严重抑制了房地产租赁市场的发展。

2.2租赁市场配套政策不完善

相关部门在交易市场发展迅速时期对住房租赁市场的认识不足或重视不够，很大程度上把房屋租赁市场看作是解决人们住房问题的权宜之计，未用长远发展眼光看待住房租赁，过分考虑了房屋的买卖市场，忽视了房屋租赁在房地产业的地位与作用，造成了房屋销售市场发展迅速而房屋租赁市场发展相对滞后的现状。

2.3租赁市场获得的权益不完善

目前，教育和医疗资源成为最紧俏的社会资源，尤其是教育资源的不均衡导致的天价“学区房”频频见诸报端，租赁住房无法获得参与教育资源的分配也导致了租赁市场受冷落。租赁方面鼓励市场主体的激励措施不多，中小城市租赁市场占比几乎可以忽略，导致政府对自建出租房屋用地价格、水电气消费价格、租赁机构的补贴等可以刺激租赁市场发展的方面考虑不周。

2.4租赁市场获得的支撑力量不够

目前，规模化、专业化、规范化的住房租赁有形市场和中介机构在中小城市毫无市场。中小城市普遍存在缺乏统一规范的租赁住房信息公众平台。这些城市房屋中介机构不发达，从业人员专业素质整体偏低，聚集有效房源能力弱，吸引优质房源和承租需求的能力先天不足，欺客、发布虚假房源信息、随意抬高租金、收取高佣金，扣留租房押金、单方解约等现象时有发生，由于数量较少，监管部门投入管理、治理的精力也相应较少。

3培育发展租赁市场的建议和对策

培育和发展租赁市场对化解房地产风险、改善民生需求、增加城市中心区域人口总量、加快城市化进程步伐、吸引人才、改善人口结构、增强社会活力等方面有较强的积极意义。政府需要规范引导，合理奖惩，多举措促进住房租赁市场良性发展。

3.1发挥国有住房在租赁市场中的作用

围绕租赁住房改善民生需要，保障低收入群体居住权这部分重要内容，采用政府补贴或者政府直接购买的方式引导国有企业发挥其应承担的社会责任，将其建设的商品住房按比例进行自持，作为公租（廉租）房源。同时可以将改制的国有企业闲置住房和办公用房、行政事业单位多余公有住房改造为公共租赁住房，在优先保证低收入群体需求下，将富余房源推向租赁市场，扩大国有企业的经营服务范围，发挥国有企业的主力军和引导作用。

3.2鼓励市场主体建设租赁住房

引导市场租赁活动，制定税收减免、租赁住房建设用地价格优惠等政策，探索符合条件的住房租赁企业发行企业债券等方式进行直接融资。鼓励市场主体建设自持性租赁住房，租赁住房可以获得相应额度的税收优惠，调动企业积极性;鼓励工业企业利用自有空余土地建设职工租赁住房，为企业人员提供稳定居所;新建的商品房项目，按照一定比例标准配建租赁住房，纳入土地出让时约束条款。

3.3将租赁市场发展与棚户区改造等相结合

中小城市在加快城市化进程的过程中，加大了棚户区拆迁和旧城改造的力度，在改造过程中，建设了大量的拆迁安置房，原房主群体受眼界和经济实力的影响，很多拆迁安置房土地性质仍为国有划拨甚至保留了集体土地性质。拆迁安置房屋数量一般都高于拆迁前房屋数量，由于近年来对“小产权房”宣传力度的加大，导致“小产权房”销售困难，造成大量的拆迁安置房空余。统筹利用城中村改造的多余房屋布局租赁市场，既可以有效解决进城人员的居住问题，也可以解决村民变居民之后的经济来源问题。

3.4将租赁市场与社会化需求相结合

用租赁政策配合人才公寓、以房养老等工程，以较低租金和先进的管理理念引领租赁市场风向。政府制定人才公寓的准入和租金机制，优先保障引进人才居住需求，可以将人才公寓的需求与企业自持房产相统筹，就近解决高端人才的居住和生活需求。此外，利用租赁住房布局分散式小规模养老房，也将成为未来住房租赁市场应思索的重要内容。

3.5完善住房租赁体系，强化市场监管

一是建立和完善服务平台。由政府财政给以支持，充分利用“互联网+”和大数据技术，建立涵盖信息采集、信息发布、房源核验、租金定价、信用评价、补贴发放等在内的一站式公益性住房租赁服务平台，向租赁双方当事人提供全方位服务。

二是要加强租赁中介市场的监管，尽快建立住房租赁指导租金制度，为房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，引导房地产经纪机构发挥在住房租赁市场中的纽带作用，并通过指导租金加强市场的预警预报和管理力度。

三是建立租赁房屋房源信息库，完善租赁税收优惠政策，推行住房租賃合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。引进专业租赁机构，引导鼓励个人自持住房委托专业租赁机构.通过企业运作模式，保障租客、房东、租赁机构三方利益通过市场化运作。

四是提升租赁市场地位。将租赁住房纳入公共服务体系，保障承租人与所有权人同等享受公共化服务，实现租购同权，引导住房层级消费理念。

3.6将政策性房屋并入租赁市场管理

将公租房（廉租房）等政府需要建设的政策性房屋，与住房租赁市场并轨统筹，纳入房地产调控“一城一策”，建立灵活的政策性房屋租建体系，根据房地产市场情况灵活施策。当房地产市场活跃时，将政策性房屋的投入资金直接用于市场建设，增加市场投放量，遏制房地产市场价格上涨，当房地产市场低迷时，将需要用于政策性房屋的资金直接购买企业房屋进行租赁，消化市场库存。灵活运行的双轨制政策性住房建设模式将有利促进房地产市场的健康平稳。