洪宇华

【摘 要】当前，国内一、二线城市房屋土地资源匮乏，加强城市内既有站站区房屋的土地管理，提高其利用率，对铁路部门盘活既有资产资源、促进国有资产保值增值极为重要。文章梳理了浦口火车站站区旧址房屋的土地管理现状，分析其整体规划，对全面盘活利用站区房屋土地资产资源的可行性方案进行了探讨。

【关键词】房屋土地;管理;利用

【中图分类号】TU723 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）11-0132-02

浦口火车站站区旧址位于江苏省南京市浦口区津浦路，紧邻浦口码头，是全国重点文物保护单位，站区主体及配套建筑，都被系统性地保存下来，是中国唯一完整保留历史风貌的“百年老火车站”。因此，铁路部门加强站区旧址房屋土地管理和利用尤为紧迫。

1 回顾车站历史，体会文化底蕴

浦口火车站始建于清光绪三十四年（1908年），1914年建成通车，是当年津浦铁路（1911年完成铺设，连接河北、山东、安徽、江苏等11省）的终起点。站前广场四周的走廊是南京最早一批采用进口热轧“H”形钢建造的，是百年前最顶尖的进口技术;站区月台、雨廊等附属建筑采用了钢筋混凝土的结构，也是南京最早采用钢混结构的建筑之一;站区候车室是具有英格兰式建筑风格的大楼，与直通月台的单柱伞形长廊和连接轮渡码头的拱形雨廊一起呵护、迎送南来北往的旅客。

1968年10月南京长江大桥通车，津浦铁路与沪宁铁路连线，列车直过大桥，浦口火车站的客运中止;1985年5月，车站恢复部分客运;1994年10月，车站再次停办客运，各项客运设施全部封存，仅保留少量货运作业。2013年5月，浦口火车站旧址被列入第七批全国重点文物保护单位名单（列为近现代重要史迹及代表性建筑，编号为7-1705-5-098）。

2 梳理站区旧址房屋土地管理现状

浦口火车站站区旧址面积约为2 hm2，含有国家级文保建筑3处、市级文保建筑3处、区级不可移动文保建筑5处、历史建筑1处和一般性建筑，主要情况如下。

（1）车站主体大楼（候车室）：国家级文保建筑，为木质结构，因经历过火灾，维修后为钢筋混凝土楼面，现作为车站办公用房;大楼为英式风格建筑，现状建筑质量尚可，除一楼候车室的门窗等少数部位进行过改建外，基本保留了原有的建筑风貌。

（2）月台和雨廊：国家级文保建筑，为钢筋混凝土结构。两者现状建筑质量较好，现已闲置。

（3）售票大楼：市级文保建筑，为砖木结构，曾经做过电报房，1985年恢复客运后将其又改为售票处。大楼现状建筑质量一般，外部破损较为严重，一楼现作为杂物存储之用，二楼现被居民非法侵占并改造作为居住。

（4）铁路派出所大楼：市级文保建筑，为砖木结构，原为车站办公大楼，后改为贵宾楼。大楼呈现出典型的民国建筑特征，现状建筑质量较好，现作为铁路派出所的办公地点。

（5）浦口电厂旧址：市级文保建筑，为砖木结构。电厂与车站同时建造，曾为南京地区电力工业发展做出贡献，属铁路部门资产，现状建筑质量较好，现由铁路集体企业作为生产厂房。

（6）9号、10号、11号、12号和14号仓库：区级不可移动文保建筑，为砖木结构。仓库具有民国建筑特征，现状建筑质量较好，现由铁路部门对外租赁给社会企业作为仓储库房。

（7）车站招待所：历史性建筑，为砖木结构。现状建筑质量较好，原为旅客住宿休息场所，后将其部分功能改为食堂以满足铁路职工用餐需求，现已闲置。

（8）其他房屋建筑：一般性建筑物，为砖混、钢结构等，现状建筑质量优劣不等，现部分房屋作为仓库和对外租赁，部分房屋已闲置或被非法侵占。

（9）铁路线路：站区内仍有小部分线路开展货运取送车、装卸车作业和军运作业，作业量较小，大部分线路现已闲置。

（10）铁路土地：站区土地已由铁路部门领取了国有土地使用证，证载面积约2 hm2。

浦口火车站旧址现客运业务已全部关闭，仅保留了少量的货运业务和军运职能;站区房屋土地除了铁路部门自用外，大部分闲置或者出租，小部分被非法侵占，而且站区内包含文保建筑和历史建筑，反映出特定时期的时代风貌，因此铁路部门应加强房屋土地管理的责任和法治意识、资产价值和科学管理意识，积极推进浦口火车站站区旧址房屋土地从资产管理向资产和资源并重管理转化，从简单的使用管理向市场型规划设计管理转化，从被动的跟踪式管理向主动的盘活式管理转化。

3 动态掌握站区旧址房屋土地整体规划设计

铁路房屋土地既是铁路部门运输生产的重要基础和维护铁路运输安全的重要条件，也是铁路经营管理的重要资产，更是铁路改革与发展的重要资本。为切实管理好、保护好、利用好铁路站区房屋土地，铁路部门需加强与地方政府规划部门对接，按照片区整体规划设计，充分展示展现铁路特色。

（1）2010年，南京市规划局对《浦口火车站历史风貌区保护规划》进行公示，计划对文保建筑和历史性建筑进行修缮保护。

（2）2014年，南京市政府致函中国铁路总公司《关于商请对“浦口火车站旧址”实行属地化管理的函》（宁政函〔2014〕56号），同年中国铁路总公司复函（铁总运函﹝2014﹞1142号），表示为加强“浦口火车站旧址”文物专业保护和管理，由铁路部门成立对应的文物保护开发机构，土地房产权属保持不变，委托南京市实施保护性开发与利用。

（3）2016年，南京市规划局公布了江北新区浦口火车站片区规划。此次规划以车站旧址为中心，东至长江—浦东路—浦园路，西至沿山大道，南至定向河路，北至兴浦路-浦珠路，规划总面积约14.27 km2，规划总体定位为凸显民国文化、蕴涵工业遗产的城市宜居组团。

（4）2017年，南京市浦口区政府出台了《关于下达2017年国民经济和社会发展奋斗目标的通知》（浦政发﹝2017﹞1號），将全面盘活浦口火车站站区房屋土地资源、做好站区的保护与利用纳入年度工作要求，目前，与站区旧址紧邻的地块环境综合整治已启动。

地方政府和铁路部门均十分重视浦口火车站站区旧址房屋土地的管理和利用，南京市规划局近年来对站区地块分别进行了保护规划和整体规划，浦口区政府文件计划将这块包含着厚重历史底蕴的区域打造成一个具有民国风情概念的小镇，而浦口火车站站区旧址就是该小镇的中心点和聚焦点。

4 全面盘活利用站区旧址房屋土地资产资源

根据上述规划要求，全面盘活浦口火车站站区旧址房屋土地资源，依托片区浓厚的文化底蕴和独特的历史场景，铁路部门可依靠地方政府强有力的政策扶持，将站区打造成集影视、旅游、度假、休闲、观光为一体的大型综合性旅游区。

（1）车站现有的少量货运作业和军运作业，经研究分析和评估，可整体移转至南京地区其他铁路货场，对现有货运、军运职能无影响。站区内已出租的房屋土地，可由铁路部门在合理合法的前期下，向租赁方提前收回。站区内已被侵占的房屋土地，可由铁路部门联合地方政府，采用法律手段全数追回。

（2）按照文保的相关要求，对文保建筑进行改造或出新需由建筑产权人逐级报批，因此可由铁路部门与地方政府共同研究制订浦口火车站站区旧址文保建筑物保护、出新方案，并由铁路部门向文保部门逐级报批后，对建筑物实施保护和出新施工。

（3）依据中国铁路总公司《关于铁路土地合资合作开发的指导意见》（铁总开发﹝2016﹞285号），铁路部门作为浦口火车站站区旧址房屋土地产权人，可将现有房屋土地整体租赁给地方政府，由地方政府对房屋土地进行更新改造和保护出新后，依据整个片区的控制性详细规划对站区旧址进行整体业态设计，并开展招商经营，每年向铁路部门支付房屋租金、土地使用费及设备设施使用费等，由此全面盘活利用站区旧址房屋土地资产资源，最大限度地取得资产资源收益。

（4）创新利用浦口火车站历史元素，并保持原有历史尺度，进行艺术与文化展示等，站区整体业态可初步设计如下：月台、雨廊及站区内老旧铁路线、空置土地拟改造为铁路主题公园，车站主体大楼拟改造为铁路博物馆，售票大楼拟改造为民国文化馆和历史展览馆，铁路派出所大楼拟改造为展示陈列馆，铁路仓库拟改造为私人博物馆，浦口电厂及周边楼房拟改造为影视文化基地，车站招待所拟改造为青年旅社，沿街裙房拟改造为特色商业购物业态，站区内部分生产用房、集装箱货场区域拟改造为餐饮业态、旅游区办公场所和游客服务中心。

（5）浦口火车站片区民国氛围浓厚，依据原有地区优势植入博物馆、影视基地、旅社、餐饮、特色商业及文化艺术产业等功能，形成地区24小时活力。白天活力主要集中在历史建筑区域，提供观光、录影、展览等功能;夜晚活力主要集中在住宿商业区域，提供休闲、购物、娱乐等功能。

5 结语

浦口火车站承载着丰富的历史人文因素，呈现出特定时期的城市风貌，铁路部门作为站区旧址房屋土地产权人，应加强房屋土地规范管理和高效利用，可在对房屋土地尤其是文保建筑进行全面安全保护的基础上，借助地方政府完备的社区整体规划设计，充分利用房屋土地资源，优化资源配置，盘活既有铁路固定资产，促进国有资产保值增值。

参 考 文 献

[1]南京市规划局.浦口火车站历史风貌区保护规划[Z].2010.

[2]南京市人民政府.关于商请对“浦口火车站旧址”实行属地化管理的函（宁政函〔2014〕56号）[Z].2014.

[3]中國铁路总公司.关于“浦口火车站旧址”实行属地化管理的复函（铁总运函〔2014〕1142号）[Z].2014.

[4]南京市规划局.南京江北新区NJJBd010单元控制性详细规划[Z].2016.

[5]南京市浦口区政府.关于下达2017年国民经济和社会发展奋斗目标的通知（浦政发﹝2017﹞1号）[Z].2017.

[6]中国铁路总公司.关于铁路土地合资合作开发的指导意见（铁总开发〔2016〕285号）[Z].2016.