魏来

摘  要：《物权法》和新《物业管理条例》实施后，物业纠纷仍在深化和蔓延，已成为当今严重的社会问题。通过对沈阳物业小区业主自主治理能力及业主委员会与小区管理满意度关系的调研，反映沈阳市物业纠纷的现状、业主委员会在社区治理和物业纠纷解决中的作用等问题。在调研及理论研究的基础上，提出应建立政府主导下的业主自治模式及有效的多元化物业纠纷解决机制的观点。

关键词：社区治理;业主自治;业主委员会;物业纠纷

基金项目：2018年沈阳市社会科学课题（SYSK2018-16-10）。

一、研究背景

物业纠纷是当代城市最为多发和典型的纠纷类型之一，与此类纠纷解决机制相关的一个重要视角是社区治理，尤其是业主组织的作用。《物权法》专章规定了业主的建筑物区分所有权，并随后对《物业管理条例》进行了相应的修改，使物业管理的法律体系更加规范，沈阳市也于2011年颁布了《沈阳市物业管理条例》。然而这些成就不仅无法彻底解决实践中的问题，而且其自身也存在各种问题或难以落实。事实上，《物权法》和新《物业管理条例》实施后，物业纠纷仍在深化和蔓延。

二、沈阳物业小区调研启示与问题

通过对沈阳近30个小区的抽样调查，在业主组织现状、物业纠纷情况、解纷方式选择、业主委员会在社区治理和物业纠纷解决中的作用等方面得出结论，为提出相应对策建议提供启示。

（一）业委会在物业纠纷解决上并没有起到制度预期作用。相当多的业委会成员自身都有拒交物业费的经历，实际上对其他业主产生了倡导作用。

（二）诉讼并非是解决物业纠纷的最佳方式。不仅多数由业委会启动的诉讼并未胜诉，即使胜诉的案件也并不能使所有业主从中获益，很多物业纠纷经过诉讼反而增加了对抗性和解决的困难，因此，业委会对诉讼的偏好未必是理性的。

（三）业主在纠纷初期更愿意选择协商解决。不论小区是否已成立业委会，小区业主对于协商的优先选择是一致的，这说明在纠纷初期及时通过合理的机制和政府的介入有利于纠纷的及时解决和控制。但如果纠纷提出的诉求本身不具有合理性，即使采用激烈的群体上访等方式，也同样难以得到合理解决。

（四）各方未将业主组织作为改善社区治理和物业纠纷的首要因素。物业公司关注的是业主的消费意识、居委会的作用和政府主管部门的作用。而业主和居委会更加关注物业公司服务的规范运作。这说明在利益冲突中，处于中立地位的政府实际上更多的是站在业主一方，将规范物业服务作为改善社区治理和物业纠纷的首要因素，而不认为成立业主委员会是解决纠纷的关键。

（五）各主体对业主组织基本持肯定态度，物业公司也并不反对业主组织。业主和物业公司当事人双方及街道办事处、居委会等中立参与者都对政府介入、街道办事处及居委会作用寄予较高期待。

三、关于完善沈阳社区治理与业主自治模式的对策建议

（一）加强政府对业主组织的行政指导，引导业主委员会的建设和业主意识转变

1.政府应对小区业主大会的召开及业主委员会的成立进行行政指导，积极帮助业主委员会理顺其与物业公司的关系，对业主委员会的委员资格、资金状况、纯收益性民事活动的经营状况等进行业务指导。

2.通过明确的法规政策对物业管理最敏感和重要的问题制定出较详细的规定和标准，尤其是物业费问题。在承认业主自治的前提下，逐步形成政府对业主自治的引导、监督和规制，并通过法律、公约、监管限制业委会的权力。

3.加强对业委会成员的物业管理知识和社会工作知识的专门培训，使业主委员会能理性、客观、公正地参与小区民主自治建设。同时房地产行政主管部门、街道办事处应当定期召开社区、业委会、物业联席会议，建立沟通渠道，指导业委会和物业公司规范、细化物业管理服务合同条款，引导业主自觉遵守业主公约。

（二）加強基层政府对物业管理的全面监管和有效控制

1.应制定标准化的物业服务标准和格式合同，尤其是对前期物业的服务项目、收费方式、基本价格的概念制定出尽可能详细的条款，业主在购房时或入住之前必须签署业主公约和前期物业合同。

2.政府主管机构对物业服务企业实行严格监管，可要求其交付风险基金或加入责任保险，并建立处罚和退出机制，在接到业主投诉的情况下，可以通过调查评估确认违约事实，根据问题程度要求其限期纠正或退出，并指定符合资质的企业接替，造成的损失可由基金或保险理赔。

3.减少业主对共有设施和公共物权的管理权限和责任，建立中立的公共监管机构，在使用维修基金等问题上，可由公共机构代管，也可由全体业主决定，并建立异议或听证程序。

4.政府介入物业管理应以街道办事处为主体，对物业管理进行指导、协助和监督。街道办事处除了牵头成立业主委员会外，还应当建立物管纠纷投诉调解站，安排专职人员调解物业公司与业主的矛盾，使基层政府在物业管理中的“柔性”指导作用变为“刚性”的行政救济，有利于纠纷的有效解决。

（三）建立有效的多元化纠纷解决机制

物业纠纷的特点决定其不适于采用司法救济，因为诉讼的高成本、长周期、对抗性、执行难等会加大纠纷激化，陷入僵局。基于物业纠纷的特点，应重在预防，在纠纷发生后，应建立便于利用的中立性解纷机构，政府也必须及时介入，避免纠纷的扩大和激化。应建立由社区民间、基层政府或行政主管机构以及司法调解相互衔接的多元化纠纷解决机制，多数物业纠纷应由前置性非诉讼程序解决，以减少物业纠纷给当事人和社会带来的巨大成本风险。

参考文献：

1. 张金娟.物业管理模式的演变[J].城市问题，2019（2）

2. 朱艳萍.业主委员会自管物业的法律困境与消解[J].人民司法（应用），2017（7）

3. 张雪霖.城市住宅小区物业管理面临的困境及其生成机制[J].北京工业大学学报（社会科学版），2018（3）

4. 黄建文.城市住宅小区的业主自治与政府介入[J].学术界，2011（4）

作者简介：

魏  来（1988.8-），女，汉族，辽宁沈阳人，沈阳工程学院法学院，实验师，硕士学位，专业：诉讼法学，研究方向：民事诉讼法学、民商法学。