本文选取2002～2015年277个地级市的面板数据，采用非线性模型，对财政赤字、“土地财政”与房价之间的关系进行研究，通过财政赤字这一转换变量，关注财政赤字、“土地财政”与房价之间的内在联系，以期对三者之间的内在机制进行更加深入的认识和揭示。

理论模型及研究假设

借鉴Wu（2015）的理论框架，建立一个涵盖房屋所有者、房屋开发者、地方政府在内的理论框架，其三者在土地市场和住房市场相互作用，以确定均衡的房价和地价。其中，在住房市场上，均衡的房价是由住房的所有者和房屋开发者对房屋的需求和供给决定的；在土地市场中，房地产开发者对土地的需求和地方政府对土地的垄断供给决定了均衡的地价。该模型暗含上升的收入和人口会导致房价和地价上升的假设。

通过对三者关系方程的构造及推导，我们可以得出地价对房价的促进作用是毋庸置疑的，财政赤字对“土地财政”总体规模起到促进作用，但对于“土地财政”对房价的影响，由理论框架我们无法得知该导数的符号。因此“土地财政”对房价可能存在正向、负向或不存在影响。若我们将土地出让收入看作一种税收，则在房屋买卖环节，该税收会被转嫁至购房者，则土地出让收入与房价必然为正向关系。而站在市场经济的角度来看，政府通过市场交易转让土地是必然的选择，房价是由供需关系决定的，与政府卖地行为并无直接关系，故“土地财政”与房价之间可能不存在必然联系。另一面，当政府加大“土地财政”规模时，其资金充裕，有实力增加保障性住房的数量，这种方式也会抑制了房价的上涨。因此从理论上来说，“土地财政”规模对房价存在的影响是不确定的。但参考大多数学者的研究结果和基于房价与“土地财政”规模之间数据关系，我们认为，“土地财政”促进房价的上涨的可能性更大。因此，本文提出假设一：“土地财政”规模对房价存在正向影响。

由于土地财政规模对房价的影响可能不是完全线性关系，或者由于财政赤字的影响，使其在不同财政赤字水平下，“土地财政”对房价的影响程度表现出不同的水平。据此我们提出假设二：财政赤字水平不同的地区，地方政府“土地财政”规模对房价的影响是不同的。

实证模型与变量选取

（一）模型设定

本文在建立普通面板回归模型的基础上，设定面板门限回归模型，对房价问题进行考察。普通面板回归模型设定如下：

其中，y为被解释变量，代表房价变动；def为反映各地区财政赤字水平的变量，fee反映土地出让金额水平，x代表其余的控制变量，ε代表均值为0、方差为1的独立同分布的随机误差项。单一门限的面板门限模型设定如下：

其中，y代表房价变动；def为反映各地区财政赤字水平，且其为所选择的门限不变量；I(.)为示性函数，括号里的条件满足时，示性函数为1，不满足时为0；fee反映土地出让金额水平；x代表其余的控制变量；ε代表均值为0、方差为1的独立同分布的随机误差项。

在现实情况中，财政赤字作为门限变量时，土地财政对房价的影响不一定表现为“单门限效应”，当存在两个门限时，其形式如下：

（二）变量选取

对于财政赤字，采用各地区财政预算赤字与该地区GDP的比重来表示财政赤字规模。土地财政采用人均土地出让金对数值衡量。将人均GDP、职工的平均工资纳入控制变量，来控制经济发展水平对房价的影响；人口密度指标来控制商品房需求；采用城市建设用地来控制城镇化对房价的影响；对于产业结构对房价的影响采用第二、第三产业占GDP比重来控制；人均道路铺装面积来反映城镇居民生活质量，以控制地方公共设施对房价的影响。

（三）数据来源及处理

本文采用我国277个地级市2002～2015的面板数据进行实证分析。数据来自wind数据库、2003～2016《中国区域统计年鉴》、2003～2016《中国城市统计年鉴》、2003～2016《中国国土资源年鉴》。

在研究时，为排除大中城市给研究样本带来的影响，采用包含35个大中城市的277个地级市数据样本以及剔除35个大中城市的242个地级市数据样本进行对比分析。

实证结果及分析

（一）面板模型回归结果

为验证土地财政对房价增长的影响，本文首先基于普通面板数据模型，将房价变量作为因变量，人均土地出让金对数值和财政赤字规模作为主要解释变量进行对比分析。结果发现，对于277个地级市样本的回归结果，当不考虑财政赤字规模变量时，人均土地出让收入每增加1%，房价增加0.0508%。控制变量对房价均存在正向影响。对比来看加入财政赤字后，人均土地出让收入每增加1%，房价增加0.0409%。新加入的财政赤字规模每增加1%，房价上涨0.497%，影响显著。加入的控制变量对房价也均为正向影响。剔除35个大中城市数据后，结果与未剔除前基本一致。

总体来看，在两个样本量的实证检验中，无论是否存在财政赤字变量，土地财政对房价的影响都是正向显著的，故假设一成立。财政赤字与土地财政规模对房价均有正向影响，且加入财政赤字变量后，土地财政规模对房价的影响均略有下降。从本文的理论模型中我们知道，财政赤字对土地财政规模具有正向促进作用，因此土地财政规模对房价的影响必然受到不同财政赤字水平的干扰，财政赤字与土地财政规模之间的关系很可能影响了土地财政规模对房价的作用。因此，有必要利用门限面板回归模型，将财政赤字变量作为门限变量，进一步探讨土地财政规模对房价的影响。

（二）门限面板模型回归结果

本文选取财政赤字规模作为门限变量，土地财政规模为主要解释变量，人均GDP对数值、人口密度、职工平均工资对数值、城市建设用地、人均道路铺装面积为控制变量。对不同样本量的数据样本均在控制变量中依次加入第三产业占比变量、第二产业占比变量。通过此种方式一来可以验证产业结构对模型的影响，再者也可以作为模型的稳健性检验。

在进行门限面板回归之前，首先需要对样本数据的门限效应进行验证，发现无论是277个样本量还是242个样本量，均适合两门限值变量模型。在对模型正确设定后，本文采用STATA 12.0软件对以财政赤字水平为门限变量的两门限面板模型进行求解。具体结果如下：

表1 面板门限回归模型结果

表1为面板门限回归的结果。（1）、（2）、（3）列结果为包含35个大中城市的272个城市样本回归结果，（4）、（5）、（6）为剔除35个大中城市后242个城市样本回归结果。其中，（1）、（4）列不包含第二、第三产业占比变量，（2）、（5）列在（1）、（4）列的基础上，加入第三产业占比变量，（3）、（6）列为在（2）、（5）列的基础上继续加入第二产业占比变量的回归结果。

就模型中的控制变量而言，均为显著的正向影响，符合预期。对于第（1）列回归结果，可以看到门限值分别为0.0402和0.1429。两个门限值将土地财政规模对房价的影响分为三个阶段。在这三个阶段，土地财政对房价的影响系数分别为0.0471、0.0538、0.0614，即随着财政赤字水平不断的提高，各地区土地财政规模对房价的影响程度也随之不断加强。财政赤字水平越高，政府为弥补财政赤字而“经营城市”的冲动越强烈，则通过“土地财政”刺激房价上涨的动力就越强。

再看第（2）、（3）列的回归结果。新加入的第二、第三产业占比变量对房价的影响为正向，这与普通面板回归的结果相吻合。而门限值并没有因新控制变量的加入而发生变化。各个阶段土地财政规模系数有十分微小的变化，这表明模型结果是稳健的。剔除35个大中城市后的242个地级市样本的回归结果有细微的波动，表明模型的结果是稳健的。

（四）结果分析

两模型结果均显示，土地财政规模对房价具有正向的影响。且通过面板门限模型发现，不同的财政赤字水平地区，土地财政对房价的影响程度是不同的。随着财政赤字水平的不断提高，土地财政规模对房价的影响也在不断提高。这说明土地财政对房价不仅有直接的正向影响，且该正向影响还受到财政赤字水平的影响。财政赤字水平越高，地方政府通过“土地财政”刺激房价上涨的动力就越强。

此外，在面板门限回归的结果中我们还发现，剔除35个大中城市后242个地级市数据样本进行模型求解所得到的结果与277个地级市数据样本的结果是有差异的，剔除35个大中城市样本后的土地财政对房价的影响明显均高于277样本中各阶段土地财政对房价的影响。35个大中城市中绝大部分都位于低财政赤字水平地区，只有三个城市位于中等财政赤字水平地区。35个大中城市的判断标准是源于城市的人口数量及城建规模达到一定量级。在人口众多、城建发达的城市一般其企业众多，经济更为发达，这些城市财政来源更为多元化，赤字水平也较低，对土地财政的依赖程度没有经济欠发达城市那么强烈，故当样本中存在35个大中城市时，必然会拉低总体样本土地财政对房价的影响水平，且对门限值得选择造成影响。

政策建议

本文的研究表明，分税制引发的财政赤字，促使地方政府对土地财政产生依赖，进而推动了房价上升；且财政赤字越大的地区，土地财政对房价的促进作用越强。由于土地资源的不可再生性，地方政府依靠土地财政并非一个长久之计，且这种方式对房价的推升也不利于整个社会的平稳发展。为此，本文提出以下改革建议：

1.深化分税制财政体制改革

从根本上解决“以地生财”的财政模式，引导房价合理波动，需按照权责对等的原则对财政体制进行深化改革，尤其是针对我国地方政府长期财权与事权不匹配问题，应赋予地方更多财政自主权。首先，以法律形式确认中央与地方政府的财政责任。其次，应逐步将重要事权上移、财权下移。再次，应提高地方政府在共享税中的分享比例，扩充地方财政来源，缓解地方的财政压力。最后，尽快健全地方税体系。

2.完善土地出让金的预算监督管理

土地出让金预算管理的薄弱使地方政府在使用土地出让收入时具有较大的自由裁量权。由于土地出让金的收支管理内容复杂，缺乏统一的制度规范及管理体系，因此政府应着手在这些方面进行系统的规范，并加强对财政收支管理的监督，从重、从严对收支管理中的违规行为进行处理，提高违规成本。同时，应对所进行的每一块土地设立专门的财务档案管理，加强国土部门与财政部门的协作能力。

3.加大中央对土地收入的分享比例

为了遏制地方政府为追求当期土地出让收入最大化的行为，应当考虑提高中央政府在土地出让收入中的分成比例。由于现阶段地方政府依赖土地相关收入的情况严重，为保证提高分成比例后地方财力不受到较大冲击，应结合财政体制改革的配套措施，提高地方税收分享比例、开征新税源等。使得在中央分成增加后，地方既有财力能够保持稳定。

4.调整当前土地供应方式

政府未来或将不再垄断居住用地的供应。这种供地方式的改革将打破政府垄断供地的现状，再配合对政府其他来源收入的供应以及转移支付制度的完善，对破解土地财政难题，缓解房价问题或有良好的作用。近期来看，推动此项改革的当务之急应加紧出台细致的实施政策，如规定何种类型的企业可以进行用地性质的转变，性质转变时是否需要补缴土地出让金，企业如何定价自有用地建造的房屋等。