宋 兵

（驻马店市土地储备开发中心，河南驻马店463000）

一、影响房地产经济发展的外在因素

（一）金融因素

房地产行业的开发与金融资本有着直接的关系，目前我国房地产行业的发展主要采用的融资方式是向银行借贷。房地产经济本身属于经济密集型的产业，房地产行业的发展在很大程度上取决于是否有大量的资金注入。房地产业的发展离不开金融资本支持，金融业在很大程度上对房地产发展有推动作用，两者是相辅相成的关系。目前我国已经发展出完善的房地产金融体系，房地产业的信贷融资、股本融资方式很大程度上促进了房地产业快速发展。主要形成了以一级市场为主的房地产金融市场体系，二级市场还处在完善当中，房地产金融中的信用担保、资产评估、法律中介等相关机构还处在不断完善发展的过程中。

（二）土地资源

土地供给水平是影响房地产经济发展质量的客观因素，通常土地资源供给丰富会促进房地产业的快速发展，土地供给的限制不仅会影响房屋价格，而且会影响我国房地产业整体发展水平。首先，土地是房地产的基础价格，土地成本费用一般占到房地产业的40%，对房地产业发展质量有举足轻重影响。其次，土地流动是房地产业市场发展的前提，正是因为土地市场的繁荣发展，才能带动我国房地产业的快速发展。再次，土地权属还是构成房地产经济关系基础，土地还会影响宏观经济政策调整方向。保持土地资源的合理配置，对于促进房地产业快速发展有重要的价值。随着我国城市化进程加快，我国房地产业的土地供给相对充裕，但是仍要加强土地供给监管，有效的防止乱占、滥用土地现象，着力在加强土地总供给控制基上，全面提高土地的利用效率。

（三）市场环境

市场环境是当前影响房地产行业发展的重要外部因素，特别是随着房地产行业供给量的不断增加，房地产行业的扩张趋势在很大程度上影响着我国城市经济发展秩序。而且当前我国房地产的需求也呈现出分化趋势，这使得预估房地产走势也更加重要。目前我国围绕着房地产市场已经构建起多层次的住房保障体系，着力在维持房地产供给与总需求平衡的基础上，实现房地产经济结构的合理化，形成长效的房地产市场管理机制。党的十九大以来，我国奉行市场化的房地产业发展路线，注重进一步减少行政机制对房地产业直接干预，力求建立起长效市场调节机制，同时加强地方房地产市场环境建设力度，从而有效控制房地产业的风险，切实通过市场方式来调节房地产投资过热行为，达到完善市场竞争体系，应当保证房地产业稳步增长态势，通过市场解决当前库存处于高位，房地产业消化周期长，房地产供求不平衡的现实矛盾。

（四）政府调控

在社会主义市场经济体系中宏观调控对我国经济发展的影响作用是深远的。宏观政策因素对于房地产业的健康发展有重要指导意义，随着国家出台密集的房地产调控政策，这在一定程度上影响着我国房地产行业的发展质量。目前我国主要以货币政策的方式对房地产行业进行着调控。政府的宏观政策在很大程度上影响着房地产经济的直接发展水平。2017年以来，中国至少有55个城市密集出台了房地产业的调控政策。

二、影响房地产经济发展的内在因素

（一）供需矛盾

从宏观经济的角度审视我国房地产经济的发展状况可以发现，房地产经济主要受到供需关系的影响，供求双方变动频繁是影响房地产业价格上涨的重要原因。房地产业的快速发展与消费者的关系是密不可分的，目前我国房地产业发展还受管理、技术等多种因素影响，但是因供给变化因素影响，我国房地产的供给变化要强于需求变化，供给相对于需求的变化特征更明显，这使得我国房地产供给与需求远未达到理性平衡的目标。当前我国房地产业的涨势不断，二线城市房价上涨速度甚至超过一线城市，地王、楼王现象层出不穷，这在很大程度上是由于供需不平衡造成的。目前国家出台的限购政策，在很大程度上也是出于调节供需平衡的考虑，只有保持供需平衡，才能提高房价的控制能力。

（二）房价因素

目前导致房地产业波动的重要原因是房价不稳定问题。由于房地产业投资存在一定的盲目性和投机性，导致房地产价格容易在不同时期出现较大的波动。而且在很多时候表现出非理性的不规则上涨问题。随着房地产价格的上涨，还会在很大程度上导致房地产投资规模的扩大，从而推动房地产业的快速繁荣发展。由于房地产供求关系的变化，导致当前房地产业发展很可能损坏未来房地产的整体健康情况，从而造成追求恶性短期效益的问题，从而给房地产业衰退留下潜在隐患。

（三）投资情况

投资是影响房地产业发展质量的根本性因素，是推动房地产行业发展的重要原因，也是房地产业发展的原动力，不同地域房地产业发展与投资有直接的关系。通过房地产行业的投资增加，意味着房地产业扩张规模的加快，从而使房地产业进入繁荣期。我国房地产业的快速发展与投资规模的加大是分不开的。一旦限制房地产业的投资规模，房地产业将会迎来不可避免的寒冬期。房地产经济发展周期与投资规模有直接关系，因此稳定房地产业应当从稳定投资开始，只有通过有效控制房地产业的投资回报率，加强对投资的适当引导，才能实现控制投资合理增长目标。

三、房地产经济稳定发展的基本策略

（一）加强政府调控力度

为了促进房地产业的健康稳定发展，强化对房地产市场的全面控制能力，应当提高政府的宏观调控水平，在充分尊重房地产市场的基础上，使用宏观经济调控政策。首先，注重分析价格情况变化，科学分析房地产市场出现的波动情况，在建立起完善市场监控体系的基础上，全面提高出台政策的社会适应性。其次，当前政府调控房地产业的政策主要落实在有效遏制房价过快上涨问题上，运用稳健的货币政策、限购政策，充分发挥银行等机构的调控作用，全面加强房地产市场的管理与调控，从而有效防止出现房价大规模波动的现象。再次，加快构建房产税体系，着力运用房产税方式对房地产市场进行调控，从而防止出现市场激烈竞争导致的房地产价格波动问题。只有从市场出发，实现市场与宏观政策综合运用，才能提高房地产经营管理的效率，解决房地产经营中的问题，全面提高房地产经营有效性。

（二）加强房地产投资引导

为了有效地遏制房价的过快上涨，促进我国房地产业的健康发展，使宝贵的土地资源更好地满足人民群众的需求，应当加强房地产投资引导，注重合理配置改善性住房与保障住房投资比例，在相关政策的引导下，实现科学合理的配置房地产市场投资。首先，明确投资主体的责任与义务，全面提高投资主体的风险控制水平，着力加强对房地产投资企业的资质审核，保证房地产业理性和优质投资，实现投资层次的优化配置。其次，加强房地产业过剩产能的调控，注重及时淘汰僵尸企业，做到合理优化重组产能，从而制定完善的企业准入与退出机制。再次，加强对投资规模的引导，控制银行贷款规模，加强银行放贷监管，通过银行手段来遏制房地产投资规模增长速度较快的问题，切实促进经济与房地产经济的协调发展，达到健康稳定投资房地产目标。

（三）进一步规范土地市场

加强规范土地市场的工作有重要的价值，只有不断地实现对土地市场的规范引导，合理地控制土地供给，才能根据地区经济发展形势有效控制好房地产业的规模，着力通过房地产业促进地方经济的快速发展。首先，注重控制好房地产业的土地供给总量，保证土地供给与住户需求相适应，同时在土地供给时落实好国家相关政策，注重加强土地资源的管理权，明确制定可行的土地供给计划，从而保证我国土地供给的科学合理性。其次，加强土地供给的规范管理，注重严格履行必要的土地市场交易程序，完善国家土地的转让方式，降低行政性土地的出让比例，有效防止出现违规操作土地的现象，实现对土地项目的优化管理。再次，完善土地市场供应机制，在坚决执行招拍挂制度的基础上，运用行政监督手段保证土地出让的合理规范，符合国家的相关法律法规。

（四）完善土地金融市场制度

为了促进我国房地产业的快速发展，还应当完善我国土地金融制度体系。首先，完善土地金融市场的融资渠道，注重加强商业银行的贷款信托管理，不断积极改善创新多元化的发展机制，建立起科学的住房金融管理体系。其次，完善我国房地产市场的金融制度，注重开发房地产市场的多元金融服务机制。再次，根据我国住房消费者的实际需求探索公积金低息贷款政策、住房储蓄政策，以及其它的优惠政策等。

房地产经济波动受到内外因素影响，只有在完善房地产业发展机制的基础上，才能找出影响房地产业发展的主要原因，从而制定完善的房地产业控制政策。

[1]刘 欢.试论我国房地产经济波动的特征及成因[J].科技经济市场，2016(2)：21-22.

[2]张 伟.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[J].北方经贸，2016(9)：96-97.

[3]梁庭俊，章丹丹.房地产经济波动的影响因素及应对策略研究[J].财经界：学术版，2016(24)：18.