艾尼瓦尔·麦麦提艾力，乌斯曼·尼牙孜

（新疆师范大学商学院，新疆乌鲁木齐 830017）

0 引言

房地产已成为我国的支柱产业之一。房地产行业发展也带领着房地产中介服务市场的发展。一般情况下，房屋交易是在互不相识的两个产权方（转让方和受让方）之间进行买卖交易，交易金额较大，存在的交易风险也较大。双方为避免风险，通过选择合法的中间人和合法的中介机构来进行交易，这时房地产中介公司进入这个领域办理相关的产权转让手续。因此研究房地产中介在房地产交易中有何作用至关重要。这些问题需要我们进行进一步调查，收集第一手资料，分析有效数据进行处理，然后得出结论。

1 研究意义

1980年我国第一家房地产中介公司成立，从近40年的改革开放成就来看，我国的房地产业进入了一个很明显的发展阶段。随着房地产业的发展，房地产中介服务逐步形成。但是，新疆的房地产中介行业发展较晚，管理制度不完善，房地产经纪人员登记不规范，本身存在着一些问题，其中最主要的是诚信问题。已有的文献很少研究房地产中介在房地产交易中的作用，基于此，本文总结已有的理论成果和调查获得的结论，提出房地产中介市场存在的缺陷，并进一步给房地产中介市场提出相关的对策建议。

2 国内外研究

随着国内房地产业的发展，房地产中介行业受到相关学者的关注。宋晓琳[1]（2005）认为，我国2001年加入WTO以后，房地产中介市场对外开放，国际同行进入中国市场，对国内房地产中介公司带来了新的竞争，并促使了中介行业改革；周建军[2]（2005），在已有的房地产中介服务政策法规的基础上，研究并探讨了中介服务政策法规的缺陷，并提出了相关的对策建议；贾俊涛[3]（2008）围绕“诚信”问题进行SWOT分析，以顾客的满意度作为出发点，研究顾客对中介服务的满意度和其在交易中的作用；种晓丽[4]（2014）、董流松[5]等人研究发现随着房地产市场的发展，房地产中介也随之发展。基于房地产市场信息不对称导致房地产中介出现欺诈、诱惑消费者的现象，提出了管理并监督房地产中介的对策建议；贺庆[6]（2017）对房地产中介的顾客满意结构和消费者行为进行研究，运用顾客满意度评价指标体系，在已有的理论基础上建立了顾客满意度理论模型，以该模型的结果针对性地提出对房地产中介企业顾客满意度的建议；左清兰[7]（2017）等人，基于房地产中介企业顾客满意度影响因素结构方程模型，选择4个指标体系，运用问卷调查法及SPSS分析软件，收集有效的数据进行分析，说明房地产中介企业顾客满意度的影响因素及作用；张炳信[8]（2017）以珠三角房地产中介行业的特色为研究起点，研究中介行业的特色并提出中介在房地产交易中的作用，并完善中介服务的对策建议；DAVID.C.LING（2002）对上市房地产公司的收益进行了研究，发现房地产证券可以提供国际多元化，要适当衡量国内房地产收益表现，必须对各国具体的系统性风险源进行充分控制；J.D.Benefield.M.T.Allen（2012）研究房地产销售与价格的关系，提出样本探讨销售价格对房屋买卖的影响，结果说明，销售折扣率越低销售越慢，销售折扣率越高销售越快。

本文对顾客进行问卷调查，分析顾客对房地产中介的满意程度，说明房地产中介在交易中的作用，并给房地产行业发展提出建议。

3 研究内容

3.1调查对象、研究方法

房地产交易是买卖双方或者买卖双方通过中介公司来进行的一种产权转让。因此主要参与者为：买方、卖方和中介公司。本文主要采用调查问卷的方式，在乌鲁木齐市内不同区域抽样，对在该地居住的18岁以上的群体进行调查；同时结合文献查阅和田野调查的方法，进行科学研究。

3.2研究假设

首先在确定研究目标和研究对象的前提下设计调查问卷，并参考相关文献修改问卷内容并加以完善。本文要调查数据的可靠性，预设发放300份纸质调查问卷和一份网络调查问卷，实地调查和网络调查相互结合，以提高调查效率。调查问卷分为两类，一类主要针对客户，另一类主要针对从事房地产中介服务的人员（房地产经纪人），要保证调查对象积极配合，尽量保证问卷设计简单、层次分明、逻辑适当。

预期假设：设计调查问卷进行研究，房地产中介服务对房地产交易的作用大，是因为房地产中介可以降低交易风险、交易成本，提高交易效率。

3.3调查步骤、过程

本文的调查分三个步骤进行。

第一步：设计两份调查问卷。第一份调查问卷由23道题组成，包括21个选择题和2道矩阵题。第二份调查问卷由16道题组成。

第二步：设定调查对象及调查时间进行调查。设计完成调查问卷后，在乌鲁木齐市天山区、水磨沟区、沙依巴克区、新市区等区域进行调查问卷填写并收回。

第三步：进行问卷分析。

3.4结果分析

通过调查问卷获取相关的数据，调查范围主要在乌鲁木齐，所发放调查问卷300份，网络调查问卷一份，成功收回调查问卷为295份（含26份网络调查问卷），收回率为90.49%，可以认为数据是有效的。基本情况见表1、表2。

表3是消费者对中介公司满意度的调查。此表包括10个小题，主要是消费者对房地产中介公司服务的满意度情况分析。

表1 调查对象基本情况

表2 消费者需求调查情况

结果分析如下：通过中介交易比较安全、风险小，同意率达到了53.9%，说明买卖过程中双方通过中介公司进行交易时，觉得可以降低交易风险。通过访谈可知，交易风险包括资金安全，避免虚假的房屋交易；认为中介比较有经验，能提供更加专业的建议和指导，中介提供的房产信息更全面、真实可靠，中介在交易中的作用很大的比率分别为81.70%、80.68%、74.24%，说明中介公司在房地产交易中起着很大的作用。对房地产中介人员的服务问题上，很看重房地产中介人员的服务态度的比率为99.32%，说明中介服务态度是最关键的。

表3 消费者对中介服务的满意度调查

4 结论和建议

通过分析本次调查可知，大部分人都接受过房地产中介服务，他们还认为通过合法的房地产中介公司可以很大程度上节省自己的时间，还可以获取有效的房源信息，也不用操心繁琐的交易流程，房地产中介可以仔细地介绍各种疑问。房地产中介在交易中的作用比较大，因此随着社会的快速发展，时间安排得比较紧，看房、找房源等方面还是需要中介公司来办理比较实惠，可以避免资金流失。

为了更好地为消费者服务，需要对中介公司实行以下措施：

（1）规范中介公司的管理

随着社会的发展，乌鲁木齐等大型城市的中介公司越来越多，从事房地产中介的人员也越来越多，因此为了保证消费者的权益，国家和企业应该规范管理制度，制定备案制度，及时处理出现的问题，给消费者打造友好的服务环境。

（2）定期检查中介公司的合格证书、营业执照

在调查中了解到，在消费者对中介公司的疑问中，选择“证书是否完善”、“合同手续是否健全”等问题的关注度比较高，可以说明消费者对从业人员的合格证书、营业执照很关注。企业应该予以充分重视。

（3）消除消费者对中介公司的担忧门槛。政府或者相关部门应该组织统一考试，只有具备相关学历以及有相关经验并通过统一考试，才能进入中介工作。

卖方会考虑房产安全，顾客会考虑资金安全，消除这些忧虑的方案：第一、签订完善严格的合同；第二、明确各项收费，明码标价；第三、向消费者展示全面的合格证书、营业执照；第四、向消费者解释清楚政府管理部门对房地产中介交易的监管。

（4）提高中介服务质量，加强对从业人员的培训、管理

顾客非常在意合同的规范性、中介收费是否符合国家标准、中介企业员工服务态度好坏以及员工是否具备丰富的专业知识，因此必须加强对中介企业员工的专业培训，不断提高从业人员的综合素质，提高从业人员