李珊珊　林楠

“锚：城市民宿”从2016年底开启在上海民宿项目，按照稳步的扩张进度，已经先后完成了约20个小型城市的民宿项目，目前正在运营的有11个项目。在上海激烈竞争的民宿市场上，“锚：城市民宿”以高品质的设计和运营，正成为民宿行业中的“新星”。

李珊珊是同济大学建筑与城市规划学院在读博士，她是“锚：城市民宿”的负责人之一，既是设计的参与人又是运营的负责人，采访中她提出了对城市民宿的一些看法。

快速的城市化进程推进了城市空间的整体提升。人们不断追求空间的新体验与新感受，这让民宿行业不断的思考与反思。城市民宿的兴起必然会带动城市居住空间的新一轮改造运动，为城市的多元化贡献力量。

《设计》/李珊珊

《设计》：介绍下城市民宿的项目背景与发展现状？

李珊珊：我理解的“城市民宿”最原始的雏形是“家庭旅馆”。但家庭旅馆绝不是我们目前谈到的城市民宿。城市民宿出现的决定性契机是房屋共享平台的出现，最著名的应该是Airbnb。上海作为国内全球化程度較高的城市，有很多西方背景的人接触到Airbnb平台并推崇其理念，将家里空置的房子分享给需要的游客，并以此为媒介，结识更多的朋友。一开始的时候，这只是小蚂蚁的行为，个人分享自己的家，后来一些创业者从中发现一定的商业空间，就开始利用平台发展我们俗称的“二房东”事业。主要的方式是与房屋主签订长租合同，经过一定的改造设计，在平台上发布并运营。随着规模效应累积，目前在城市里变成了某些人有好多套房子的运营，然后就慢慢的变成了一个产业。“路客”都是其中产业化的代表。通过快速拿房、类型化的设计风格达到快速扩张的目的。但产业化的扩张走向何方，其实是各个民宿运营者需要抉择的。

“城市民宿”的产业化现象在各个城市发展并不均衡。从消费上看，与来这个城市的人的空间消费理念有关；从生产上讲，又与这个城市的创业阶层有关。从全国来看，上海目前是城市民宿发展比较快的城市，不管从设计上、数量上都在全国首屈一指。而且其产业化也出现的最早。

《设计》：城市民宿的空间载体有哪些？

李珊珊：城市民宿的空间载体是城市里的各种居住建筑。其类型与城市居住建筑的类型是等同的。以上海为例，这里有非常丰富的居住类型。既有1930年代的石库门里弄、公寓大楼和花园洋房，也有新中国建立后计划经济时代集体建造的工人新村，还有改革开放后的多层小区、高层小区、公寓综合体等。其类型非常丰富，这也使得民宿的体验更加多元。选择哪种类型，都反应了消费者的品味。比如在Airbnb上看，会发现上海很多网红的民宿是石库门里弄改造的。而且上海的Airbnb页面的宣传广告也是上海的石库门里弄，可以清晰的看到在城市民宿的世界中城市居住空间的身份认同是有选择的，上海目前是石库门里弄作为代表，北京是四合院作为代表。当然，这也是不断变化的。

《设计》：城市民宿和酒店有什么不同？

李珊珊：首先酒店有很多的细分，一般有商务型酒店和度假酒店。最近还出现了很多设计型酒店，可以看到酒店的丰富性。但总的来说，传统意义上的酒店在产品的规模效应基础上，是以提供高品质和标准化的服务为目标的。而城市民宿是由少而多堆积起来的空间产品，这也决定了其定制化、追求特色性和体验感的产品特征。之前的路是比较简单的，在未来当具备了一定规模的基础上，民宿还是要深挖和强化自己的特色性，和酒店拉开差异。

《设计》：城市民宿如何体现自身特色？

李珊珊：我理解的城市民宿的核心特征是人情味。这不仅体现管家对消费者的服务上，也体现在设计上。在服务上，有些观点可能会认为民宿的服务品质没有酒店高。主要是受制于城市民宿都是线上运营，线下不是24小时近距离接待的。我们作为城市民宿的运营者也在思考这个问题，考虑将现代的分散的民宿进行适度集中，比如说提供四五套房间的集中式民宿，有点像酒店，但是规模比酒店小。这样从成本上可以允许安排管家在那里，管家和客人之间应该建立的不仅仅是消费者和服务者的商业契约关系，更多的是一种像朋友一样分享的感觉。这也会成为客人进行深度城市体验的重要方面。从空间上，这种集中式的民宿为公共空间的打造提供了可能，可以创造一些不同客人分享交往的公共空间，也可以成为城市的一个小客厅。

在设计上，一方面要重视城市文化的挖掘，这是城市人情的重要载体。另一方面要强化小而美的民宿特点。在这点上，我们从一些国外的设计型酒店上学到很多。最早的时候我们很关注一个ACE Hotel的设计型酒店，是酒店产品中的“奢侈品”。它是一帮伦敦的嬉皮士创立的酒店公司。他们的空间设计理念就是做每个城市独有的酒店。他们做每个城市的酒店前，会先作至少三个月的城市调研，深入的沉浸在城市文化里。可以看到大家现在对空间的认知，早已不再是国际式、全球化的东西，而是在寻找很在地的东西。我们的城市民宿也是这个理念，希望每个房子都有它所在城市街区的一些印记。每个房子都有自己的表情。第二点，我觉得民宿的设计需要建立一种主人的在场感。我们到一个酒店里面去，不会在乎这个酒店的主人是谁，但是我们到一个民宿，其实是想了解的。这根源于民宿诞生时的基因：主人和客人通过空间来分享人生。所以你到一个民宿里面去，如果这里陈设了一些生活化的内容，如书籍、画作或者是收藏，这体现的就是主人的在场。可你到一个酒店的话，它不会给你这些东西。虽然民宿出现了产业化、规模化现象，我们要向酒店学习，但这些根本的东西是不能动摇的。

另外一个不同，这也是民宿可以带来“家”的感觉的很重要的一方面，就是民宿是可以自己做饭的，但酒店是没有这个功能空间的。总的来说，他们之间是有非常多的共性，而且正在走向殊途同归的过程中。他们共同思考的问题都是：如何针对特定人群创造一个好的居住型空间？

《设计》：城市民宿的发展对传统酒店业的影响是什么？

李珊珊：我不够了解酒店行业，但我也观察到酒店行业正在寻找各种各样的可能性。首先因为酒店的市场份额被民宿瓜分了，所以倒逼酒店业反思。很多酒店都在重新聘请设计团队，重新建立酒店的IP，甚至在空间设计上也在打破传统，寻找设计感，同时也很重视酒店的公共空间的体验感。其次，酒店正在重新定义他们的空间，尤其是公共空间。比如北京最近很火的一个叫做Chao Hotel，他们把新零售跟酒店结合在一起，把公共空间变成了一个不只是客人进行商务聚会、喝下午茶的地方，还经常引进一些讲座、活动，成为一个多义的空间。经营JP这个事情Ace Hotel做的很好，会跟一些潮流品牌进行联名。酒店同时变成一个展览性的空间。另外很多酒店也在涉足新零售相关业务，比如说有些高端的家具，既是可以使用的，也可以买走。其核心就是：酒店作为一个人群聚集的空间，可以成为一个载体，讲零售、展览、体验等各种事情link在一起，成为一个各种事件发生的场所。

《设计》：城市民宿和乡村民宿之间的差异是什幼

李珊珊：城市民宿和乡村民宿具有极大的差异。第一个就是城市和乡村的差异，这包含两重含义，首先是城市空间和乡土空间的巨大差异，其次是选择城市空间旅行和选择乡村空间旅行的人在品味上的差异。总的来说，去城市旅行的人追求的是城市的人文文化，因此设计上要体现的是都市人文性格。去乡村的人是追求田园牧歌和自然环境，在设计上要建立跟自然之间的关系。

还有就是模式上，目前看来乡村民宿多具有一定的规模，因为乡村基础服务不如城市，因此需要民宿提供更多的服務，一个固定的管家对于乡村民宿是十分重要的。而城市因为设施完善，很多都是线上沟通，线下通过密码锁自动入住，各个方面都相对简单便捷。

《设计》：城市民宿的运营模式是怎样的？

李珊珊：我们的运营模式目前还是“寻找房源一签订长租合同一改造设计一线上+线下运营”。首先是寻找到合适的房子，之后要跟房东谈判，争取一个相对久的合约期和保障较高的违约条件。目前来说，在城市民宿上，考虑到装修投入，一般希望合作在三年以上。装修成本控制在六个月之内回笼。房源上线后，需要有24小时的客服人员在线上服务，目前除了Airbnb之外，像小猪短租、途家等民宿平台正在快速发展，也带来了很多的流量。客人下单后客服会提供详细地址和密码，然后客人可以自助利用密码进入我们的民宿。退房之后，我们也是利用平台进行线上下单，请保洁人员进行保洁服务。但目前来说，和酒店类似，我们也在寻找新的运营理念，如和新零售的结合、和线下体验的结合等。

《设计》：城市民宿的安全因素如何控制？

李珊珊：关于民宿的安全问题有很多讨论，目前聚焦的有两点：一个是和社区居民、物业之间的关系。另一个是入住的客人、房东的身份认证问题。我始终认为作为一个新兴事物，民宿还在成长的过程中，不能因为一些问题就完全否定，而是要寻找更好的解决方案。与社区的关系上，我认为民宿的运营者应该主动和社区物业、周边邻居建立关系，并制定一定的租房合约，限制民宿的一些扰民用途，不影响社区的正常生活。在入住的客人、房东身份认证问题上，更多希望从短租的平台入手，像滴滴作为一个交通工具共享的平台，也在不断推进司机、乘客的实名认证，我想短租平台有一定的相似性。同时建立一个统一的信用平台，不仅约束房东的行为，也同样约束房客的行为。

《设计》：城市民宿的未来发展趋势是怎样的？

李珊珊：不管是酒店还是民宿，共同的目标都是希望为城市创造出更多好的空间产品，让一些价值没有被充分兑换的空间价值兑换出来。城市民宿和酒店正在从两个方向往中间走。传统酒店是提供标准化的服务，这种服务是有品质的、相对高效的。城市民宿的特点定制化、特色性，其迎合了一定新兴阶层的消费需求。既有的一些观念认为城市民宿虽然追求一定的设计感，但受到造价限制，空间的使用品质并不高，且服务与酒店相比仍有差距。这些反应出了一些市场现象，但从发展的角度来说，城市民宿作为一个市场份额越来越大的新型空间产品，也在不断的自我成长，倒逼酒店业的服务提升和转型。城市民宿和传统的酒店产品正在竞争的格局中互相学习和融合。

对于目前的民宿产业，其实已经开始出现分叉。一种是走规模化，比如之前提到的路客，靠规模和资本运作取胜；另一种是走品牌化，建立高品质的品牌认知度。这取决于每个民宿运营者的选择。但总的来说，随着民宿产品越来愈多，民宿行业将会是一个愈加严酷的优胜劣汰过程，民宿在开始的时候在低租金和新鲜感的助力之下的舒适时光应该是很难重现。下一步要做的事，要么就是降低成本、要么就是提升溢价。我想设计作为提升溢价的重要手段，在未来将会更加的重要。