钟 泽

（肇庆市鼎湖区不动产登记中心，广东 肇庆 526070）

0 前言

随着新型城镇化建设的不断推进，建立具有中国特色的不动产管理体系，是深化改革发展的重要基础。当前，不动产测量是房地产管理、土地管理的基础性工作，强调测量的准确性、高效性，为管理工作的开展创设良好条件。从实际来看，不动产测量面临诸多问题，丈量误差、数据处理等方面的问题，要求不动产测量应强化技术建设，通过先进测量技术的应用，减少测量误差、提高测量数据质量，以更好的推进不动产测量工作发展。本文从不动产测量中存在的问题出发，就如何强化测量技术的实践应用，做了如下阐述。

1 不动产测量概述

不动产测量涉及面广，主要涉及房产测量、地籍测量等内容，是房地产及土地管理的工作基础。因此，不动产测量是强化土地管理的重要基础，能够基于完善的测绘数据，实现全面的管理构建。从不动产测量而言，其主要表现为以下几个方面的特点：一是不动产测量是具有行政性质的工作，是对现代地籍、房产测量的重要手段；二是测量数据可用于土地管理，为管理工作的全面开展形成完备的数据库；三是以地籍为基础，展开不动产测量，且测量技术多样化。在实际测量中，由于测量工作的复杂性，要求对宗地、界址等要素的综合考虑。随着新型城镇化建设的不断推进，不动产测量成为当前土地及房地产管理的重要基础，能够为管理工作提供可靠的信息依据。不动产测量应从实际出发，坚持“求真”的工作原则，确保测量数据的准确性。

1.1 不动产测量的意义

随着现代社会的不断发展，不动产测量的重要性日益凸显，是实现科学管理的重要保障。当前，房地产事业发展迅速，建立科学有效的管理机制，要求积极开展不动产测量，为房地产管理创造良好的条件。此外，土地资源管理是改革发展的重要基础，不动产测量的开展，旨在强化土地资源测绘，为土地管理提供完备的数据库，实现更加科学合理的管理建设。因此，不动产测量是新时期下房地产管理、土地管理的内在要求，强调加快不动产测量建设的重要性。

1.2 不动产测量的现状

不动产测量是一项重要的基础性工作，虽然取得一定的测量结果，但不动产测量仍有待进一步推进。一方面，不动产测量面临诸多问题，这些问题的有效解决，有待提高测量技术水平，满足不同环境状态，测量工作的实际需求；另一方面，不动产测量技术的应用问题突出，特别是先进的测量技术的应用程度不高，这在很大程度上影响不动产测量工作的现代化建设，要求强化不动产测量技术的发展及应用。

2 当前不动产测量中存在的问题

当前，不动产测量已在全国各地展开，并逐步形成了完善的数据库。但从实际而言，不动产测量中存在诸多问题，特别是组织开展不到位、测量技术落后、划分界定模糊等问题，严重影响了不动产测量的准确性。因此，强化对测量问题的认识，是进一步强化不动产测量工作的重要基础。

2.1 组织开展不到位，测量工作有待强化

不动产测量是一项系统而复杂的工作，要求组织领导的重要性。但从实际来看，不动产测量存在组织开展不到位问题，各项工作组织开展缺乏明确的责任，导致测量工作随意性大，影响不动产测量结果。首先，组织开展不到位，缺乏科学合理的组织方案，影响不动产测量工作的实质性开展；其次，人员配置不合理，缺乏高素质的测量技术人员，难以满足实际的工作需求；再次，缺乏完善的管理制度，特别是激励考核制度的缺乏，难以激发工作人员的积极性，导致不动产测量工作效率低，要求进一步推进制度化管理建设。

2.2 丈量误差较大，影响测量数据准确性

在不动产测量中，误差的发生难以避免，但较大误差的发生，则会严重影响到测量数据的准确性，不利于测量数据的开发使用。首先，在层高、净高等的划分中，过于模糊，导致测量过程中，测量人员的把握尺度不一，影响到测量数据的结果。因此，明确概念划分界定，是提高测量数据准确性的重要基础；其次，在对不动产有边长度的张两种，由于存在前后、左右的墙体，这就对测量工作造成影响，在实际测量中难以确保测量数据精准度。为此，在测量数据的开发使用中，需要对测量数据进行处理，结合不动产的结构绘图，对相关面积进行合理推算，最大程度地保障测量数据的准确性，充分发挥不动产测量数据的应用价值。

2.3 面积分摊问题突出，影响测量结果

面积分摊是测量中所面临的一个突出问题，如何科学合理处理，直接关系到测量结果。对于不同的不动产，所选择的面积分摊方法存在较大差异性，这就会形成不同的测量结果。一方面，面积分摊类型多样化，对于不同建筑结构体，分摊面积的推算存在寄到差异。分摊系数不合理，则会导致分摊面积计算不准确，影响测量结果；另一方面，不动产面积分摊操作比较复杂，若分摊面积计算不合理，则会导致不动产测量数据不准确，影响整个不动产的测量结果。因此，在不动产测量中，如何依托先进的测量技术，规避来自面积分摊、降低丈量误差等问题，成为当前不动产测量工作的建设重要，要求从实际出发，建立现代化测量体系。

3 测量技术在不动产测量中的实践应用策略

在实践中发现，不动产测量面临诸多问题，来自测量误差、面积分摊等问题，要求不动产测量工作应运用先进的测量技术，减少误差、避免计算问题，最大程度地提高不动产测量的准确性。在笔者看来，随着信息技术的不断发展，不动产测量技术日益多样化，数字化绘图技术、GPS技术、坐标分解技术等，都在不动产测量中有着较好的应用效果。因此，具体而言，主要的测量技术有以下几种：

3.1 数字化绘图技术的应用

随着现代信息技术的不断发展，数字化绘图技术的应用，很大程度上提高了不动产测量的准确性，也为测量工作提供了新的技术手段。在当前的房地产测量中，数字化绘图技术的应用十分广泛，且测量操作简单，能够形成较好的测量结果。如图所示，是数字绘图技术的流程图。从中可知道：（1）数字绘图实现以计算机为载体的数字化数据处理，从数据采集，到数据编辑处理，实现了更加高效的不动产测量；（2）GIS技术的应用，为不动产测量提供了空间数据，在很大程度上进一步提高了不动产测量的准确性；（3）在数字绘图技术流程中，通过数据处理、地籍处理、图形编辑加工等处理，实现了不动产测量数据的“精”加工，能够更好地确保不动产测量的准确性，高效性，满足实际工作需求。对于新时期不动产测量的工作需求，数字绘图技术的应用，为不动产测量提供了多层次下的测绘信息，用于不动产测量数据库的建立，以更好的发挥测量数据的应用价值。

图1 数字化绘图技术

3.2 GPS技术的应用

GPS技术作为一种重要的测绘技术，在不动产测量中的应用，充分体现出GPS技术的应用价值。首先，运用GPS技术，能够实现各层面的自动化绘图，不仅提高了绘图效率，而且提高了不动产测量的准确性。在计算机定义图形的过程中，可以运用CASS，实现层高计算等问题的有效解决。因此，GPS技术的应用，能够解决传统测量工作中存在的问题，确保测量工作的有效开展；其次，如图3-2所示，是基于RTK技术的GPS测量流程图。从中可以知道，在不动产测量中，RTK技术的应用也比较广泛，主要在于：该技术能够实现安全可靠的测量数据，并且数据精准度高，能够有效减少误差等问题的发生。基于后台监控系统，实现对不同测量模块的有效控制，进而实现了高精准度、高效率的不动产测量。

图2 基于RTK技术的GPS测量流程图

3.3 坐标解析法的应用

在实际测量工作中，由于测量对象存在较多内容的建筑结构，在这种情况之下，坐标解析法的应用，能够有效解决公摊面积、实际使用面积等问题，避免测量较大误差等问题的发生。首先，将坐标解析法引入差测量中,可取得良好的测量效果,但需注意整个方法应用下涉及的操作流程应保证规范。一旦出现测量不规范，则会导致测量结果误差等问题的出现；其次，坐标解析法的应用，应强化对边界丈量问题的有效处理，特别是对于面积误差的控制，可以最大程度的提高测量的准确度，实现科学有效的测量工作；再次，要科学建立坐标，通过坐标解析法的应用，实现对公摊面积、测量误差等的有效控制，以科学的估算形式，确保测量的静准确。对于当前的不动产测量，对测量的精准确有较高要求，应通过科学合理的技术应用，提高测量结果的精准度。

4 结束语

总而言之，不动产测量是一项专业性很强的工作，要求强化组织领导，并落实测量技术，为测量工作的全面开展，创造良好的条件。在本文的探讨中，当前不动产测量面临诸多问题，测量误差、数据处理等问题的发生，要求不动产测量应强化测量技术的应用，有效降低误差等原因对测量工作的影响。因此，在信息技术快速发展的当前，现代测量技术在不动产测量中的广泛应用，能够推动不动产测量事业的发展，数字化绘图技术、GPS技术、坐标分解技术等的应用，成为新时期不动产测量领域的重要技术范畴。