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摘 要：房价的攀升带来物价的飞涨，而当今中国的城镇化改革不断推进，为实现现代化目标，实现人们安居乐业的愿景，房产税改革势在必行，房产税的出台可以缓解过去政府对土地财政的依赖，使经济更加理性、健康、长远地发展，房产税的改革应当坚持国家与地方统筹协调，立法先行。本文从中国目前的房产实际情况着手，有针对性地，就房产税的制度设计提出相应的对策与建议。

关键词：房地产税 改革 对策与建议

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）03（c）-148-02

房产税的前身是物业税，早在2003年党的十六届三中全会时就提出要对不动产进行征税，而作为房产税的前身即物业税，最早被提及则是在2005年，中国的“十一五”发展规划，将物业税正式提出，同时，在北京、重庆、宁夏等城市进行了相应的试点活动。在2010年中国“十二五”规划发展期间，房产税被正式提出，而物业税逐渐被房产税所取代，而后在重庆与上海展开了相关试点工作，2013年党的十八届三中全会提出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，又提出了“加快房地产税立法并适时推进改革。”2017年财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》又提出了房地产税改革的问题，进一步明确未来将征收房地产税，要坚持立法先行，制定好相关配套制度，可见，在国家层面一直在探索建立符合中国国情的房地产税制度，在不断的改革与试点中去发现问题，解决问题。

1 中国房地产税的现状分析

1.1 现行房地产税收体系构成

我国的房地产税是以不动产为征收对象，包括土地及地上房屋，计税的依据是以土地及房屋的市场价值等作为参考，向土地使用权人及房屋所有权人、使用权人征收财产税。

房地产税是一种概称，其具有稳定、持续性征收的特点，且税收基数应以立法为原则，按照国家政策、地区差异区别对待，目的是为了调节房产经纪的泡沫化，使得人们更多地转向实体经济，带动消费，而不再将自身所有资金投入到房产上，真正实现房子是用来住的，而不是用来炒的，同时，其可以调节高收入人群的过高收入，保障中低收入人群的居住条件，有利于社会财富平衡分配，实现社会公平。虽然我国目前仍处在房地产税的探索阶段，但房地产税早已在国外存在多年，起到了调节社会经济的良好作用。但房地产税在国外多作为地方税种，当然部分国家也存在作为国家或者中央税种。

1.2 房地产相关非税收入

除了直接征收的房地产税外，房地产的使用费，同样是不可忽视的研究内容。众所周知，我国的土地分为国有土地与集体土地，这里暂且不讨论集体土地的问题，就国有土地而言，房地产开发商若想拿到土地有两种方式：一种是政府以行政划拨的方式；另一种是通过招投标的方式，缴纳土地出让金。前者因为往往涉及公共利益及国家政策问题，已经较少使用了，目前房地产开发商，获取土地最通常的做法，就是向国家缴纳土地出让金的方式以获取土地的使用权，而政府在收取土地出让金后，以公共事务管理者的身份，再向土地使用者收取其他的行政性费用來为其提供公共产品与服务。

2 房地产税作为政府地方税种的可行性分析

2.1 开征房地产税的可行性方案

我国房地产分为两类：一类为经营性的房产；另一类为非经营性房产，我国对经营房产的征税是基于原有房产价值的70%，这种计算有其自身的弊端，因为其仅考虑了房产的原始价值，未将房产增值考虑进来，进而造成房产增值，但仍按照原始价值征收的情况，其不但使得政府财政大量流失，也带来了税负的不公平。因此，有必要重新对经营性房地产税制度进行重新思考，避免房产的过度增值带来的泡沫经济。而对于非经营性房产，在我国当前仅重庆与上海两个税收试点，由于每个地区存在不同的经济、人口、自然环境等各方面差异，在制定其他地区的房地产税时不能完全照搬，但其试点却起到了很好的借鉴作用。

2.2 房地产税作为地方政府主体税种的现实分析

2.2.1 税收收入规模有限，发展不稳定

我国房地产税的发展存着不稳定的问题，我国虽然出台了很多的房产政策来抑制房价的攀升，但城市的房价却仍在攀升，不同城市之间的差异，同一城市不同地段房价的差异，仍体现出了同一地区房价的不均衡发展，通过以房地产原始价值作为计税的依据，存在自身的缺陷，因为房价的不稳定性反映了现有税收制度的弹性不足。

2.2.2 区域间利益分布不均衡现象严重

征收新的房地产税造成地方利益分配不公，是房地产税成为地方税种的一种阻碍，我国地区经济发展的差异体，现在东西部不均衡的发展，东部靠近沿海，经济较发达，若房产税作为地方税种进行征收，势必会造成东西部经济差异的进一步加大，而房地产税改革的目的在于平衡社会利益，实现公平，因此，在新房地产税改革上应当充分考虑、论证这一实际情况，避免不同地区间房地产税带来“马太效应”，同时，还应当防止跨区域间逃税、 避税等新问题的产生，给房地产税税收征管带来不必要的麻烦。

3 中国房地产税改革的对策及建议

虽然房地产税短期内还不具备成为政府地方税种的条件，但在房屋保有环节过程中的房地产税却可以起到长期作用，其不仅可以增加地方政府财政，还可以调节居民收入水平差异，实现财富流动公平，因此，房地产税改革应当持续稳步推进，在未来的改革中，我们更应时刻保持对房地产税改革清醒的认识。

3.1 以房地产税为出发点，重构利益分配关系

房地产税的征收，是个具有时代意义的改革，对中国经济的发展而言具有里程碑意义，在改革的同时，应把握国家与地区间的平衡，做到有的放矢，如果将房产税全部纳入到国家税收，对地方财政而言可能会引起其财政的异化，也可能诱发道德风险，所以应当加强中央调控与监管，采取顶层设计的办法，适当将部分房产税征收的权利下放，同时建立有效的监管制度，防止国家财产的流失。在财政转移方面，允许地方政府发行部分国债以补充地方财政，建立跨年度的预算平衡机制，构建房产税为主，多税种配合的新型税收体系。

3.2 房地产税收体系的重构

不论何种房产，征收房地产税都会增加有房者的负担，尤其是多套房拥有者的负担，但阵痛是必须的，税改的步伐不会停止，尽管我国出台了供给侧结构性改革的方案，颁布一系列的减税措施，但都不是针对房产，鉴于房地产的特殊性，有必要对其区别对待，从经济良性发展的角度而言，通过税收转移的办法，即在房地产外的实体行业进行减税，在房地产行业加税，以政策为导向，立法为根本，改变资金完全向房地产行业涌进的势头，遏制住现行的房地产泡沫，只有对房地产税收体系以重构，才能从根本上改变目前我国面临的通货膨胀问题。

3.3 建立健全房地产税信息披露制度

房地产税改革要实现公开、透明，广泛征求广大人民群众的意见，在信息化高速发展的现代，要制定科学合理的税收标准与税收体系，首先就要保障人民群众的知情权不受侵犯。在房地产信息化建设的同时，要加强完善税收评估标准、评估内容、评估体系等，减少信息不对称，让房地产市场的动态信息能够及时的传递出去，增加人们对房地产市场的认识，更加理性地安排自己的投资，同时，房地产税信息披露制度还能够提高政府的公信力，为政府更好地实现税收提供了有力保障。

参考文献

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