张磊

摘 要：房地产价格的波动受多种因素影响，过去人们总是应用传统的金融理论的宏观经济环境对房地产市场进行分析，本文尝试对货币发行量对房地产价格的影响进行研究，认为货币发行量增加产生的"羊群效应"，影响着房地产价格的波动，并结合行为金融学前景理论，从购房者的角度的投资行为和心理因素出发，分析出消费者的过度反应的非理性行为，对房地产价格波动也是有影响的。

关键词：货币发行量；房地产价格；行为金融学；羊群效应

有效市场假说认为市场主体是理性的，市场是有效率的，但房地产市场主体存在认知和情绪上的差异，表现为有限理性，这与有效市场假说是矛盾的。Hirshleifer（1975）和Feiger（1976）年等學者认为主观行为差异会导致投机行为，投机行为会出现系统偏差。如一些旅游热门国家，面对游资的大量涌入，房地产出现的“羊群效应”[1]，导致了房地产市场的过度膨胀。于此同时，我国的一些学者也对我国房地产的投机行为进行了研究。国内外的研究学者都强调了房地产市场主体的非理性行为是导致房地产价格波动的关键因素，但未在行为金融学方面对房地产市场开展研究分析。

1 市场主体的行为心理分析

我国自98年推行住房制度改革以来，在居民资产中不动产结构中，房产所占不动产份额的比例在逐渐增加，居民也热衷于买房子，房地产投资市场也在不断的蓬勃发展，房地产价格的价格波动也成为了老百姓关注的热点。

居民进行房地产投资，大部分只是关心购房的房产能否升值，因此购房者的动机，以及偏好等因素都会影响者房地产市场的发展，主观行为差异会产生投机行为，因此居民的心理预期在很大程度上影响着房地产市场。

由于人们错误的估计一些房地产的价值，就我国目前房地产价格一直处于上升趋势，因此造成了一些人们的投资行为，投资者想通过购房获得增值然后倒卖得到收益。同时在房地产市场，存在消费者和投资者都热衷于在房子攀升时购买房产的现象，甚至国家对房地产的刺激政策会引起人们过度反应，造成房产价格上涨。而且有些购房在在买卖房屋时，常常表现为后悔反应，就是由于房价上涨太快，买卖双方没能及时达成一致，常常会出现过度反应，但购房者或者投资者获得的有关房地产的信息有些是不全面的，购房者一般只能通过有关媒体宣传，当有专家预测房价上涨，就会出现大批消费者购买行为，这种羊群效应会加大购房主体规模，造成供需不平衡，需求大于供给，进一步加剧了房地产价格的上涨。

2 货币供应量对房产价格的影响

我国很多学者都研究过房地产价格与货币政策之间的关系[2]，主要有两个方面，首先是认为房地产价格对通货膨胀存在影响，并认为这种影响且是长期的，其次是认为货币政策对房地产价格的影响是比较显著，同时考虑到货币传导机制的作用，货币政策主导的货币供应量与房地产的价格波动可能存在波动溢出效应。

2.1货币政策影响房地产价格途径

（1）信贷渠道

在大多数国家，银行仍然是信贷资金的主要来源，由于银行在金融体制中的特殊作用，因此银行控制者市场资金的流动性，银行信贷极大的影响着货币供应量，在我国，中央银行可以通过多种手段来改变货币供应量，如改变在贴现率、法定存款准备金等货币政策来实现。银行通过货币政策调控进行资金扩张，国家货币供应量充足，银行信贷规模增加，房地产获得的贷款投资增加，房地产供应量增涨，扩大了消费者贷款的规模，刺激了房地产的消费，随之房地产价格上涨，消费者购买热情也随之高涨，势必造成房产供不应求，进一步推高房价，反之如果央行采取收紧货币政策，银行的贷款就会变得困难，消费者购买房地产贷款减少，导致需求减少，房价下降，同时房地产作为信贷抵押品，其价格波动会影响银行的信贷，也可以影响银行的货币供给。

（2）货币利率渠道

货币政策的利率传导的重要特点是强调真实利率。利率对消费支出和投资有巨大影响，利率水平直接影响着房地产市场供求双方的成本。当信贷扩张时，市场资金供应量充足，会导致市场利率极低，低的利率会刺激房地产的开发。当银行利率下降，消费者储蓄收益下降，会造成有些消费者进而转向投资和投机行为，消费者转向按揭贷款买房，从而刺激了房地产市场。在高利率水平下，房地产开发商开发成本增加，开发商势必会把成本计入房地产价格，造成房地产价格升高，但对于大多数消费者缺乏一次购买能力，多数采用按揭形式购买，利率的上升会降低消费者的购买支付能力，这样会降低房地产的需求，当需求将低后会导致房地产价格下降，同时在高利率水平下，投资者的投机行为会有所减少，这也在一定程度上抑制了房地产需求，反之，则会提高房地产需求。

（3）资产价格渠道

货币政策通过权益价格传导另一渠道，并依赖财富对消费的影响。随着我国人均资本财富的增加，消费者可用财富资本增加，消费升级。投资者的投资组合形式一般有多种，如货币、债券、股票和房地产等，当金融市场利率极低，经济发展不景气，消费者进而转向房地产进行投资消费，促使房价上涨，但当货币发行量减弱，货币利率升高，投资者会考虑降低对房地产的投资比例，进而进一步影响房地产的价格。

2.2 我国近年来货币政策对房地产的调控

2008年经济危机以后，我国采取了4万亿计划刺激经济发展[3]，这样使得大量资金流向实体经济，货币供应量充足，流向房地产，我国房地产出现了投资加快，销售增加，价格快速上涨等情况，中国经济的通货膨胀问题日益突出，房地产也开始显现泡沫。房价上涨过快不仅加重了老百姓的负担，同时也影响着我国金融市场的稳定。2010年中国人民银行出台了一系列货币政策调控房地产市场，但没达到预期效果，房价涨势依然迅猛。2011年央行采用了提高存款准备金，银行贷款利率等调控措施，来抑制房价上涨，并在年初出台了建设1000万套保障性房，并坚持对房地产的调控的信心不动摇，使得房地产的价格逐渐回归合理。

3 从行为金融学角度分析货币发行量对房地产价格波动影响

行为金融学的前景理论认为人们面临获利的时候风险是规避的[4]，对获得与损失的偏好不对称，当面对损失时，人们倾向与追求；面对盈利时，人们倾向规避风险，同时人们在决策时，只想结果与设想的差距，人们对损失和盈利的敏感度不一样，当面对损失时更远冒险，当面对获得则更及谨慎。正如有效市场假说不适用于房地产产业，购房者的心理效应会购买房产时产生非理性行为，加之货币政策的信贷传导机制，以及货币利率等，都会影响房地产开发。如信贷扩张，房地产追加投资，房价上涨，消费者乐意购买，供需增强，进一步推动房地产价格波动上涨，这会产生追涨效应。

人们在购买房产时会产生非理性行为，造成非理性行为的原因主要是货币发行量充足，资金充足，而且全球经济萎靡，这就会使得人们在国家制度的刺激下，把投资转向房地产，这样会进一步造成大城市的房价疯狂上涨，产生羊群效应。

4 政策建议

为了有效调控房地产价格，政府应该退休利率市场化，让市场来调节房地产与消费者之间的平衡关系，同时国家政府也应该加大对房贷的数量，抑制投机行为，增加资产的多样性，使消费者在投资理财方面有更多的选择，这样会降低了投资者的投资行为，有利于房地产市场的稳定性，也可以满足住房刚需者的需求，也可使购房者减轻购房所带来的压力。

通过基于行为金融学的前景理论，从人们行为在某种程度上影响了房地产价格的波动，在房地产市场，人们对获得与损失的非理性行为导致过度反应和羊群效应，货币放行量的扩张还是紧缩，都直接影响着人们的非理性行为，这些都影响着房地产价格的波动。因此为能够很好的调控房地产价格，除了规范房地产信息的传播以外，政府也应该避免短期的货币政策刺激，避免货币发行量的超发，实现货币政策与房地产市场二者相互促进，防止房地产市场泡沫的发生，避免危机风险的进一步扩散。

參考文献：

[1]徐松茂.姚佐文.房地产价格波动的行为金融学研究[J].现代物业（中旬刊），2010 .9（3）：27-29.

[2]吴江.韩鑫韬.房地产价格与货币供应量的波动溢出效应[J].财贸研究，2009.109-115.

[3]宋悦浅谈货币政策对房地产价格的影响[J].经济纵横，2012.（8）：10-10.

[4]邸晓燕.行为金融理论及其在中国的应用[J].经济师，2009.2：49-50.