金姬 石云霞

互联网时代如何让租房市场更规范、让各方更安心？

2018年7月1日，上海实行租房新政。从这一天起，上海全面实施住房租赁合同网簽备案制度，国有土地上的住房租赁活动，均应按规定进行合同网签。简单来说，今后在上海所有国有土地上的住房租赁合同，都要逐步通过上海市住房租赁公共服务平台（www.shzfzl.gov. cn）签订。

此次的上海新政具有标杆意义。

除了上海，国内一些城市也纷纷规范住宅租赁市场——包括广州、杭州、成都、南京、佛山、东莞在内的全国十余个城市搭建了政府住房租赁交易服务平台，将各类租房信息统一管理，通过审核房源、信息发布、租赁交易等一系列服务，规范住房租赁市场秩序，保障租赁双方合法权益。

根据《人民日报》报道，我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生就有700万左右。2017年7月，住建部等九部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。与此同时，住建部会同有关部门选取首批12个重点城市开展住房租赁试点，加大对住房租赁企业的金融支持力度，支持发行公司信用类债券和资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产信托投资基金（REITs）。

随后，全国超过50个城市发布了支持住房租赁的政策，通过多渠道增加租赁住房供应、培育规模化租赁企业等手段，让住房回归居住属性。

租房也要去登记

据悉，上海将不断优化完善住房租赁平台功能，逐步实现住房租赁合同“网签备案一体化”，真正做到“数据多跑路，群众少跑腿”，同时依托平台，逐步推进租赁住房信用体系建设，充分保障住房租赁各方合法权益。

由于合同中对于双方权利义务的约定可能较为简单，甚至存在显失公平的条款，一旦发生纠纷，维权就比较麻烦。

在上海市房屋管理局（以下简称“上海市房管局”）房地产市场监管处副处长刘纪来看来，上海的租房市场化程度很高，总体比较规范，但也确实存在一些市场乱象亟待解决。

以前，住房租赁往往是租客和房东到中介那里签个租房合同，双方付点中介费；或者租客私下找房东签合同，直接给房东房租。由于合同中对于双方权利义务的约定可能较为简单，甚至存在显失公平的条款，一旦发生纠纷，维权就比较麻烦。如果所有租房合同使用全市统一的示范文本，通过租赁平台实施网签，任何一方维权起来就有了底气，毕竟白纸黑字约定清楚，签约情况也能查到相应的记录。

目前，住房租赁市场的立法也略显滞后。上海市房管局局长胡广杰做客2018上海民生访谈时表示，上海虽然1999年就出台了《上海市房屋租赁条例》，但已经不适应当下的发展。2017年5月，国务院公布了新的住房租赁征求意见，上海也在等意见出台后修订新的条例。

2017年10月22日，住房和城乡建设部部长王蒙徽透露，住建部正在抓紧推进住房租赁市场的立法工作，同时在12个大中城市建设住房租赁试点。上海就是试点城市之一。

2017年6月，上海市住房和城乡建设管理委员会（以下简称“上海市住建委”）承担的住房保障、房屋管理、房地产市场监管等有关政策研究、政策执行和行业管理职责划出，设立上海市房管局。房管局设立之后的重要任务之一，就是规范上海住房租赁市场。

2018年3月31日，上海市住房租赁公共服务平台试运行，通过对住房租赁企业和房地产经纪机构备案、平台用户入网认证，把好准入关；避免群租、转租等纠纷；同时，综合运用人脸识别和手机绑定等身份验证手段，对出租人、承租人和经纪人等各类人员身份进行实名验证。此外，平台还提供租金查询、金融服务、法律问答等便民服务。

据悉，截至2018年6月底，平台上挂牌可租房源约4.4万套，日均更新逾2400套；网站累计浏览量逾310万人次，日均访问量近3.6万人次，平台运行总体平稳。

解决“剃头挑子一头热”

细心的人会发现，市面上隔三差五就能看到各个城市住房交易的数据，但有关租房市场的数据却少得可怜，这和租房市场传统数据不上网、不联网有关。略显尴尬的是，上海市房管局在上海市住房租赁公共服务平台推出之前，住房租房市场数据非常分散，没有得到相应的整合和有效利用。这为政府制定相关政策增加了难度。

为此，上海市房管局主动对接上海住宅租赁市场的中介机构和代理经租企业，让他们可以免费在政府公共平台进行展示。据悉，上海市住房租赁公共服务平台在试运行期间，已经先期整合了6家品牌房产经纪机构：链家、我爱我家、中原地产、太平洋房屋、21世纪不动产、信义，以及3家规模化代理经租企业：青客、蛋壳、自如。

刘纪来表示，这些中介机构和代理经租企业涵盖了上海市面上住房租赁市场的大部分业务，虽然在房源发布、实名认证等方面效果不错，但合同网签的情况并不理想。在7月1日上海全面实施住房租赁合同网签备案制度前，上海市房管局专门对这9家企业进行了培训，发了密钥。这意味着租客在这些市场化机构签订租房合同时就可以合同直接上网，无需再跑一次所在区的住房租赁服务中心。

为什么为呈现“剃头担子一头热”的局面？刘纪来认为有几方面的原因，一是该项制度是一项重大调整，住房租赁与一般的房屋买卖不同，从挂牌到达成交易，周期很短，因此一直以来，大家对签订租赁合同这件事情本身，不像买卖合同来得重视；二是大部分房产中介、住房租赁企业都有自己固定的租赁合同格式，大的机构也有自己的签约系统，已经形成了一些常规的做法，现在要按照新的规定实施网签，企业会有一个逐步适应的过程；三是不容否认，也会存在部分房东为了规避纳税义务、担心信息泄露等因素，不愿意配合等问题。

对于这些现实难题，刘纪来坦言，不可能一蹴而就地解决。7月1日起上海住房租赁合同推行网签，但登记备案业务仍需去各街镇社区事务受理服务中心办理。今后要实现租赁合同网签备案一体化，合同网签是基础，需要政府、企业、居民等多方共同努力，循序渐进。

例如，政府部门将加强政策宣传，提高政策的知晓率。统一规范的租赁合同，能够对双方的權利义务做出更加细化的约定，不仅有利于保障租客的稳定居住权益，也有利于房东在遇到纠纷时的自我维权。因此，租赁双方当事人也要逐步提高这方面意识，制度效果会逐步显现。

又如，政府管理部门要加强对房产经纪机构和住房租赁企业的培训，提高专业的人员的服务意识和业务能力。当然，我们也会多听取企业意见，不断完善系统功能，使操作更加规范和便捷。此外，还要加强监管，对于违反《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》规定的住房租赁企业、房地产经纪机构，上海市房屋行政主管部门有权责令其进行整改，整改期间暂停其网签功能，记入信用档案，并可将其违规信息报送上海市公共信用信息服务平台公示。作为企业自身，也要把自觉落实租赁合同网签，作为提升服务、提高市场竞争力、树立品牌和口碑的一项重要内容。

当然，新政的鼓励措施也是显而易见。按照相关规定，今后住房租赁平台功能逐步完善后，网签租赁合同信息将逐步与办理居住证、申请居住证积分、提取住房公积金支付房租等公共服务事项实现数据共享，减少市民重复提交办事材料，提高行政办事效率。

7月1日起上海住房租赁合同推行网签，但登记备案业务仍需去各街镇社区事务受理服务中心办理。

根据《关于本市提取住房公积金支付房租通过住房租赁公共服务平台核验租赁信息的通知》的相关规定，2018年7月1日（含）至10月1日（不含）期间，经住房租赁公共服务平台办理合同网签的职工申请提取住房公积金支付房租的，每户家庭（含单身家庭）月提取金额不超过当月实际房租支出，最高月提取限额由2000元提高为3000元。

租购并举，上海是认真的

为了做到“租购并举”，上海不仅在市场化租赁方面日趋规范，属于住房保障体系的公租房和廉租房也走在了全国前列。

据胡广杰介绍，截至2017年，享受过廉租房政策的上海人群累计达到11.9万户。2017年年初，上海把廉租房的租金补贴平均提高了40%；2018年施行新的准入门槛，廉租房对象的准入门槛从人均月收入2500元提高到人均3300元，人均资产从9万元提到12万元，这样就让更多的上海家庭有资格申请廉租房。当然，廉租房补贴是财政资金，因此廉租房家庭要接受严格的审计，这就有了退出机制——家庭条件改善了，第二年就可能享受不到廉租房了。因此，目前享受廉租房政策的上海家庭只有4.3万户。

与此同时，为解决青年职工或引进人才阶段性的住房困难的公共租赁房（简称“公租房”），自2010年9月正式推出以来，将住房保障覆盖面从户籍人口扩大到有稳定工作的城市常住人口。公租房政策的出台，无疑为上海吸引人才夯实了基础。

为了解决公租房“僧多粥少”的难题，2017年9月，上海出台《加快培育发展住房租赁市场实施意见》，提出通过新增用地建设之外，通过商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应。不仅如此，《上海市城市总体规划（2017-2035年）》明确提到“可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。

2018年两会期间，上海市市长应勇表示，上海将新建转化20万套公租房，代理经租9万套。据胡广杰介绍，上海16个区都很努力，在市政府指标下达后，各个区在盘各种各样的存量用房和存量用地，“20万套是信心满满的”。

上海公租房还自带“互联网基因”：在上海首批9个公租房管理服务创新项目中，浦东新区、长宁区、嘉定区、宝山区公租房以及上海地产集团住房保障公司公租房共6个项目使用智能化手段——人脸识别、“一卡通”门禁系统、在线轮候选房等手段，大幅提高了公租房的周转效率以及租住体验。

全国租房市场的规范都在推进中。

2017年就有两座城市交出了答卷——8月，成都市房管局开通了“住房租赁交易服务平台”；9月，杭州上线了住房租赁监管服务平台，让租房交易可以完全在网上完成。

到了2018年，推出租房网签的城市就更多了——

2月27日，南京市房管部门发布了《关于进一步加强房源发布管理规范房地产经纪行为的通知》，要求中介公司在发布出售或是出租房源时，必须经由南京市网上房地产监管平台核验，从而确保房源的真实有效性。

6月22日，东莞市房屋租赁监管服务平台试运行，网签合同备案试行规则也同步实施。和上海不同的是，租赁当事人网签后，可在平台上自动实现网上备案。

而佛山市将从8月1日起进行房屋租赁合同备案，佛山市住建管理局建立的房屋租赁交易监管服务平台，推行房屋租赁合同网签备案，实现统一办理平台，这和上海的政策很类似。